Порядок изъятия земельных участков

Бесплатно проводим предварительный анализ ситуации относительно вероятной или уже начатой процедуры изъятия участка. А также надлежащего размера компенсации за изымаемую недвижимость и механизмов получения такой компенсации в наибольшей сумме.

Укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. И, если известны, сведения о принятом решении об изъятии.

Также с нами можно связаться по WhatsApp.

Процедура изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд состоит из нескольких последовательных этапов: Причём перечень таких этапов и их содержание могут несколько варьироваться в зависимости от оснований изъятия (под комплексное развитие территории, строительство транспортной и иной инфраструктуры и т.д.). А именно – процедура изъятия недвижимости предполагает на досудебном этапе:

• утверждение уполномоченным органом документа, который будет основанием для изъятия. При изъятий участков для нужд КРТ таким документом будет само решение о комплексном развитии территории. А иных случаях изъятие должно быть предусмотрено проектом планировки территории, устанавливающим размещение в конкретном месте объектов, для строительства которых необходимо произвести изъятие участков и (или) зданий, конкретный перечень недвижимости, подпадающей под такое изъятие;
• уполномоченным органом на своем официальном сайте сообщения о планируемом изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии, чтобы правообладатели имели возможность сообщить о своих правах на изымаемое имущество и ходатайствовать об их учете);
• направление уполномоченным органом запросов в архивы и органы власти или местного самоуправления в целях выявления правообладателей изымаемой недвижимости (в случае отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах);
• подготовка и направление уполномоченным органом правового акта (решения) об изъятии участка и (или) объектов недвижимости выявленным правообладателям;
• направление уполномоченным органом (застройщиком) или привлечённым ими оценщиком правообладателю недвижимости запроса сведений об объектах оценки. Осмотр изымаемых объектов оценщиком, привлечённым уполномоченным органом (застройщиком);
• оценка возмещения в связи с изъятием участка и (или) объектов недвижимости (по заказу уполномоченного органа или организации, на основании ходатайства которой инициирована процедура изъятия), проведение кадастровых работ при необходимости (в целях образования подлежащих изъятию участков или уточнения их границ);
• направление уполномоченным органом проекта соглашения об изъятии участка и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд правообладателям (на подписание отводится 90 дней с даты получения правообладателями изымаемой недвижимости проекта такого соглашения или 30 дней в случае изъятия для нужд КРТ, также сокращённые сроки предусмотрены для иных случаев изъятия в Москве).

Далее порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предполагает передачу вопроса об изъятии и о размере компенсации в суд. 

При этом во многих случаях вопрос о размере компенсации выделяется судом в отдельное производство и сначала выплачивается компенсация, изначально предложенная инвестором, и происходит изъятие, а затем, по итогам экспертизы по выделенному спору, инвестор доплачивает разницу.

Вопросы о рыночной стоимости изымаемых объектов и взыскиваемых дополнительно к ней убытках на судебном этапе разрешаются с назначением экспертизы. При этом решающее значение имеют кандидатура эксперта, перечень поставленных на разрешение эксперту вопросов и передаваемые в распоряжение эксперта документы и иные доказательства. 

На каждом из этих этапов, начиная от принятия решения об изъятии и до разрешения вопроса о компенсации в рамках судебной экспертизы юристы Правового центра готовы предпринять все меры, направленные на определение максимального размера компенсации.

Порядок изъятия земель сельскохозяйственного назначения 

Следует различать порядок изъятия сельскохозяйственных земель по двум различным основаниям:

• изъятие для государственных или муниципальных нужд, связанных с целями строительства тех или иных объектов федерального, регионального или местного значения; 
• изъятие в связи с нарушением правообладателем земельного участка требований к использованию земель сельскохозяйственного назначения.

В первом случае изъятие осуществляется в соответствии с обозначенным выше порядком изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, установленным для удовлетворения потребностей публично-правового образования, которое направлено на достижение общественно полезных интересов. 

Во втором же случае изъятие – установленная законом мера ответственности за ненадлежащее использование земельного участка сельхозназначения. Орган власти имеет право изъять такой участок, если правообладатель (в том числе, собственник) использует его с нарушениями либо не использует в течение трех лет (а в отдельных случаях в течение года) для сельскохозяйственных нужд.

Нарушение порядка изъятия земельных участков

Следует признать, что зачастую органом власти не соблюдается установленный законом порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. 

Например, сведения о планируемом к размещению публичном объекте, для строительства которого изымается участок, отсутствуют в документации по планировке территории. Или, с даты утверждения такой документации истекло 6 лет, в течение которых орган власти так и не приступил к строительству. В указанных случаях правообладатель изымаемой недвижимости имеет возможность успешно оспорить изъятие земельного участка в судебном порядке. 

Также на практике часто встречается ситуация, когда реализация проекта по размещению того или иного инфраструктурного объекта, для строительства которого изымается участок, возможна и без включения в зону застройки такого участка. И это тоже самостоятельное основание для признания изъятия незаконным, поскольку по закону изъятие допускается, как исключительная мера, только при отсутствии иных возможностей для размещения объекта.

В ситуации изъятия участка для реализации комплексного развития территории в некоторых случаях правообладателю целесообразно инициировать исключение зоны КРТ из правил землепользования и застройки.

Вместе с тем, если порядок изъятия участка действительно был нарушен, то действовать следует активно и своевременно. Так, если имеются основания, нужно оспаривать в судебном порядке документацию по планировке и (или) акт органа власти об изъятии, учитывая, что срок на обжалование ограничен всего тремя месяцами. Если орган власти уже обратился в суд с иском об изъятии (то есть реализует заключительный этап процедуры изъятия), доводы о нарушении порядка изъятия участка будут восприняты судом с гораздо меньшей вероятностью. В таком споре фактически будет разрешаться только вопрос о стоимости возмещения.

Учитывая сказанное, Правовой центр «Два М» рекомендует владельцам планируемой к изъятию недвижимости взять ситуацию под свой контроль и заручиться поддержкой профессионалов: проанализировать изъятие на предмет законности, решить вопросы с проблемными объектами (отсутствие зарегистрированных прав на объекты недвижимости, отсутствие долгосрочного договора аренды земельного участка и т. д.), а также провести собственную оценку стоимости изымаемого недвижимого имущества и убытков. 

Необходимо понимать, что даже если порядок изъятия имущества уполномоченным органом формально соблюден, у правообладателя всегда есть возможность при грамотном подходе снизить свои экономические потери. 

Юристы «Два М» имеют большой практический опыт как ведения дел об оспаривании непосредственно изъятия, если уполномоченным органом нарушен установленный порядок изъятия земельных участков для публичных нужд (в том числе, оспаривания ППТ), так и оспаривания стоимости возмещения, подлежащей выплате правообладателям изымаемого имущества в связи с изъятием.