Договор о комплексном развитии территории

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Комплексное развитие территории (КРТ) представляет собой механизм освоения территорий, при котором старые, ветхие или неэффективно используемые здания сносятся, а на их месте строится современный квартал с новой инфраструктурой. О том, какие этапы включает в себя процедура КРТ читайте здесь, а об особенностях КРТ в Москве — здесь. 

Реализация КРТ осуществляется в соответствии с Договором о комплексном развитии территории, который заключается либо с победителем торгов, либо с правообладателями объектов недвижимости, попавших в зону КРТ (т.е. Договор КРТ по инициативе правообладателей). В случаях, когда на территории КРТ несколько Правообладателей для заключения Договора необходимо согласие всех Правообладателей. 

Содержание Договора о КРТ 

Предмет договора КРТ сводится к тому, что инвестор/Правообладатель объектов обязуется:

• подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания;
• построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т. д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично, договором о комплексном развитии территории распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Инвестор не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, а также переуступать право аренды участка, предоставленного для КРТ. 

Необходимо отметить, что, как правило, типовые условия договора о комплексном развитии территории являются достаточно жёсткими. Например, в Москве установлено значительное количество оснований начисления неустоек. К тому же, возможно одностороннее расторжение договора со стороны ДГИ Москвы даже при незначительных нарушениях со стороны застройщика, а обязательства по договору обеспечиваются банковской гарантией.

Этап изъятия в рамках Договора о КРТ 

Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости (подробно о порядке изъятия читайте здесь). При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор. Он же, как правило, выступает и заказчиком оценки изымаемой недвижимости и, как правило, заинтересован в занижении суммы компенсации в целях минимизации финансовых издержек.

Указанное неизбежно приводит к возникновению значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, в первую очередь о размере компенсации. Соответственно, для получения максимальной суммы возмещения необходимо активно отстаивать свои права: проанализировать представленную инвестором оценку изымаемой недвижимости на предмет законности и обоснованности расчета, учесть все объекты недвижимости в стоимости компенсации, а также собрать доказательную базу для взыскания убытков (упущенная выгода, переезд на новое место, риэлтерские комиссии и т.д.). О том, как определяется размер возмещения при изъятии, читайте здесь, а о том, какие конкретно убытки могут быть включены в размер компенсации — здесь.

Если Правообладатели объектов не планируют сами реализовывать КРТ, то одним из ключевых способов защитить свои интересы становится подготовка к оспариванию размера компенсации при изъятии. Юристы Правового центра «Два М» помогут вам проанализировать отчет об оценке, собрать доказательства для взыскания всех возможных убытков (упущенная выгода, расходы на переезд) и включить в расчет стоимость всех объектов, даже не зарегистрированных в ЕГРН. Мы обеспечим комплексную подготовку, чтобы Правообладатели изымаемых объектов получили справедливую рыночную компенсацию за свою собственность.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с КРТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться в Telegram.