Дачная амнистия: упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы

Дачная амнистия — это упрощенный порядок кадастрового учета и регистрации прав на отдельные виды объектов недвижимости, позволяющий легализовать вновь возведенные постройки, так и давние объекты, в отношении которых отсутствуют надлежаще оформленные правоустанавливающие документы.

В настоящее время упрощенный порядок действует до 1 марта 2031 года.

В рамках дачной амнистии не требуется получать разрешение на строительство, направлять уведомления о начале и об окончании строительства, а также получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Регистрация права осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером, и декларации, составленной собственником земельного участка.

Объекты, подлежащие регистрации в порядке дачной амнистии

Упрощенный порядок распространяется на следующие категории объектов:

1. Земельные участки, предоставленные до 30 октября 2001 года для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;

2. Жилые и садовые дома, созданные на земельных участках, предназначенных для:

• ведения садоводства;
• ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта), индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

3. Капитальные хозяйственные постройки (бани, теплицы, сараи, гаражи и иные вспомогательные строения), а также дома блокированной застройки (таунхаусы) при соблюдении определенных условий.

Критерии соответствия жилого/садового дома

Жилой дом, регистрируемый в порядке дачной амнистии, должен соответствовать признакам объекта индивидуального жилищного строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ. Подробнее про критерии объекта ИЖС здесь. Также планируемый к строительству жилой дом должен находится в территориальной зоне, в которой в качестве основных ВРИ имеются ВРИ для размещения ИЖС, личного-подсобного хозяйства, ведения садоводства.

Помимо федеральных требований, необходимо учитывать местные градостроительные регламенты, установленные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования. ПЗЗ могут дополнительно ограничивать:

• максимальный процент застройки земельного участка;
• минимальные отступы от границ участка;
• минимальные и максимальные размеры участков.

Процедура регистрации прав по дачной амнистии

Порядок легализации прав на жилой или садовый дом в упрощенном порядке состоит из следующих этапов:

1. Строительство дома без предварительного обращения в государственные/муниципальные органы

2. Подготовка технического плана на построенный дом кадастровым инженером. Технический план составляется на основании декларации, заполняемой и заверяемой собственником земельного участка. В декларации указываются сведения об объекте (год постройки, материал стен, площадь, назначение и др.).

3. Подача заявления в Росреестр о кадастровом учете и регистрации права. Заявление может быть подано:

• через МФЦ (срок рассмотрения — 5 рабочих дней);
• в электронном виде через портал Росреестра (срок рассмотрения — 3 рабочих дня).

К заявлению прилагаются:

• технический план;
• правоустанавливающий документ на земельный участок (не представляется, если право заявителя на участок уже зарегистрировано в ЕГРН);
• документ об уплате государственной пошлины.

4. Проверка документов Росреестром в пределах установленной компетенции.

При этом важно понимать, что при регистрации права собственности в порядке дачной амнистии у Росреестра имеются пределы правовой экспертизы, например, Росреестр не проверят на предмет соблюдения минимальных отступов от границ участка, на наличие ограничений (ЗОУИТ), не учтенных в ЕГРН. Поэтому перед подачей документов по дачной амнистии рекомендуется провести градостроительный аудит участка и оценку рисков, что позволит избежать юридических проблем после регистрации права.

5. Получение выписки из ЕГРН на жилой или садовый дом, подтверждающей кадастровый учет и регистрацию права собственности.

После завершения регистрации строительство дома считается юридически завершенным.

Что выбрать: уведомительный порядок или дачную амнистию 

Уведомительный порядок является предпочтительным для нового строительства, особенно если в дальнейшем планируется продажа дома, передача его в залог банку или привлечение ипотечных средств покупателей. Положительное уведомление администрации создает презумпцию добросовестности застройщика и существенно упрощает позицию в случае спора о сносе или запрете эксплуатации объекта (например, при выявлении неучтенных зон с особыми условиями использования территорий). 

Дачная амнистия, напротив, целесообразна для легализации давних построек (в том числе возведенных до 4 августа 2018 года без разрешения), а также в ситуациях, когда скорость оформления имеет критическое значение, а застройщик готов принять на себя бремя доказывания своей добросовестности в будущем. Дачная амнистия может использоваться и для регистрации права собственности жилого дома, построенного с некоторыми отступлениями, проверка которых выходит за пределы правовой экспертизы Росреестра. 

Учитывая повышенные риски при регистрации в порядке дачной амнистии застройщику до начала строительства целесообразно самому провести углублённую проверку участка на предмет неучёных градостроительных ограничений, а также получить градостроительный план участка (хотя для самой регистрации данный документ и не требуется). 

При принятии решения необходимо учитывать также ликвидность объекта и требования потенциальных покупателей или банков. Дома, зарегистрированные в уведомительном порядке, вызывают меньше сомнений при проверке юридической чистоты сделки, тогда как объекты, оформленные по дачной амнистии, нередко воспринимаются как потенциально проблемные (особенно если существует риск расположения в ЗОУИТ или несоответствия параметрам ПЗЗ).

Правовой центр «Два М» на основании градостроительного аудита земельного участка и анализа объекта помогает заказчику выбрать оптимальный порядок регистрации, учитывая вид разрешенного использования, наличие обременений, а также стратегию последующего использования или продажи объекта. Готовы взять на себя как комплексное сопровождение проектов строительства коттеджных и дачных посёлков, так и урегулирование отдельных правовых вопросов, связанных со строительств ом загородной недвижимости.