Водный объект в границах земельного участка

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Наложение на участок водного объекта (причем как самой акватории, так и береговой полосы) может не только существенно осложнить или сделать невозможным полноценное использование участка (арендатор, в том числе, обязан обеспечить доступ третьих лиц к береговой полосе), но и создает риски принудительного изъятия земли в пользу государства.

При этом, учитывая внушительное число водохранилищ и рек в той же Московской области, риск выявления на участке, особенно из состава бывших или нынешних сельхозземель, какого-нибудь безымянного ручья весьма высок.

Как узнать о наличии водного объекта вблизи участка? 

До 01.01.2028 года информация о данной зоне, как и о других ЗОУИТ может не содержаться в ЕГРН, но это не означает, что ограничения, накладываемые такими зонами, не распространяются на участки и объекты, расположенные в диапазоне их наложения. Подробнее о том, как узнать имеется ли пересечения участка с каким-либо ЗОУИТ смотрите тут.

Поэтому при проверке участка необходимо использовать сразу несколько источников. К ним можно отнести: 

• Выписку ЕГРН на земельный участок и объекты капитального, расположенные на нем;
• Сведения из ГПЗУ земельного участка;
• Данные публичной кадастровой карты;
• Сведения из региональных градостроительных информационных систем (в Москве – ГИС ОГД Москвы, в Московской области – Геопортал Подмосковья);
• ПЗЗ муниципального образования, в границах которого находится участок.

Юристы «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с водоохранной зоной

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с вопросами нахождения участка в границах водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы, береговой полосы. 

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Владельцем участков, находящихся в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе, береговой полосе юристы помогут:

• Разобраться с ограничениями, которые накладывают данные зоны, определить виды деятельности, которые разрешены и (или) наоборот запрещены, в связи с вхождением участка в зону с особыми условиями использования;
• Обосновать возможность ведения на данной территории строительной и иной деятельности, которая в такой зоне разрешена с оговорками (например, при получении соответствующего разрешения или проектировании дополнительных защитных сооружений).

В чем опасность нахождения участка вблизи водного объекта? 

Нахождение участка в границах водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы, а особенно береговой полосы, может накладывать существенные ограничения на собственника или арендатора участка вплоть до полной невозможности использования земли и недвижимости.

Так, встречается судебная практика о лишении собственников прав на весь земельный участок, несмотря на несоразмерность площади такого участка и расположенного на нем водного объекта (или его береговой полосы). Вхождение участка в водоохранную зону менее критично, но также существенно ограничивает возможность его использования.

В связи с указанным, для землепользователей актуальны вопросы, связанные с установлением и изменением границ водного объекта, исключением участков из охранных зон вокруг водных объектов, а также защитой против требований государственных органов.

Для правообладателя участка важно следующее:

• Водный объект, существующий на бумаге, не всегда подпадает под признаки такового (это зависит, в том числе, от наличия факта изменения во времени уровней, расхода и объема воды в нем). Более того, действительно имевшийся на участке водный объект может быть давным-давно пересохшим, т. е. не существовать в текущее время;
• Водный объект не всегда относится к федеральной собственности (это зависит от наличия у водного объекта признаков обособленности и изолированности от других поверхностных водных объектов);
• Границы водного объекта не всегда установлены в надлежащем порядке, а если установлены, то зачастую имеются основания для их пересмотра. Такой пересмотр обязателен, например, в случае изменения береговой полосы из-за воздействий антропогенного характера, естественного изменения русла и др. Но, в любом случае, должен проводиться не реже одного раза в 25 лет;
• Наличие водного объекта в границах земельного участка не может являться основанием для изъятия в пользу государства всего участка (по крайней мере, если имеется свободная от водного объекта и его береговой полосы территория, которую можно выделить).

Отметим, что ГПЗУ и ПЗЗ могут лишь отражать установленные в надлежащем порядке ЗОУИТ, в том числе береговые полосы и водоохранные зоны. То есть содержащаяся в них информация должна основываться на утвержденных уполномоченными органами документах. Если такой документ отсутствует, а выявленный водный объект с правовой точки зрения водным объектом не является или вовсе не существует, целесообразно оспаривать непосредственно ГПЗУ, а в ряде случаев ПЗЗ, в которых содержатся недостоверные сведения. Если же документ об установлении границ водного объекта утвержден, стоит рассмотреть возможность его оспаривания (например, в части границ водного объекта).

В случае, если уже предъявлен иск органа власти об истребовании земельного участка в связи с наличием водного объекта в границах участка, следует заручиться профессиональной юридической помощью. Крайне важно вовремя представить в суд грамотную правовую позицию, в том числе по вопросам способа защиты права (зачастую органы власти заявляют ненадлежащие требования), применения исковой давности, определения статуса водного объекта и его точных границ (в некоторых случаях инициировать проведение судебной экспертизы).

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с водоохранной зоной, прибрежной защитной полосой, береговой полосой, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.