Изменение ВРИ участка для оптимизации платежей

Все платежи за землю и недвижимость производны от основных характеристик объекта — разрешенного использования и кадастровой стоимости. Разрешенное использование участка, в том числе, является одним из основных факторов для его кадастровой оценки. Стоимость расположенных по соседству участков с разными видами разрешенного использования (ВРИ) часто отличается в разы.

С этой точки зрения изменение ВРИ участка для целей оптимизации платежей зачастую имеет первостепенное значение и является более эффективным чем, к примеру, установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Некорректное установление ВРИ

В случаях, когда разрешенное использование участка определено некорректно, это может приводить к значительному завышению его кадастровой стоимости и, соответственно, размера земельных и налоговых платежей в бюджет для владельца участка (арендной платы, земельного налога, налога на имущество, рассчитываемого от кадастровой стоимости и т. д.).

Говорить о некорректности установления ВРИ можно в ситуациях, когда он изначально был установлен уполномоченным органом без учета назначения расположенных на земельном участке объектов. Так, нередко в отношении участка, используемого для производственных целей, устанавливается «дорогой» ВРИ, включающий офисы. Тогда как фактически эти офисы (административные помещения) являются неотъемлемой частью производственного процесса.

В г. Москве частой ситуацией является присвоение в ущерб интересам арендаторов смешанного ВРИ в отношении участков, предоставленных под производство. В состав ВРИ необоснованно включается один из наиболее затратных видов использования «для размещения объектов торговли». Отметим, что кадастровая стоимость участков с таким ВРИ, как правило, в 4-5 раз выше стоимости участков с ВРИ, связанным исключительно с размещением производства, в рамках одного кадастрового квартала. Соответственно, исключение ненужного ВРИ позволит арендатору существенно снизить кадастровую стоимость участка и зависящую от нее арендную плату.

Отдельная проблематика связана с участками, ВРИ которых не определен в соответствии с действующей классификацией видов использования и может трактоваться по-разному. Для таких участков актуально приведение ВРИ в соответствие с классификатором - с указанием корректных видов, не приводящих к завышению кадастровой стоимости. А также, если неверная трактовка ВРИ участка уже привела к завышению кадастровой оценки – ее оспаривание на основании допущенных методических нарушений.

Когда еще актуально изменение ВРИ

Изменение ВРИ для целей оптимизации земельных платежей может быть целесообразным в случае, когда участок занимают объекты различного назначения (например, магазины и производство), с проведением предварительного раздела участка для разнопрофильных объектов. Аналогично, если участок застроен частично, можно выделить незастроенную территорию и установить для нее более «дешевый» ВРИ из предусмотренных ПЗЗ.

Отметим, что применительно к г. Москве изменение ВРИ возможно и в том случае, когда участок находится в так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в частности, с использованием вспомогательных видов разрешенного использования.

Определение ВРИ при строительстве

При планируемом строительстве или реконструкции объектов важно грамотное определение вида разрешенного использования участка, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации простроенных объектов.

В том числе, может быть актуально установление для застраиваемой части участка льготного ВРИ (например, связанного с размещением технопарков, под которые можно подвести реализацию многих проектов), объектов социального обеспечения и т. д.). В этом случае важно, чтобы проектная документация соответствовала выбранному ВРИ.

Для получения коммерческого предложения по оптимизации земельных платежей оставьте заявку с указанием кадастрового номера объекта.