Уведомительный порядок строительства и регистрации прав на объекты ИЖС

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы

Получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома не требуется. Вместо этого введен уведомительный порядок, регулируемый статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Собственник земельного участка (или иной правообладатель) направляет в уполномоченный орган местного самоуправления (в Москве — Мосгосстройнадзор) уведомление о планируемом строительстве, а после завершения работ — уведомление об окончании строительства.

Уведомительный порядок является основным для вновь возводимых объектов ИЖС. В отличие от упрощенного порядка («дачной амнистии») (ссылка на статью), он предполагает предварительный контроль со стороны администрации, что снижает риски застройщика, но требует более строгого соблюдения процедуры.

Так, уведомительный порядок даёт застройщику три ключевых преимущества: 

Во-первых, возможность заранее узнать о ЗОУИТ и иных ограничениях — ещё до начала строительства администрация подтверждает, что участок не попадает в зоны с особыми условиями использования;

Во-вторых, если администрация выдала положительное уведомление, а затем выявилась неучтённая зона, застройщик вправе требовать убытки от публично-правового образования, добросовестность застройщика в таком случае презюмируется; 

В-третьих, дом, построенный по уведомительному порядку, вызывает минимум вопросов при продаже, ипотеке и залоге: банки и покупатели доверяют такому объекту больше, чем зарегистрированному в рамках дачной амнистии.

Процедура уведомительного порядка

Уведомительный порядок включает следующие этапы:

1. Направление уведомления о планируемом строительстве в уполномоченный орган. К уведомлению прилагается схематическое изображение планируемого объекта с указанием его местоположения на земельном участке, а также документы, подтверждающие права на участок (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН);

2. Рассмотрение уведомления администрацией (срок — 7 рабочих дней). Уполномоченный орган проверяет:

• соответствие планируемого объекта виду разрешенного использования земельного участка;
• соответствие предельным параметрам разрешенного строительства (этажность, высота, процент застройки, отступы от границ), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
• отсутствие ограничений, связанных с зонами с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), красными линиями, иными публичными сервитутами.

3. Выдача уведомления о соответствии (либо о несоответствии) планируемого объекта установленным требованиям. Положительное уведомление дает право на строительство;

4. Строительство объекта с соблюдением параметров, указанных в уведомлении о соответствии. Администрация вправе провести выездную проверку соответствия строящегося объекта параметрам, заявленным в уведомлении;

5. Подготовка технического плана кадастровым инженером после завершения строительства;

6. Направление уведомления об окончании строительства с приложением технического плана, а также (при необходимости) соглашения о распределении долей;

7. Рассмотрение уведомления об окончании строительства (срок — 7 рабочих дней). Администрация проверяет соответствие построенного объекта параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве;

8. Выдача уведомления о соответствии построенного объекта. После этого администрация (либо самостоятельно застройщик) направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации права.

Требования к жилому дому в рамках уведомительного порядка

Объект ИЖС, возводимый в уведомительном порядке, должен соответствовать критериям объекта ИЖС, установленным Градостроительным кодексом РФ:

• отдельно стоящее здание;
• количество надземных этажей — не более трех;
• высота — не более 20 метров;
• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания;
• не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Кроме того, необходимо соблюдение предельных параметров разрешенного строительства, установленных ПЗЗ соответствующего муниципального образования. В Московской области, как правило, действуют следующие параметры:

• максимальный процент застройки участка — 40%;
• минимальные отступы от границ участка — 3 метра;
• минимальный размер участка — от 400 до 500 кв. м, максимальный — от 3 000 до 5 000 кв. м.

В Москве параметры могут отличаться: минимальный размер участка под ИЖС — 600 кв. м, максимальный — 10 000 кв. м, плотность застройки — до 5 тыс. кв. м/га.

Риски и основания для отказа

Наиболее частые основания для получения уведомления о несоответствии (как на этапе планирования, так и на этапе окончания строительства):

1. Несоответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка, в том числе не приведенные в соответствие ВРИ;
2. Превышение предельных параметров строительства (этажность, высота, процент застройки, нарушение отступов от границ участка);
3. Расположение участка (или части объекта) в границах ЗОУИТ, красных линий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для муниципальных или государственных нужд;
4. Несоответствие построенного объекта параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве (большая площадь, смещение относительно границ участка);
5. Также нередки случаи получения уведомления о несоответствии планируемого строительства в связи с расположением участка в зоне КРТ, однако, имеется положительная практика оспаривания таких уведомлений. 

Получение уведомления о несоответствии делает невозможной регистрацию права собственности на дом в административном порядке. Застройщик либо устраняет нарушения, либо обращается в суд с требованием о признании права собственности.

Оспаривание уведомлений о несоответствии, защита прав на жилой дом

Правовой центр «Два М» осуществляет полное юридическое сопровождение оспаривания решений уполномоченных органов в рамках уведомительного порядка. Практика Правового центра «Два М» включает обжалование уведомления о несоответствии планируемого строительства, защита права собственности на объект ИЖС в судебном порядке и т.д.

Готовы взять на себя как комплексное сопровождение проектов строительства коттеджных и дачных посёлков, так и урегулирование отдельных правовых вопросов, связанных со строительств ом загородной недвижимости.

Особое внимание уделяется спорам, связанным с неучтенными ЗОУИТ. Если администрация выдала положительное уведомление о соответствии, а затем выяснилось, что участок находится в зоне с особыми условиями использования (сведения о которой отсутствовали в публичных реестрах), застройщик вправе требовать возмещения убытков от публично-правового образования. 

Отдельное направление практики — споры, связанные с расположением участка в границах территории комплексного развития (КРТ). Правовой центр «Два М» успешно оспаривает уведомления о несоответствии, выданные по данному основанию, и защищает права собственников.