Как снизить арендную плату за публичную землю

Большой практический опыт позволяет юристам «Два М» комплексно подходить к вопросу уменьшения арендной платы за публичные земельные участки, то есть учитывать все факторы, влияющие на ее размер. Мы добиваемся существенного уменьшения финансовой нагрузки за счёт правового аудита, выявления ошибок в расчётах, применения льготных ставок.

Для получения предварительной бесплатной консультации воспользуйтесь интерактивным окном ниже или свяжитесь с нами по WhatsApp и телефона +7 (495) 989 47 25.

Проверка правильности расчета арендной платы

Публичным образованием, к собственности которого относится земельный участок, могут быть установлены льготные ставки арендной платы, применимые к осуществляемой арендатором на участке хозяйственной деятельности. 

Например, в Москве размер арендной платы за участки, предоставленные для размещения большей части коммерческих объектов, составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка. Однако, для ряда промышленных производств, технопарков, объектов рекреационного профиля, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и ряда других предусмотрены пониженные ставки по аренде земли. А в ряде случаев арендная плата имеет символический размер. 

Необходимо понимать, что льготные ставки аренды ДГИ Москвы (как и другие распорядители публичных земель) не применяет по собственной инициативе. Для уменьшения арендной платы за участок арендатору необходимо обращаться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением и обосновывающей применимость льготной ставки документацией. 

Для некоторых видов деятельности (например, недропользование, размещение объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий связи и др.) применению подлежат ставки арендной платы для федеральных земель. При этом не имеет значения, в собственности какого публичного образования находится участок и какой порядок расчета арендной платы за землю в таком публичном образовании утвержден. Однако, на практике многие региональные и муниципальные публичные образования данную норму земельного законодательства игнорируют, что приводит к завышению арендной платы.

В отдельных регионах России расчет арендной платы за публичные земельные участки осуществляется с применением специальных многокомпонентных формул.

Например, формула расчета арендной платы за землю в Подмосковье учитывает категорию, местоположение, площадь участка, а также осуществляемый на участке вид деятельности. Соответствующие коэффициенты устанавливаются различными подзаконными актами, в том числе принимаемыми областью ежегодно. 

На практике местные администрации, выступающие в роли арендодателей муниципальной земли, нередко допускают ошибки в применении коэффициентов расчета арендной платы. Чаще всего это происходит по причине неверной квалификации эксплуатируемой арендатором на участке недвижимости. Например, объект для хранения изготовленной продукции (являющийся неотъемлемой частью производственного комплекса) госорган может необоснованно квалифицировать в качестве самостоятельного объекта коммерческого назначения, применяя повышенную ставку аренды.

Встречаются случаи применения коэффициента вида деятельности (Кд), установленного «для иных объектов коммерческого назначения» вместо подлежащего применению (более низкого) Кд, предусмотренного для размещения объектов того или иного профиля (объекты связи, рекреации и т. д.). Судебная практика подтверждает, что схожие ошибки допускаются публичными образованиями Ленинградской, Иркутской области и других регионов.

Подобные ошибки нередко приводят к многократному завышению арендной платы за участок и значительным переплатам со стороны арендатора.

Подробно о наших успешных делах, связанных с оспариванием неверной арендной ставки в Москве и в Московской области.

Наличие у участка статуса «ограниченный в обороте»

На федеральном уровне установлены основные принципы определения арендной платы, в соответствии с которыми должна определяться арендная плата за публичные участки на территории всей страны. Суть одного из принципов состоит в том, что за участок, который невозможно выкупить в связи с его ограниченностью в обороте, нельзя требовать арендную плату выше, чем размер земельного налога, который платил бы выкупивший его собственник.

Другими словами, если участок ограничен в обороте (например, входит в зону строительства автомобильной дороги либо иного объекта транспорта или находится в береговой полосе водного объекта), у арендатора имеются все основания для уменьшения арендной платы за участок до размера земельного налога.

