Выход из КРТ в Московской области

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Включение участков в зону КРТ означает, что строительство на участке возможно исключительно в рамках процедуры комплексного развития. Данная процедура предполагает заключение договора о КРТ с администрацией округа и уполномоченным региональным органом (Минжилполитики), разработку проекта планировки и проекта межевания территории, строительство (финансирование строительства) различных инфраструктурных объектов в соответствии с градостроительными нормативами различного уровня.

При этом, с момента включения участка в зону КРТ правообладатель фактически теряет возможность строительства на участке вне рамок КРТ. Соответственно, для застройки участка остаются лишь варианты реализации КРТ по инициативе правообладателей или выхода из КРТ путём внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.

В ПЗЗ округов Московской области в зону КРТ включаются, в том числе незастроенные земельные участки, преимущественно площадью более 3 га, предназначенные для ИЖС (реже – участки многоквартирного строительства и коммерческого назначения любой площади).

Способы выхода из КРТ в Московской области.

Выход из КРТ в Московской области осуществляется путем внесения изменений в правила землепользования и застройки округа, которые относят участок к зоне, строительство в которой возможно вне режима КРТ.

При этом можно выделить:

• специальный порядок исключения участков под ИЖС и садоводство;
• общий порядок для всех иных случаев.

В судебном порядке выход из КРТ в настоящее время в большинстве случаев является невозможным: суды признают право уполномоченных органов устанавливать содержание ПЗЗ независимо от пожеланий владельца участка (с аргументацией о соблюдении баланса частных и публичных интересов).

Выход из КРТ участков, предназначенных для строительства ИЖС и садовых домов:

В Московской области Методикой определения необходимости включения территорий в границы территории для осуществления деятельности по ее комплексному развитию утверждены специальные случаи выхода из зоны КРТ участков, предназначенных для строительства ИЖС и садовых домов.

Согласно данной Методике из зоны КРТ могут быть исключены участки, которые расположены в функциональной зоне Генплана, допускающего размещение объектов ИЖС и садовых домов, при наличии хотя бы одного из следующих случаев:

• Участок площадь менее 30 соток до включения в КРТ находился в собственности физлица;
• Участок площадью от 0,3 га до 3 га планируется для возведения одного индивидуального жилого или садового дома;

(также предусмотрен ряд случаев, применимых только к участкам государственной и муниципальной собственности).

Необходимо учитывать, что и при соблюдении данных условий выход из КРТ не гарантирован. Особенно в случае наличия у физического лица более одного участка.

При этом для выведенных из КРТ участков при внесении соответствующих изменений в ПЗЗ устанавливается градостроительный регламент, исключающий их дальнейший раздел.

Исходя из данных ограничений, выход из КРТ возможен в отношении участков в коттеджных и дачных посёлках, реализация земли в которых была начата до установления зоны КРТ.

Иные случаи выхода из КРТ путем внесения изменений в ПЗЗ.

В случаях, не подпадающих под вышеперечисленные критерии, выход из КРТ также  возможен путем внесения изменений в ПЗЗ. В то же время в связи с отсутствием конкретного нормативного регулирования вопрос внесения таких изменений всецело зависит от усмотрения муниципальных и региональных властей.

При этом, вывод участков под нежилую недвижимость из КРТ в Московской области в большинстве случаев возможен только для целей самостоятельного развития. Для этого нужно подготовить градостроительную концепцию, где будет указано перспективное использование территории и обоснование полезности такого развития для местных органов.

Процедура внесения изменений в ПЗЗ для выхода из КРТ подразумевает прохождение следующих этапов:

1. Подготовка концепции развития территории с расчетом нагрузки на транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру местности с обоснованием вносимых изменений, а также заключения организации, состоящей в СРО, о соблюдении требований технических регламентов;
2. Обращение в Мособлархитектуру с приложением градконцепции и заключения о соблюдении требований технических регламентов.
3. Направление Мособлархитектурой межведомственных запросов в получение согласование уполномоченных органов;
4. Принятие Мособлархитектурой решения.

Главным этапом при выходе из КРТ является согласование Мособлархитектурой исключения участка из КРТ на основании градконцепции с уполномоченным органами.

Именно на данном этапе проходит согласование выхода из КРТ с Градсоветом МО и Комиссией ПЗЗ, от решения которых во многом зависит выход.

Решения Градсовета МО и Комиссии ПЗЗ зависят, в том числе от представленной градостроительной концепции. Следовательно, необходимо особое внимание уделить подготовке градостроительной концепции.

Сложности выхода из КРТ:

Внесение изменений в правила землепользования и застройки, в том числе для выхода из КРТ – долгий и трудоемкий процесс, который требует глубокое знания механизмов КРТ и градостроительного регулирования. Из-за сложности координации и конфликта интересов, внесение изменений в ПЗЗ занимает достаточно много времени.

В некоторых случаях выход КРТ невозможен исходя из прямого нормативного регулирования. В частности для проектов по строительству многоквартирных объектов и ИЖС на участке площадью более 3 га.

Следовательно, может возникнуть ситуации, когда строить в рамках КРТ может быть проще, чем выходить.

Правовой центр «Два М» обладает глубокой экспертизой в сопровождении проектов, связанных с зонами КРТ. Наши юристы готовы оказать комплексную правовую поддержку: от анализа перспектив выхода из КРТ до подготовки документов для выхода из КРТ и представления интересов в государственных органах.

Правовой центр «Два М» берет на себя все правовые и организационные вопросы, чтобы правообладатели могли принимать взвешенные решения в сложной градостроительной ситуации.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с КРТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по Telegram.