Порядок изъятия земельных участков

Принудительное изъятие земельного участка, принадлежащего частному лицу на праве собственности, аренды или ином праве, допускается только в исключительных случаях, при этом процедура изъятия четко регламентирована законом. 

Важно отметить, что грубое нарушение порядка изъятия земельных участков со стороны уполномоченного органа (например, отсутствие в проекте планировки территории красных линий под изымаемым для строительства инфраструктурного объекта участком либо истечение установленного срока на реализацию проекта, под который производится изъятие участка) является основанием для оспаривания решения об изъятии в судебном порядке. 

Порядок изъятия участка для государственных и муниципальных нужд

Если сама идея изъятия частной недвижимости для целей строительства публичных объектов (например, объектов транспорта) зарождается где-то в кулуарах органов власти, то реализация этой идеи – процедура сугубо правовая и состоит из нескольких последовательных этапов:

• утверждение уполномоченным органом документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов, для строительства которых необходимо произвести изъятие участков и (или) объектов капитального строительства
• публикация уполномоченным органом на своем официальном сайте сообщения о планируемом изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии, чтобы правообладатели имели возможность сообщить о своих правах на изымаемое имущество и ходатайствовать об их учете)
• направление уполномоченным органом запросов в архивы и органы власти или местного самоуправления в целях выявления правообладателей изымаемой недвижимости (в случае отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах)
• подготовка и направление уполномоченным органом правового акта (решения) об изъятии участка и (или) объектов недвижимости выявленным правообладателям
• оценка возмещения в связи с изъятием участка и (или) объектов недвижимости (по заказу уполномоченного органа или организации, на основании ходатайства которой инициирована процедура изъятия), проведение кадастровых работ при необходимости (в целях образования подлежащих изъятию участков или уточнения их границ)
• направление уполномоченным органом проекта соглашения об изъятии участка и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд правообладателям (на подписание отводится 90 дней с даты получения правообладателями изымаемой недвижимости проекта такого соглашения)

Отметим, что порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии согласия правообладателей предполагает передачу разрешения вопроса об изъятии в суд. В таком случае в судебном порядке также определяется и размер возмещения в связи с изъятием. 

Порядок изъятия участка в целях комплексного развития территорий

Отдельный порядок изъятия участка для КРТ не установлен, в связи с чем изъятие происходит согласно уже описанной выше процедуре за исключением ряда особенностей, обусловленных спецификой института комплексного развития.

Так, участок и расположенные на нем здания могут быть принудительно изъяты для указанных целей только 1) на основании решения о КРТ, принятого уполномоченным органом в отношении конкретной территории и 2) при условии, что владельцы недвижимости в зоне КРТ не заключат с уполномоченным органом договор о КРТ и соглашение о разграничении обязанностей.

При этом следует отметить, что процедура изъятия участка для комплексного развития территории (в том числе, оценка стоимости изымаемого имущества), происходит не за счет бюджета, а за счет лица, с которым заключен договор о КРТ (за исключением редких случаев, когда КРТ реализуется регионом самостоятельно).

Порядок изъятия земель сельскохозяйственного назначения 

Следует различать порядок изъятия сельскохозяйственных земель по двум различным основаниям:

• изъятие для государственных или муниципальных нужд, связанных с целями строительства тех или иных объектов федерального, регионального или местного значения 
• изъятие в связи с нарушением правообладателем земельного участка требований к использованию земель сельскохозяйственного назначения 

В первом случае изъятие осуществляется в соответствии с обозначенным выше порядком изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, установленным для удовлетворения потребностей публично-правового образования, которое направлено на достижение общественно полезных интересов. 

Во втором же случае изъятие – установленная законом мера ответственности за ненадлежащее использование земельного участка сельхозназначения. Орган власти имеет право изъять такой участок, если правообладатель (в том числе, собственник) использует его с нарушениями либо не использует в течение трех лет (а в отдельных случаях в течение года) для сельскохозяйственных нужд.

Порядок изъятия участка сельхозназначения в случае его ненадлежащего использования предполагает соблюдение ряда административных процедур, включая обязательную фиксацию нарушения и затем факта неустранения данного нарушения с вынесением соответствующих актов. 

Следует отметить, что процедура изъятия участков из земель сельскохозяйственного назначения, равно как и правоприменительная практика по данному вопросу, существенно ужесточилась с декабря 2022 года. В частности, невозможным стало использование «дружественной» ипотеки и перепродажи участка в целях нивелирования рисков изъятия. 

Нарушение порядка изъятия земельных участков

Следует признать, что зачастую органом власти не соблюдается установленный законом порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. 

Например, сведения о планируемом к размещению публичном объекте, для строительства которого изымается участок, отсутствуют в документации по планировке территории. Или, с даты утверждения такой документации истекло 6 лет, в течение которых орган власти так и не приступил к строительству. В указанных случаях правообладатель изымаемой недвижимости имеет возможность успешно оспорить изъятие земельного участка в судебном порядке. 

Также на практике часто встречается ситуация, когда реализация проекта по размещению того или иного инфраструктурного объекта, для строительства которого изымается участок, возможна и без включения в зону застройки такого участка. И это тоже самостоятельное основание для признания изъятия незаконным, поскольку по закону изъятие допускается, как исключительная мера, только при отсутствии иных возможностей для размещения объекта.

В ситуации изъятия участка для реализации комплексного развития территории в некоторых случаях правообладателю целесообразно инициировать исключение зоны КРТ из правил землепользования и застройки.

Вместе с тем, если порядок изъятия участка действительно был нарушен, то действовать следует активно и своевременно. Так, если имеются основания, нужно оспаривать в судебном порядке документацию по планировке и (или) акт органа власти об изъятии, учитывая, что срок на обжалование ограничен всего тремя месяцами. Если орган власти уже обратился в суд с иском об изъятии (то есть реализует заключительный этап процедуры изъятия), доводы о нарушении порядка изъятия участка будут восприняты судом с гораздо меньшей вероятностью. В таком споре фактически будет разрешаться только вопрос о стоимости возмещения.

Учитывая сказанное, Правовой центр «Два М» рекомендует владельцам планируемой к изъятию недвижимости взять ситуацию под свой контроль и заручиться поддержкой профессионалов: проанализировать изъятие на предмет законности, решить вопросы с проблемными объектами (отсутствие зарегистрированных прав на объекты недвижимости, отсутствие долгосрочного договора аренды земельного участка и т. д.), а также провести собственную оценку стоимости изымаемого недвижимого имущества и убытков. 

Необходимо понимать, что даже если порядок изъятия имущества уполномоченным органом формально соблюден, у правообладателя всегда есть возможность при грамотном подходе снизить свои экономические потери. 

Юристы «Два М» имеют большой практический опыт как ведения дел об оспаривании непосредственно изъятия, если уполномоченным органом нарушен установленный порядок изъятия земельных участков для публичных нужд (в том числе, оспаривания ППТ), так и оспаривания стоимости возмещения, подлежащей выплате правообладателям изымаемого имущества в связи с изъятием.