Сопровождение юристами Правового центра «Два М» одного из судебных дел в сфере оптимизации земельных платежей (№ А41-91996/2019) позволило в 2020 году снизить арендную плату за участок, расположенный в Подмосковье и рассчитанный местной администрацией по областной формуле, до размера земельного налога, сократив размер годовой арендной платы более чем в 5 раз.

Корректировка вида разрешенного использования участка (ВРИ)

Нередко существенно уменьшить арендную плату за землю удается, скорректировав вид разрешенного использования (ВРИ) участка.

ВРИ участка оказывает непосредственное влияние на размер арендной платы, поскольку служит основным ценообразующим фактором при кадастровой оценке земли (в Москве и многих других регионах арендная плата производна от кадастровой стоимости), учитывается при расчете арендной платы по специальным формулам (например, в виде коэффициента Кд в областной формуле), а также определяет применимость льготных режимов.

О некорректности присвоенного участку ВРИ можно говорить в ситуации, когда он не соответствует назначению законно построенных на нем объектов недвижимости или его формулировка не определена по действующей Классификации и в связи с этим допускает различные толкования. 

К завышению арендной платы может также приводить так называемый «смешанный ВРИ», включающий различные, в том числе дорогостоящие (с точки зрения определения земельных платежей) виды использования, которые при этом не реализуются в полной мере арендатором в его хозяйственной деятельности. 

Такая ситуация крайне актуальна для Москвы, где исторически участкам, предоставляемым в аренду под производство, присваивались смешанные ВРИ, включающие помимо производства также торговлю или офисы. Следствие – кратное увеличение кадастровой стоимости участка (которая в разы ниже для земель исключительно производственного назначения) и, соответственно, рассчитываемой исходя из нее арендной платы. Более того, такая ситуация может приводить к включению расположенных на участке объектов недвижимости в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Изменение ВРИ участка для целей уменьшения арендной платы может быть целесообразным также в ситуации, когда на различных частях участка расположены объекты различного назначения (например, производственный цех и торговый центр), с проведением предварительного раздела участка для разнопрофильных объектов. Аналогично, если на участке имеется свободная от застройки территория, такую территорию можно выделить и установить для нее наиболее «дешевый» ВРИ из предусмотренных ПЗЗ.

Ошибки при определении кадастровой стоимости участка

Снизить арендную плату за землю в регионах, где она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (например, в Москве), может помочь выявление и исправление методологических ошибок, нередко допускаемых бюджетными учреждениями при определении кадастровой стоимости.

Например, в рамках проведения государственной кадастровой оценки ГБУ может определить земельный участок в неверную оценочную группу/подгруппу (часто причиной является неоднозначность формулировки ВРИ участка). Это влечет применение к участку в дальнейшем ненадлежащей математической модели расчета кадастровой стоимости.

Такие ошибки, в конечном счете, могут приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и, соответственно, завышению зависящей от нее арендной платы.

Наличие препятствий в использовании участка

Если арендатор не может использовать землю по назначению (например, лишен возможности приступить к строительству запланированного объекта из-за незаконного отказа госоргана в выдаче разрешительной документации), можно:

• приостановить уплату арендной платы;
• потребовать возврата уже оплаченных сумм.

Проверка расчёта арендной платы с помощью опытного юриста позволяет выявить типичные ошибки, допускаемые арендодателем — от некорректного применения ставок и коэффициентов до нарушений при определении кадастровой стоимости участка. Даже незначительная на первый взгляд ошибка может приводить к многократному завышению арендных платежей. Грамотный правовой анализ помогает не только существенно снизить текущую арендную плату, но и добиться возврата излишне уплаченных сумм за последние три года — с учётом срока исковой давности. В некоторых случаях сумма возврата может составлять миллионы рублей.

Юристы Правового центра «Два М» обладают более чем двадцатилетним опытом в разрешении земельных споров и глубоко ориентируются как в федеральном, так и в региональном законодательстве. Наши юристы успешно представляют интересы клиентов в делах по снижению арендной платы и возврату переплаты в Москве, Московской области. 

В интерактивной форме ниже Вы можете оставить контактные данные с описанием ситуации для получения бесплатной консультации.