• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы

Нормативное определение

Объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание со следующими критериями: 

• с количеством надземных этажей не более чем 3 метра, 
• высотой не более 20 метров, 
• которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
• не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Предельные параметры строительства, а также минимальные и максимальные размеры земельных участков для ИЖС определяются градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки для соответствующей территории.

Предельные параметры по ПЗЗ Москвы 

Предельные параметры разрешенного строительства по ПЗЗ Москвы включают: 

1. плотность застройки земельного участка - отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах), к площади земельного участка (в гектарах);
2. предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;
3. максимальный процент застройки в границах участка - отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства, ко всей площади земельного участка.

Что касается предельных минимальных и максимальных размеров участков под ИЖС, то Москве, то min размер составляет 600 кв. м., а max размер – 10 000 кв. м.

При этом, как правило, для территорий, предназначенных под размещение ИЖС, максимальный процент застройки - не устанавливается, а плотность застройки обычно составляет 5 тыс. кв. м./га.

Законом допускается возможность изменения предельных параметров строительства. 

Предельные параметры по ПЗЗ городских округов в Московской области

В Московской области в городских округах, как правило, для объектов ИЖС установлены следующие параметры: 

1) максимальный процент застройки – 40%;

2) предельные размеры участков: min от 400-500 кв. м., max от 3 000 – 5 000 кв. м.;

3) мин. отступы от границ участка – 3 м.

Разграничение ИЖС с иными объектами: блокированная застройка и МКД

Ключевое отличие объекта ИЖС от дома блокированной застройки (таунхауса) и МКД заключается в наличии или отсутствии общих стен со смежными жилыми блоками, а также в отсутствии общего имущества:

• Объект ИЖС — отдельно стоящее здание, не имеющее общих стен с другими жилыми домами;
• Дом блокированной застройки (ДБЗ) — жилой дом с количеством этажей не более трех, состоящий из нескольких блоков, имеющих общие стены и расположенных на смежных земельных участках;
• Многоквартирный жилой дом – это здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество, призванное обслуживать более одного помещения в здании. 

Важным признаком ИЖС является также невозможность раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Это означает, что жилой дом, признанный объектом ИЖС, не может быть разделен на квартиры или иные обособленные части.

Различие этих трёх видов объектов критически важно, поскольку оно напрямую определяет правовой статус земельного участка, возможности по реконструкции и объём имущественных прав собственника. Для ИЖС и дома блокированной застройки действует принцип «одно здание — один участок». Каждый блок (дом) стоит на индивидуальном земельном участке, принадлежащем собственнику этого блока на праве единоличной собственности. 

 Земельный участок под многоквартирным домом находится в общей долевой собственности всех владельцев квартир. Из единого участка нельзя выделить часть выделить в натуре и продать его отдельно — любой вопрос об использовании придомовой территории (парковка, установка шлагбаума, газон) решается на общем собрании. 

Различность правового режима выражается и в возможности и порядке реконструкции: в ИЖС и блокированной застройке собственник вправе узаконить пристройку к дому (мансарду, гараж), не спрашивая согласия всех соседей (если затрагивается общая стена блокированного дома). В МКД любое изменение фасада, несущих стен или пристройка к подъезду — это реконструкция всего дома, требующая согласия собственников и согласования с жилищной инспекцией.

Особенности возведения и регистрации прав на объекты ИЖС

Уведомительный порядок строительства

Строительство объектов индивидуального жилищного строительства осуществляется без получения разрешения на строительство, в уведомительном порядке. Собственник направляет в уполномоченный орган (администрацию муниципального образования) уведомление о планируемом строительстве, а после завершения строительства — уведомление об окончании строительства с приложением технического плана. 

Уполномоченный орган выдает соответствующие положительные уведомления после проверки параметров строительства ИЖС, а также анализа отсутствия ЗОУИТ, которые бы препятствовали возведению на участке жилого дома. 

 «Дачная амнистия»

Упрощенный порядок оформления прав на жилые и садовые дома (так называемая «дачная амнистия») действует до 1 марта 2031 года. В рамках «дачной амнистии» для регистрации права собственности на жилой дом достаточно подготовить технический план на основании декларации, заполненной собственником. Для применения данного порядка не требуется предоставления уведомлений о планируемом строительстве или об окончании строительства.

Важно учитывать, что упрощенный порядок не освобождает от соблюдения градостроительных и иных обязательных норм, а также от требований к отступам от границ земельного участка, ограничениям в связи с имеющимися ЗОУИТ. Крайне важно соблюдать различные градостроительные ограничения участка, чтобы в будущем не получить проблемы в виде невозможности регистрации объекта или признания объекта самовольной постройкой. Градостроительный аудит участка позволит выявить ЗОУИТ, которые препятствуют или значительно усложняют строительства дома, и сэкономит значительные средства. 

Упрощенные порядки, как правило, не применяются при массовом строительстве объектов ИЖС. 

Так, при реализации девелоперских проектов строительство объектов ИЖС может осуществляться:

• в рамках комплексного развития территории (КРТ) — на основании договора о КРТ, разрешения на строительство и утвержденного проекта планировки территории (ППТ);
• с привлечением средств граждан по 214-ФЗ — строительство объектов ИЖС в составе малоэтажного жилого комплекса (МЖК), что также требует утвержденной документации по планировке территории (ППТ и ПМТ).

Юристы Правового центра «Два М» оказывают полный спектр услуг, связанных с объектами ИЖС:

• консультирование по вопросам правового статуса объекта и критериев отнесения к ИЖС, дому блокированной застройки, МКД;

• комплексное сопровождение проектов строительства коттеджных и дачных посёлков; 

• анализ соответствия построенного или планируемого объекта параметрам ИЖС;

• сопровождение процедуры регистрации прав на объекты ИЖС, включая использование механизмов «дачной амнистии»;

• подготовка и подача уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства;

• представление интересов в судах по спорам, связанным с защитой прав на объект недвижимости, оспаривания уведомлений администрации и т.д.