Порядок изменения разрешенного использования участка

Порядок изменения разрешенного использования земельного участка (ВРИ участка) зависит от ряда обстоятельств:

• причины, по которой требуется смена ВРИ (некорректность установленного ранее участку ВРИ либо желание правообладателя изменить фактическую деятельность на участке);
• наличия утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
• вида прав на участок (в отличие от собственников, арендаторы публичных земельных участков в возможности изменения их вида использования более ограничены).

Порядок изменения ВРИ на желаемый вид деятельности

В муниципальных образованиях, где ПЗЗ утверждены, правообладатель земельного участка вправе сам обратиться в регистрирующий орган и выбрать один из основных ВРИ, которые установлены участку его градостроительным регламентом.

Кроме того, одновременно с основным или в дополнение к основному ВРИ правообладатель вправе также выбрать для участка один или несколько вспомогательных видов разрешенного использования.

С помощью вспомогательных ВРИ можно в упрощенном порядке (без времязатратной процедуры изменения ПЗЗ и внесения изменений в ЕГРН) перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости.

Особенно применение вспомогательных ВРИ актуально для земельных участков в Москве, многие из которых по ПЗЗ Москвы не имеют полноценного перечня основных ВРИ. Для большинства застроенных участков предусмотрен широкий перечень вспомогательных ВРИ, среди которых такие прибыльные виды деятельности как магазины, офисы, фитнес центры, автосервисы и т. д. При этом вспомогательные ВРИ не оказывают влияния на кадастровую стоимость участка и размер земельного налога, арендной платы, налога на имущество и т. д.

В случае, если желаемый вид использования предусмотрен ПЗЗ в качестве условно разрешенного ВРИ, правообладателю участка необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования. Порядок изменения ВРИ путем установления участку условно разрешенного ВРИ несколько схож с процедурой изменения ПЗЗ, однако отличается наличием возможности эффективного понуждения уполномоченного органа к предоставлению такого разрешения (в т. ч. в судебном порядке).

В Московской области изменение вида разрешенного использования земельного участка сельхозназначения зачастую целесообразно как раз с помощью установления условно разрешенных ВРИ, которые предоставляют широкие возможности для размещения коммерчески ценных объектов (производственно-складские объекты, гостиницы, домики для отдыха, объекты развлечения и т. д.), не предусмотренных для сельхозземель ни основными, ни вспомогательными ВРИ.

Если желаемый вид использования не предусмотрен ПЗЗ для земельного участка ни основными, ни условно разрешенными, ни вспомогательными видами, изменение ВРИ участка возможно в порядке внесения изменений в ПЗЗ. В Москве и Московской области данный порядок существенно отличается (подробно вопрос рассмотрен в соответствующих разделах).

При этом следует учитывать, что порядок изменения разрешенного использования участков в Москве и Московской области на предусматривающий строительство (реконструкцию), включает в себя взимание платы за изменение ВРИ, которая составляет значительный процент от разницы между старой и новой кадастровой стоимостью участка.

Крайне важно грамотное определение ВРИ участка до начала реализации конкретного проекта, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации построенных объектов.

Например в одном из дел юристам Правового центра удалось в разы снизить кадастровую стоимость участка, завышенную из-за неверно определённого ранее разрешённого использования.

В отсутствие утвержденных ПЗЗ изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на основании результатов публичных слушаний, организуемых уполномоченным органом местного самоуправления, либо в порядке разработки проекта планировки.

В рамках градостроительного аудита юристы «Два М» оценивают потенциал конкретного земельного участка с точки зрения определения его текущего разрешенного использования, анализируют возможные варианты изменения ВРИ с учетом планируемой деятельности и особенностей градостроительной политики в регионе, а также дают рекомендации по наиболее благоприятному варианту (в т. ч. с учетом его влияния на кадастровую стоимость и платежи в бюджет).

Порядок изменения ВРИ в случае некорректности его установления

Потребность изменить ВРИ нередко обусловлена тем, что некорректное его установление публичными органами приводит к завышению земельных и имущественных платежей в бюджет.

Например, в Москве классической ситуацией является присвоение в ущерб интересам арендаторов участкам, предоставленным в аренду под производство, лишних видов использования – офисов и объектов торговли. Кадастровая стоимость участков с таким смешанным ВРИ, как правило, в разы выше стоимости участков с исключительно производственным видом использования (которого достаточно, чтобы охватывать всю деятельность предприятия). Соответственно, завышаются и зависящие от кадастровой стоимости земельные и имущественные платежи в бюджет (арендная плата, налог на имущество и т. д.).

В подобной ситуации арендатор вправе изменить ВРИ участка путем исключения из него ненужных видов использования, что позволит оптимизировать кадастровую стоимость и снизить нагрузку по платежам в бюджет. В Москве это возможно, в том числе, и для участков, расположенных в соответствии с ПЗЗ в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). Смена ВРИ в такой ситуации осуществляется в том же порядке, что и изменение основного ВРИ.

В ряде случаев целесообразно установление соответствия ВРИ участка действующей классификации видов использования в порядке обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (в Москве это ДГИ).

Формально указанная процедура изменением ВРИ не является. Однако зачастую исходный ВРИ сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально разных с точки зрения их влияния на размер платежей в бюджет, либо порождает проблемы с получением разрешительной документации на строительство. И приведение ВРИ в соответствие с классификатором позволяет устранить эту неопределенность.

Смена ВРИ – довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов и требующий профессиональной юридической поддержки, в т. ч. при формировании правовой позиции для представления интересов в государственных органах, судебных инстанциях. Юристы «Два М» обладают исключительным опытом в данной сфере, в т. ч. принимают участие в формировании судебной практики.