Изъятие имущества в связи с КРТ в Москве

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

В Москве на разных стадиях реализации находится множество проектов комплексного развития территории. Изъятие участка и объектов недвижимости для целей реализации КРТ — одно из наиболее частых оснований принудительного прекращения прав собственности и аренды.

Основания и порядок изъятия недвижимости для нужд КРТ

Отдельный порядок изъятия в целях КРТ законом не установлен. К нему применяются общие правила изъятия для государственных нужд. При этом изъятие в целях КРТ допускается только при одновременном соблюдении двух условий:

1. Принято решение о КРТ в отношении конкретной территории.
2. Правообладатели недвижимости в зоне КРТ не заключили с уполномоченным органом (ДГИ Москвы) договор о КРТ в установленный 45-дневный срок и соглашение о разграничении обязанностей.

Процедура изъятия включает следующие этапы:

• Публикация сообщения о планируемом изъятии на официальном сайте уполномоченного органа для выявления всех правообладателей.
• Заключение договора о КРТ между ДГИ и инвестором, выигравшим торги.
• Принятие решения об изъятии конкретных объектов недвижимости.
• Направление правообладателю копии акта об изъятии и проекта соглашения с предложенной суммой возмещения. На подписание отводится 30 дней.
• Обращение в суд с иском об изъятии, если соглашение не подписано или его условия оспариваются.
• Регистрация перехода права на изымаемую недвижимость на основании решения суда.

Стоит отметить, что процедура изъятия участка для КРT, включая оценку стоимости имущества, происходит не за счет бюджета, а за счет лица, с которым заключен договор о КРТ. Это создает прямую заинтересованность в занижении стоимости изымаемого имущества.

Подробный разбор каждого этапа и подводных камней читайте здесь.

Из чего складывается возмещение при изъятии для КРТ?

Согласно законодательству, возмещение должно полностью компенсировать потери правообладателя и включает следующие компоненты:

1. Рыночная стоимость недвижимости:

• Земельного участка.
• Всех объектов капитального строительства, расположенных на участке.
• Иных прав, например, права аренды земельного участка.

Подробно об определении рыночной стоимости. 

2. Все причиненные изъятием убытки, которые подразделяются на:

• Реальный ущерб: Фактические расходы, например, выплата штрафов и неустоек контрагентам за срыв договоров (аренды, подряда, поставки), затраты на демонтаж и переезд.
• Упущенная выгода: Неполученные доходы, которые правообладатель мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота. Яркий пример — утрата будущих арендных платежей от сдачи помещений.

Подробно об убытках.

Максимизация возмещения при изъятии

Основная проблема при изъятии — значительное занижение суммы возмещения, предлагаемой Правообладателю. Компенсация при изъятии в общих чертах включает рыночную стоимость участка или права аренды, объектов недвижимости, а также все причиненные изъятием убытки.

Поскольку отчет об оценке готовится за счет инвестора, правообладателю необходимо активно готовить собственную доказательную базу.

Что следует предпринять до принятия решения об изъятии:

• Обеспечить справедливую оценку стоимости имущества. Важно провести анализ все факторов, влияющих на стоимость изымаемого имущества (потенциал использования, состояние объекта и др.) и оформить документальное обоснование.
• Задокументировать убытки. Целесообразно заключить долгосрочные хозяйственные договоры (аренды, подряда) с условием о выплате компенсации при досрочном расторжении в связи с изъятием. Эти суммы могут быть взысканы как убытки. Провести аудит всех имеющихся договоров аренды.
• Продлить договор аренды публичного участка (при необходимости). Арендаторам земельных участков под объектами капитального строительства критически важно заключить долгосрочный договор аренды (до 49 лет). Это прямо влияет на стоимость права аренды, подлежащей компенсации. Отказ уполномоченного органа в заключении такого договора может быть оспорен.
• Рассмотреть изменение разрешенного использования (ВРИ). В рамках градостроительного регламента изменение ВРИ на более «дорогой» (например, с производственного на офисный) может в разы увеличить размер компенсации.
• Легализовать права на объекты. Удостовериться, что права на все объекты недвижимости, включая ранее не учтенные, надлежаще зарегистрированы, это необходимо для учета таких объектов при расчете суммы компенсации. 

Перечень необходимых действий должен определяться после тщательного анализа объектов недвижимости и хозяйственной деятельности Правообладателя.  

Актуальные вопросы, связанные с определением размера компенсации, и дополнительные схемы защиты описаны здесь. 

Изъятие недвижимости для КРТ — сложная процедура, где промедление или пассивность правообладателя ведут к существенным финансовым потерям. Правовой центр «Два М» специализируется на сопровождении подобных споров. Юристы центра готовы провести анализ рисков, разработать дорожную карту действий, направленную на защиту интересов правообладателя, и обеспечить представительство в судах.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с КРТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.