Когда арендную плату за землю можно не платить

Довольно часто арендованный земельный участок нельзя полноценно использовать. Особенно при аренде под строительство, когда до начала строительных работ необходимо урегулировать множество формальностей. Или возведение желаемого объекта оказывается запрещено из-за особых условий и ограничений использования участка.

Очевидное желание арендатора в таком случае – приостановить внесение арендной платы. А в случае если препятствия к использованию участка носят неустранимый характер – вернуть ранее внесённую арендную плату.

И действительно, арендную плату можно не платить в случае, если участок не удается использовать в соответствии с целью, для которой он предоставлен, по вине государственных органов либо в связи с недостатками режима или градостроительного регламента участка, о которых арендодатель не предупредил арендатора. Такими обстоятельствами могут быть нижеследующие.

Фактическая непередача земельного участка.

Сюда относятся не только ситуации, когда земельный участок не передан по акту приемки-передачи, но и ситуации, когда участок передан формально, но не может фактически использоваться арендатором, поскольку занят чужим объектом недвижимости, зарезервирован и пр.

Существенные недостатки режима или градостроительного регламента участка, препятствующие его использованию.

Можно не выплачивать арендную плату, если границы участка накладываются на границы иных участков, и это препятствует его использованию, либо участок относится к территориальной зоне или зоне с особыми условиями использования, в границах которой не допускается ведение деятельности, ради которой участок был предоставлен (например, санитарно-защитные и охранные зоны и т.д.). Также при вхождении участка в зоны с особыми условиями использования можно требовать возмещения убытков с арендодателя, а при аренде участка из государственных или муниципальных земель – напрямую с лица, ответственного за последствия установления данной зоны (например с собственника предприятия, в санитарно-защитную зону которого попал участок).

Незаконное действия или бездействия уполномоченных органов, препятствующие использованию участка.

Данное основание актуально в случае, если органы субъекта федерации или муниципального образования, выступающего арендодателем, уклоняются от действий, необходимых для застройки или иного использования участка. К таким случаям относится, например:

• бездействие или отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка или в приведении разрешённого использования в соответствие с классификатором, если текущий вид разрешенного использования не совпадает с назначением участка, ради которого он предоставлялся в аренду;
• незаконное бездействие или отказ в выдаче градостроительного плана, разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта и иной градостроительной документации в отношении участка, который был арендован для осуществления строительных работ;
• незаконное бездействие или отказ от раздела или объединения земельных участков, если исходный участок не соответствует предельным параметрам площади, предусмотренные ПЗЗ.

Так делать, когда использовать арендованное имущество невозможно, а счета на выплату арендной платы выставляются публичным органом власти вполне исправно. Прежде всего, необходимо активно действовать на опережение, а не дожидаться, когда арендодатель предъявит иск о взыскании арендной платы, а именно направить в адрес госоргана, исполняющего обязанности арендодателя: заявление о приостановлении выплаты арендной платы (если препятствующие обстоятельства возникли после некоего периода использования участка) либо уведомление о ненаступлении обязательства по выплате арендной платы (если участок было невозможно использовать с момента его предоставления). В данных документах привести подробное обоснование того, почему именно и до наступления каких обстоятельств арендную плату можно не платить на законных основаниях.

Спустя 30 календарных дней с даты направления такого заявления арендатор вправе обратиться в суд с требованием об установлении юридического факта (факта, имеющего юридическое значение): требованием признать обязательство арендатора по оплате установленной договором арендной платы ненаступившим или приостановленным.

Во многих случаях приостановление выплаты арендной платы является стимулом для уполномоченных органов в разумные сроки совершить необходимые для освоения участка действия.

Если уже рассматривается спор о взыскании арендной платы, заявить о невозможности использования участка по назначению также не будет бесперспективным. Особенно если имеется переписка с арендодателем, отказы в оказании государственных услуг, иные доказательства невозможности полноценного использования участка в спорный период. Но в такой ситуации позиция арендатора, который своевременно прямо не заявил о приостановке внесения арендной платы, будет существенно слабее, даже если арендную плату действительно можно было не платить.

Возврат ранее внесённой арендной платы

В случае если препятствия к застройке или иному использованию участка не могут быть устранены в разумный срок или их устранение требует явно неадекватных затрат – арендатор вправе требовать расторжения договора аренды (в судебном порядке) и возврата арендной платы.

Так суды приравнивают к скрытым недостаткам земельного участка, дающим право на расторжение договора и возврат ранее внесённой арендной платы, его нахождение в зонах с особыми условиями использования, прохождение под ним инженерных коммуникаций, если арендатор не был о них предупреждён до заключения договора.

Следует обратить внимание, что многие из перечисленных выше положений применимы не только к аренде публичной земли, но и к приостановлению внесения и возврату арендой палаты по договорам, в которых участвуют два частных субъекта.