Условно разрешенные виды использования

Установление для земельного участка условно разрешенного вида использования является одним из возможных вариантов перепрофилирования и развития бизнеса, в том числе получения возможности застройки, казалось бы, непригодных для этого участков (в частности, сельхозземель) различными коммерческими объектами или изменения назначения уже существующих на участке зданий.

Что понимается под условно разрешенными видами использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, установленный правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент участка, как правило, содержит информацию также об условно разрешенных видах использования. То есть условно разрешенные виды использования являются одним из видов разрешенного использования, информация о которых (в том числе, допустимость и условия применения) содержится в ПЗЗ.

Вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования особенно актуален для правообладателей земли в Московской области. Данная процедура в ряде случаев является гораздо более эффективной, а также менее затратной по сравнению с изменением ПЗЗ.

Так, для ряда территориальных зон, обозначенных в областных ПЗЗ (в частности, для земель сельхозназначения), условно разрешенные виды использования в некоторых случаях предоставляют широкие возможности для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными ВРИ: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера (аквапарков, боулингов, ночных клубов, аттракционов, букмекерских контор и т. д.). Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить осуществление полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, не предназначенной для этого земле.

Заслуживает внимания и такой новый и актуальный в настоящее время для России бизнес-формат как загородный экоотель, размещение которого возможно на сельхозземле при грамотном сочетании условно разрешенного и вспомогательных видов использования. Правовой центр «Два М» имеет опыт юридического сопровождения подобных проектов.

Для земельных участков, расположенных в зонах общественной застройки, условно разрешенные виды использования, как правило, предусматривают возможность размещения гостиниц и хостелов. Это реально и для участка, находящегося в производственной зоне. А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.

Таким образом, в ряде случаев условно разрешенный вид использования позволяет полностью перепрофилировать хозяйственную деятельность без прохождения процедуры внесения изменений в ПЗЗ.

Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно. Чтобы установить такой вид использования участку, требуется получение специального разрешения.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве, Московской области и других регионах существенно отличается, при этом ПЗЗ г. Москвы подобные виды использования практически не установлены.

В общих чертах разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который схож с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган (в Московской области – это Мособлархитектура), который запрашивает одобрение согласующих органов, а также проводит публичные слушания по данному вопросу.

Однако принципиально важным отличием является следующее - если в случае с внесением изменений в ПЗЗ следует признать, что данный вопрос во многом зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, то в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т. ч. в судебном порядке).

В большинстве случаев предоставление условно разрешенного вида использования земельного участка требует предпроектных проработок планируемого к размещению на участке объекта (объектов), которые включаются в состав пояснительной записки (например, в Московской области – в состав заключения состоящей в СРО организации о соблюдении требований технических регламентов для объектов капитального строительства). Вместе с тем, правообладатель участка не будет ограничен конкретными параметрами, содержащимися в такой предпроектной проработке, и они не будут отражаться в разрешении на условно разрешенный вид использования.

Получение разрешения на условно разрешенный вид использования участка требует профессионального юридического сопровождения, особенно на этапе проведения публичных слушаний, который является решающим в процедуре установления условно разрешенного ВРИ.

В случае положительного результата публичных слушаний, отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может быть успешно оспорен правообладателем, что подтверждается актуальной судебной практикой.

Следует иметь ввиду, что после установления нового ВРИ кадастровая стоимость земельного участка может существенно вырасти, что приведет к увеличению размера земельных платежей. В то же время, предварительный градостроительный аудит, который осуществляют юристы «Два М», позволит правообладателю (инвестору) выявить наиболее эффективный вид использования и реализовать проект в полном объеме и с наименьшими затратами. Юристы «Два М» готовы взять на себя полное юридическое сопровождение данного вопроса.