Регистрация объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- Правовой центр «Два М»
- Услуги
- Регистрация объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Правовой центр «Два М» оказывает услуги по юридическому сопровождению строительства ИЖС, включая регистрацию объектов в уведомительном порядке и в порядке «дачной амнистии», а также оспаривание отказов Росреестра и решений органов местного самоуправления. Особое внимание уделяется сложным и спорным ситуациям: выявление зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) препятствующих или ограничивающих строительство ИЖС, несоответствие объекта предельным параметрам строительства, иные споры с государственными органами и др.
- Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
- Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
- Сообщение в MAX
- Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы.
Разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется. Действует уведомительный порядок, предусматривающий направление в уполномоченный орган (администрацию муниципального образования, в Москве — Мосгосстройнадзор) уведомлений о начале и об окончании строительства. Параллельно до 1 марта 2031 года сохраняется упрощенный порядок («дачная амнистия»), позволяющий зарегистрировать право на жилой или садовый дом без направления уведомлений — на основании технического плана и декларации собственника.
Выбор порядка регистрации имеет существенные юридические последствия, влияющие на распределение рисков, связанных с возможным сносом объекта, претензиями контролирующих органов, а также на ликвидность объекта при продаже или передаче в залог банку.
Подробнее о каждом из порядков в статьях — Уведомительный порядок и «Дачная амнистия» (ссылки на новые статьи этого раздела).
Отказы в регистрации и их оспаривание
Правовой центр «Два М» специализируется на ситуациях, когда регистрация прав на объект ИЖС осложнена либо получен отказ Росреестра или органов местного самоуправления. Наиболее распространенные основания для отказа или приостановления:
- Несоответствие объекта предельным параметрам разрешенного строительства (этажность, высота, процент застройки, отступы от границ участка), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования;
- Наличие зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — зоны санитарной охраны, охранные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны и др. Проблема усугубляется тем, что публичные реестры (ЕГРН, ПЗЗ) могут содержать неполные сведения об установленных ЗОУИТ;
- Неверная квалификация объекта — например, признание здания многоквартирным домом, а не объектом ИЖС или домом блокированной застройки (таунхаусом);
- Формальные недостатки технического плана или декларации;
- Устаревшие ВРИ — когда в ЕГРН или правоустанавливающих документах указан ВРИ, не соответствующий действующему классификатору (например, «малоэтажное строительство»), часто возникают разночтения в вопросе, что именно разрешено строить на участке. В ряде случаев во избежание проблем целесообразно предварительно привести ВРИ в соответствие с классификатором;
- Зона КРТ — нередко уполномоченные органы отказывают в выдаче положительного уведомления, так как, по общему правилу, в зонах КРТ новое строительство допускается только в рамках реализации договора о КРТ, вместе с тем, уведомления о несоответствии оспариваются в судебном порядке, но в ряде случаев может понадобиться исключение участка из зоны КРТ.
Правовой центр «Два М» осуществляет полное юридическое сопровождение оспаривания отказов в регистрации прав на объекты ИЖС, включая обжалование решений Росреестра и уведомлений администрации в досудебном и судебном порядке, а также представление интересов заказчика в спорах с государственными органами.
Особенности регистрация ИЖС при строительстве с привлечением средств граждан по 214-ФЗ
С 2022 года Федеральный закон № 214-ФЗ распространяется на строительство индивидуальных жилых домов в границах малоэтажных жилых комплексов (МЖК). Особенности регистрации в таких проектах:
- уведомительный порядок не применяется, требуется разрешение на строительство;
- обязательны утвержденные ППТ/ПМТ;
- договоры долевого участия подлежат государственной регистрации, расчеты осуществляются с использованием счетов эскроу;
- регистрация прав на жилые дома производится после завершения строительства, одновременно с внесением записи об общей долевой собственности участников на общее имущество.
Об особенностях строительства объектов ИЖС в рамках 214-ФЗ читайте в статье: Строительство ИЖС по 214-ФЗ.
Правовой центр «Два М» обладает многолетним опытом сопровождения как единичных объектов ИЖС, так и масштабных девелоперских проектов (коттеджные и дачные поселки, малоэтажные жилые комплексы) от выбора участка с проведением градостроительного аудита до постановки на кадастровый учет с регистрацией прав. Комплексный подход и специализация на земельных и градостроительных спорах позволяют команде Правового центра «Два М» эффективно решать задачи в ситуациях, которые другие юристы считают бесперспективными.
