Договор о КРТ в Москве

Договоры о комплексном развитии территории (КРТ) в Москве могут заключаться Департаментом городского имущества (ДГИ) Москвы:

• c правообладателями участков и зданий в границах зоны КРТ.
• c победителем торгов на право заключения договора о КРТ.

При этом если во втором случае стороной договора обычно выступает профессиональный застройщик, то для правообладателей недвижимости ситуация обычно осложняется тем что:

• В зоне КРТ как правило находятся объекты нескольких правообладателей, которые заключают единый договор по которому несут ответственность друг за друга.
• Чаще всего все или часть правообладателей не являются профессионалами в области строительства.

При этом для правообладателей возможность заключения такого договора часто является вынужденной мерой после того как опубликован проект решения о КРТ по данной территории (альтернативой в таком случае является изъятие у них участков и зданий). В то же время и сами правообладатели вправе инициировать заключение такого договора в границах зоны КРТ, установленной в ПЗЗ Москвы.

Необходимо отметить, что типовые условия договора о комплексном развитии территории в Москве являются достаточно жёсткими. В том числе:

Установлено значительное количество оснований начисления неустоек.

• Возможно одностороннее расторжение договора со стороны ДГИ Москвы даже при незначительных нарушениях со стороны застройщика (опять же со взысканием финансовых санкций).
• Обязательства по договору обеспечиваются банковской гарантией.
• Многие значимые условия договора, включая окончательные объемы строительства коммунальной, социальной инфраструктуры, передаваемой в городскую собственность, не известны на момент заключения договора и определяются в дальнейшем дополнительными соглашениями к нему. При этом отказаться от подписания данных соглашений или участвовать в формулировании их условий застройщик фактически не может.
• Правообладатели недвижимости, выступающие в роли застройщиков, солидарно отвечают за нарушения договора каждым из правообладателей.

В связи с чем неизбежно возникновение разногласий по тем или иным условиям договора о КРТ, которые могут разрешаться как переговорным путём, так и в судебном порядке.

В договоре о КРТ определяются, в том чисел, виды и параметры строительства на соответствующей территории. В том числе часто устанавливается минимальная площадь объектов, которые могут быть построены. В дальнейшем данные параметры могут быть пересмотрены, но это зависит от усмотрения городских властей при утверждении проекта планировки, внесении изменений в ПЗЗ Москвы. Также может быть предусмотрено наличие обременений в виде объектов, которые после постройки необходимо передать в городскую собственность.