КРТ в Москве

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

В настоящее время в Москве начата реализация множества проектов комплексного развития территории (КРТ). Ещё больше планируемых зон КРТ внесены в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы. 

Комплексное развитие территории представляет собой снос или реконструкцию расположенных в такой зоне объектов и возведение на их месте новой застройки в соответствии с параметрами и видам использования, указанными в решении о КРТ и документации по планировке территории.

Реализация КРТ осуществляется на основании договора о комплексном развитии, заключаемого ДГП Москвы с привлечённым застройщиком или, в весьма редких случаях собственниками недвижимости. Также реализация КРТ в Москве может осуществляться Фондом реновации или иными подведомственными городу структурами, а также организациями, учреждёнными городом совместно с застройщиками.

Включение участка в зону КРТ в ПЗЗ Москвы означает что:

• На участке не допускаются строительство или реконструкция иначе как в рамках процедуры КРТ.
• ДГП Москвы вправе в любой момент опубликовать проект решения о КРТ по инициативе уполномоченного органа. В перспективе это означает заключение договора о КРТ по итогам торгов и изъятие всех участков и зданий в зоне КРТ для государственных нужд.
• Правообладатели участков в зоне КРТ вправе выйти с инициативой о заключении с ними договора о КРТ при наличии единогласного согласия. Сделать это они могут до получения уведомлений о предстоящей реализации КРТ по инициативе г. Москвы или в течение 45 дней после.

При этом закон не регулирует срок между внесением зоны КРТ в ПЗЗ и началом реализации самого проекта. Из-за этого собственники недвижимости могут на годы оказаться в неопределенности, не имея возможности полноценно распоряжаться своим имуществом.

В свою очередь для собственников участков и недвижимости, получивших уведомление о реализации проекта КРТ (направляется после публикации такого проекта), это означает выбор из двух вариантов:

• Всем собственникам объектов в зоне КРТ единогласно и в сжатые сроки (45 дней) принять решение о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя и совместно строить объекты, предусмотренные решением о КРТ (на практике вариант редко реализуемый).
• Ожидать изъятия (принудительного выкупа) объектов после того как г. Москва проведёт торги на право реализации проекта КРТ силами привлечённого застройщика.

При этом, необходимо отметить, что в зону КРТ могут попасть не только несоответствующие градостроительному регламенту, аварийные или самовольные объекты, для решения проблем с которыми, официально, существует режим КРТ, но и на все объекты в пределах утверждённой зоны КРТ, которая может занимать несколько кварталов или состоять из разных частей в пределах района. И разграничение «проблемных» и остальных объектов при формировании зон КРТ законом не регламентировано

Этапы КРТ в Москве

Реализация проекта комплексного развития территории предполагает следующие этапы:

1. Внесение в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы границ новой зоны КРТ, разрешённых видов и параметров строительства в ней (опционально);
2. Принятие решения о КРТ (оформляемого постановлением правительства Москвы) в отношении конкретной зоны (как внесённой в ПЗЗ Москвы, так и любой другой территории);
3. Направление уведомлений о принятом решении владельцам участков и недвижимости в зоне КРТ;
4. При наличии единогласного решения собственников — заключение с ними договора о КРТ. В ином случае — выставление права на заключение договора о КРТ на торги;
5. Заключение с победителем торгов договора, предполагающего право требовать изъятия объектов в зоне КРТ у из правообладателей.

Что делать, если участок внесён в зону КРТ в ПЗЗ Москвы

Как было указано ранее, включение участка в зону КРТ означает потенциальное изъятие объектов недвижимости для целей реализации КРТ, если только все правообладатели объектов недвижимости не договорятся реализовывать КРТ своими силами. 

Важно заранее подготовиться к предполагаемому изъятию объектов, чтобы защитить свои права и имущественные интересы. Правообладателям необходимо предпринять ряд критически важных действий:

1) Оценить законность изъятия

Первым шагом является всесторонняя правовая экспертиза. Необходимо проанализировать документацию по градостроительному зонированию и территориальному планированию, а также решение уполномоченного органа на предмет наличия оснований для оспаривания решения об изъятии или такой документации;

2) Обеспечить полную и справедливую оценку стоимости имущества

Данное действия является одним из ключевых для формирования доказательной базы в целях обоснования рыночной стоимости изымаемого объекта. Важно провести детальный анализ всех факторов, влияющих на цену (местоположение, состояние, потенциал использования), и обеспечить подготовку документального обоснования размера компенсации, которая станет основой для переговоров или судебного спора о компенсации.

Кроме того, проблемными вопросами, помимо занижения цены со стороны Застройщика, является получение компенсации за объекты, не зарегистрированные в ЕГРН или по которым есть претензии о признании самовольными постройками. Если на участке есть подобные проблемные объекты, лучше позаботиться об их легализации заранее.

О том, как определяется размер возмещения и что в него включается, можно прочитать здесь. 

3) Задокументировать и обосновать все сопутствующие убытки

Компенсации подлежат не только реальный ущерб в виде потери объекта недвижимости, но и другие убытки, в частности, упущенная выгода и др.. Полноценный аудит финансово-хозяйственной деятельности и надлежащее документальное оформление необходимы для подтверждения и обоснования убытков, что позволит требовать от органа власти максимального возмещения убытков при изъятии.

4) Проанализировать предлагаемые условия соглашения об изъятии

Проект соглашения об изъятии от уполномоченного органа не стоит подписывать без профессиональной оценки и анализа на предмет соответствия соглашения интересам собственника изымаемого объекта. 

Подробно об алгоритме действий и наших услугах применительно к участкам, по которым уже принято решение об изъятии смотрите здесь.

Правовой центр «Два М» обладает глубокой экспертизой и успешной практикой сопровождения проектов КРТ и предлагает полный комплекс юридических услуг для надежной защиты финансовых интересов правообладателей недвижимости в зоне КРТ. Команда Правового центра проведет комплексный градостроительный аудит и аудит хозяйственной деятельности Правообладателя для обеспечения справедливого размера компенсации, включая различного вида убытки. При необходимости Юристы Два М осуществят действия для легитимации и учету объектов, не зарегистрированных в ЕГРН, для исключения их безвозмездного изъятия. 

Работа Правового центра направлена на достижение конкретного положительного результата — максимизации финансовой компенсации.

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с КРТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.