Возмещение упущенной выгоды при изъятии недвижимости

Для предварительного бесплатного анализа ситуации с изъятием Вашего объекта и перспективами получения компенсации укажите в форме на этой странице кадастровый номер или адрес объекта и, если известны, реквизиты решения об изъятии или о комплексном развитии территории. Также с нами можно связаться по WhatsApp.

При изъятии недвижимости для государственных нужд должны компенсироваться не только рыночная стоимость участков и зданий, но и сопутствующие убытки, включая упущенную выгоду от прекращения использования объектов. 

Так, в случае если недвижимость используется для сдачи в аренду, то собственник лишается поступлений от арендной платы. В случае же с ведением собственной предпринимательской деятельности – доходов от продажи товаров или оказания услуг.

Соответствующие потери и составляют упущенную выгоду, которая подлежит возмещению в дополнение к рыночной стоимости имущества и прочим убыткам. 

При этом размер компенсации упущенной выгоды может быть как соизмерим с рыночной стоимостью имущества, так и оставаться символическим. Понятно, что без активной позиции собственника изымаемой недвижимости второй вариант более вероятен.

Основной вопрос, который разрешается при исчислении компенсации упущенной выгоды за изымаемую недвижимость – это период расчёта упущенной выгоды (восстановления нарушенного производства). То есть промежуток времени, за который, как предполагается, можно восстановить доход после получения компенсации: найти и купить аналогичный объект, заселить его арендаторами или начать собственную деятельность. Обычно оценщики и судебные эксперты исходят из того, что этот период составляет год или менее. В то же время в ряде случаев может быть обоснован более продолжительный период. Например, если изъятый объект являлся по каким-то критериям уникальным и готовые предложения такой недвижимости на рынке отсутствуют, или если требуется перебазирование сложного и крупногабаритного оборудования и т.д. 

Также важное значение для определения размера упущенной выгоды при изъятии имеет расчёт дохода от деятельности в изымаемых объектах. Так, в случае с арендным бизнесом учитывается арендная плата за вычетом расходов, которые собственник несёт за счёт этой платы. В случае с собственной деятельностью расчёт дохода существенно сложнее. 

Для получения возмещения упущенной выгоды необходимо обосновать как возможность получения дохода на будущее время (утраченную и именно, и только в связи с изъятием) так и реальное получение соизмеримого дохода в период до принятия решения об изъятии (для подтверждения того, что размер арендной платы или иного дохода не «нарисован» непосредственно перед изъятием). 

Так, в случае с арендным бизнесом нужно будет подтвердить как наличие договоров аренды со значительным оставшимся сроком действия после даты изъятия, так и поступление дохода от аренды за длительный период до публикации решения об изъятии. В том числе потребуются банковские документы как доказательства фактического получения арендной платы за предшествующий изъятию период.

Сложности с обоснованием размера упущенной выгоды возникают в случаях, когда аренная плата вносится наличными, используются сложные схемы расчётов с участием промежуточных структур и т.д. В связи с этим, если такие схемы используются, то целесообразно отказаться от них как только изъятие станет вероятным (подробно о том, как заранее узнать о планируемом изъятии смотрите здесь)

Аналогично – в случае с собственной деятельностью в изымаемой недвижимости потребуются договоры с контрагентами и подтверждение взаиморасчётов по ним. 

Отметим, что с изъятием недвижимости, сдаваемой в аренду или используемой в собственной коммерческой деятельности, могут быть связаны и иные убытки помимо упущенной выгоды, которые также подлежат возмещению. Например, неустойки за досрочное прекращение договоров аренды или иных сделок, компенсация арендаторам произведённых ими неотделимых улучшений и т.д.

Почему следует обратиться в «Два М»

Юристы «Два М» специализируются именно на разрешении земельно-правовых вопросов, включая вопросы изъятия недвижимости. Мы применяем в своей работе комплексный подход, позволяющий выработать наиболее эффективный для клиента путь решения проблемы с учётом специфики конкретного изымаемого объекта и ведущегося в нём бизнеса.