Определение размера возмещения при изъятии недвижимости

Для бесплатного предварительного анализа надлежащего размера компенсации за изымаемую недвижимость и действий необходимых для получения такой компенсации в наибольшей сумме, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. И, если известны, сведения о принятом решении об изъятии.

Также с нами можно связаться по WhatsApp.

Что включает в себя размер возмещения при изъятии

Согласно действующему законодательству размер возмещения при изъятии недвижимости для государственных (муниципальных) нужд, включает в себя: 

- рыночную стоимость изымаемого земельного участка, либо права аренды такого участка (или иных прав на него, например постоянного (бессрочного) пользования); 

- рыночную стоимость объектов капитального строительства на изымаемом участке; 

- убытки (реальный ущерб и упущенная выгода), причиненные изъятием недвижимости, которые в свою очередь включают множество разновидностей:

• упущенная выхода от невозможности получать доходы от сдачи имущества в аренду или от собственной деятельности в арендуемой недвижимости;
• убытки, вызванные невозможностью исполнить обязательства перед третьими лицами (партнерами по заключенным хозяйственным договорам);
• убытки, связанные с неотделимыми улучшениями участка и зданий; 
• расходы, связанные с переездом. Включая демонтаж, хранение и повторный монтаж движимого имущества (например, производственного оборудования, некапитальных построек и т.д.) вывозимого с изымаемого участка;  
• расходы в связи с увольнением персонала;
• расходы на поиск и приобретение иного объекта (риэлтерская комиссия)

Подробно о расчёте упущенной выгоды и иных убытков при изъятии.

При этом на практике расчёт стоимости участков, находящихся в собственности, и зарегистрированных объектов недвижимости достаточно понятен (что не исключает желания изымающей стороны эту сумму занизить). Тогда как компенсация за право аренды участка и возмещение иных убытков часто остаются без внимания не только инициатора изъятия, но и владельца изымаемой недвижимости. Что весьма не заслуженно т.к. право аренды участка может оцениваться лишь немногим дешевле чем право собственности, а размер компенсации прочих убытков может быть соизмерим с рыночной стоимостью имущественного комплекса. 

Размер компенсации за изымаемую недвижимость первоначально определяется оценщиком, привлекаемым инициатором изъятия. Которым может быть в том числе коммерческая структура (например, при изъятии для целей КРТ). При этом инициатор изъятия очевидно заинтересован в минимизации суммы компенсации. Что опять же особенно актуально при выплате компенсации за счёт средств коммерческой структуры.

Вопрос об окончательной величине выплаты разрешается судом по результатам экспертизы. 

При этом для получения адекватной компенсации не обойтись без активных действий со стороны собственника изымаемой недвижимости: сбора доказательств рыночной стоимости и размера убытков, деятельного участия в судебном споре на этапе назначения экспертизы, заявления требований о взыскании документально подтверждённых убытков сверх определённой оценщиком (экспертом) величины и т.д. 

Подробно о процедуре изъятия и рекомендуемых действиях собственника недвижимости на досудебном и судебном этапах смотрите здесь.

Расчет при изъятии рыночной стоимости земельных участков и зданий, находящихся в собственности 

Расчёт рыночной стоимости участков и зданий оценщиками и сдобными экспертами производится в повоюю очередь на основании сравнительного подхода, исходя из стоимости имеющихся на рынке аналогичных объектов. И здесь принципиальное значение имеет подбор действительно соответствующих по значимым характеристикам объектов, правильное применение корректировок на неизбежно имеющиеся различия. На практике нередки случаи, когда оценщики, формально оставаясь в рамках требований стандартов оценки, весьма серьёзно занижают рассчитываемую сравнительным подходом рыночную стоимость. 

Также применяется доходный подход – расчёт стоимости имущества исходя из реального или потенциального дохода от сдачи в аренду или от иного использования и расчётного срока окупаемости такой деятельности 

К зданиям и сооружениям теоретически может применяться затратный подход – расчёт стоимости исходя из расходов на возведение аналогичного объекта с поправкой на износ. Но на практике он обычно не используется. Исключение – вспомогательные сооружения и иные объекты, для которых отсутствует предложение на рынке. 

При этом если оцениваемыми объект представляет из себя имущественный комплекс из участка и зданий то оценивается отдельно стоимость участка и объектов капитального строительства на нём. Тогда как на рынке обычно представлены здания или помещения со включённой в цену стоимостью прав на землю (без разделения стоимости земли и здания). В связи с чем отдельная оценка здания и участка носит во многом искусственный характер, что также создаёт условия для злоупотреблений. 

Следует иметь ввиду, что за изъятие земельного участка стоимость возмещения определяется исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) участка на день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Соответственно, в некоторых случаях в целях увеличения размера возмещения при изъятии (рыночной стоимости участка или права аренды) может быть целесообразно изменить ВРИ земельного участка на более «дорогой» в рамках градостроительного регламента участка. 

При этом юристы Правового центра «Два М» имеют опыт представительства в судебных процессах, связанных с изъятием имущества для государственным и муниципальных нужд и готовы оказать квалифицированную помощь по вопросам оспаривания размера возмещения при изъятии. 

Расчет компенсации за право аренды при изъятии

Необходимо отметить, что в связи отсутствием отдельного рынка прав аренды (на рынке права по договору передаются вместе с куплей-продажей зданий, и право аренды участка отдельно не оценивается), вопрос оценки права аренды зависит от усмотрения оценщика существенно больше, чем оценки права собственности на здания. 

При этом, законом установлено, что стоимость права аренды является производной от срока аренды, правомочий арендатора по такому договору.

Так, по зарегистрированным долгосрочным договорам аренды участков под зданиям (т.е. когда право аренды привязано к зданиям и носит исключительный характер) рыночная стоимость права аренды лишь незначительно ниже оценки права собственности. 

Сложнее в ситуации, когда договор аренды носит краткосрочный характер (даже при наличии зданий на участке), либо его срок истёк и он продлён на неопределённый срок. Отдельного рассмотрения требуют ситуации, когда договор аренды на участок под зданием вообще не заключён по тем или иным причинам 

В этой связи весьма важно, чтобы при изъятии у лица был заключен договор аренды как можно на больший срок. В то же время для застроенных участков договора аренды на новый срок также учитывается. 

Юристы «Два М» готовы оказать помощь при заключении договоров аренды, их продлению с целью взыскания возмещения при изъятии за право аренды в наиболее полном объеме. 

При наличии договора аренды, который заключен на неопределенный срок, с высокой долей вероятности уполномоченный орган воспользуется своим правом на односторонний отказ от договора. 

Отдельного рассмотрения заслуживает также оценка договоров аренды с правом строительства или с иными специальными условиями. 

Правовой центр «Два М» имеет исключительный опыт представления интересов правообладателей участков и зданий в делах, связанных с их изъятием для государственных и муниципальных нужд на досудебном и судебном этапе. В том числе делах по вопросам размера возмещения рыночной стоимости и убытков.

Наша наработанная практика позволит совершить, при подготовке к изъятию, именно те действия, заявит в рамках судебного спора именно те аргументы, которые действительно будут способствовать увеличению размера компенсации. Правовой центр давно наработанные контакты с оценщиками и иными специалистами (экспертами) участие которых необходимо для увеличения размера компенсации.