Когда арендную плату за землю можно не платить

Для получения предварительной бесплатной консультации воспользуйтесь интерактивным окном ниже или свяжитесь с нами по WhatsApp и номеру телефона +7 (495) 989 47 25.

Довольно часто арендованный земельный участок нельзя полноценно использовать. Особенно при аренде под строительство, когда до начала строительных работ необходимо урегулировать множество формальностей. Или возведение желаемого объекта оказывается запрещено из-за градостроительных ограничений использования участка.

В такой ситуации арендаторы закономерно стремятся приостановить уплату арендной платы, а если использование земли невозможно в принципе — вернуть ранее внесённые платежи. 

Когда можно не платить арендную плату за участок?

Фактическая непередача земельного участка.

Сюда относятся не только ситуации, когда земельный участок не передан по акту приемки-передачи, но и ситуации, когда участок передан формально, но не может фактически использоваться арендатором, поскольку занят чужим объектом недвижимости, зарезервирован и пр.

Существенные недостатки режима или градостроительного регламента участка, препятствующие его использованию.

Можно не выплачивать арендную плату, если границы участка накладываются на границы иных участков, и это препятствует его использованию, либо участок относится к территориальной зоне или зоне с особыми условиями использования, в границах которой не допускается ведение деятельности, ради которой участок был предоставлен (например, санитарно-защитные и охранные зоны и т.д.). Также при вхождении участка в зоны с особыми условиями использования можно требовать возмещения убытков с арендодателя, а при аренде участка из государственных или муниципальных земель – напрямую с лица, ответственного за последствия установления данной зоны (например, с собственника предприятия, в санитарно-защитную зону которого попал участок).

Незаконное действия или бездействия уполномоченных органов, препятствующие использованию участка.

Данное основание актуально в случае, если органы субъекта федерации или муниципального образования, выступающего арендодателем, уклоняются от действий, необходимых для застройки или иного использования участка. К таким случаям относится, например:

• бездействие или отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка или в приведении разрешённого использования в соответствие с классификатором, если текущий вид разрешенного использования не совпадает с назначением участка, ради которого он предоставлялся в аренду;
• незаконное бездействие или отказ в выдаче градостроительного плана, разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта и иной градостроительной документации в отношении участка, который был арендован для осуществления строительных работ;
• незаконное бездействие или отказ от раздела или объединения земельных участков, если исходный участок не соответствует предельным параметрам площади, предусмотренные ПЗЗ.

Что делать, если использование участка невозможно?

Важно не дожидаться иска о взыскании задолженности, а действовать на опережение. Арендатор должен направить в адрес арендодателя:

• заявление о приостановлении выплаты арендной платы — если участок ранее использовался, но возникли новые препятствия;
• уведомление о ненаступлении обязательства по оплате — если участок не был пригоден с момента передачи.

В этих документах нужно обосновать невозможность использования участка и указать, до наступления каких обстоятельств арендную плату можно не платить на законных основаниях.

Спустя 30 календарных дней с даты направления такого заявления арендатор вправе обратиться в суд с требованием об установлении юридического факта (факта, имеющего юридическое значение): требованием признать обязательство арендатора по оплате установленной договором арендной платы ненаступившим или приостановленным.

Во многих случаях приостановление выплаты арендной платы является стимулом для уполномоченных органов в разумные сроки совершить необходимые для освоения участка действия.

Если уже рассматривается спор о взыскании арендной платы, заявить о невозможности использования участка по назначению также не будет бесперспективным. Особенно если имеется переписка с арендодателем, отказы в оказании государственных услуг, иные доказательства невозможности полноценного использования участка в спорный период. Но в такой ситуации позиция арендатора, который своевременно прямо не заявил о приостановке внесения арендной платы, будет существенно слабее, даже если арендную плату действительно можно было не платить.

Возврат ранее внесённой арендной платы

Если препятствия к использованию земли неустранимы или устранение требует чрезмерных затрат, арендатор может:

• инициировать расторжение договора аренды;
• потребовать возврата уплаченной арендной платы.

Судебная практика подтверждает возможность возврата платы в случае нахождения участка в зоне с особыми условиями использования, прохождения под участком инженерных коммуникаций, наличия других скрытых недостатков, о которых арендатор не был уведомлён при заключении договора.

Многие из перечисленных выше положений применимы не только к аренде государственной земли, но и к сделкам между частными лицами.

Почему клиенты выбирают «Два М»?

• Глубокая специализация в земельных и градостроительных спорах;
• Опыт взаимодействия с Департаментом городского имущества, иными уполномоченными органами Москвы;
• Комплексный подход — от анализа правовой ситуации до полного сопровождения дела в суде;
• Ориентация на результат и минимизацию финансовых потерь клиента.

В интерактивной форме Вы можете оставить контактные данные для получения бесплатной консультации.