Зоны с особыми условиями использования территории

Нахождение участка в тех или иных зонах с особыми условиями использования (санитарно-защитных, охранных т.д.) может накладывать существенные ограничения на собственника или арендатора – вплоть до полной невозможности использования земли и недвижимости.

В свою очередь при создании или эксплуатации объектов, требующих установления таких зон («грязные» производства, трубопроводы и т.д.) на их собственника (застройщика) могут возлагаться дополнительные обязательства вплоть до требования выкупить за свой счет земельные участки, попадающие в соответствующую зону вокруг таких объектов.

На практике наиболее серьёзной проблемой сейчас и на обозримую перспективу является не просто наличие многочисленных зон с особыми условиями использования, а неопределенность с их границами и режимом. На слуху многочисленные ситуации, когда собственник недвижимости узнаёт (иногда через несколько лет после завершения строительства), что объект возведён с грубым нарушением нормативов (например, вблизи трубопровода) в связи с чем должен быть снесён. И главные вопросы в таких ситуациях - из русской классики: «Кто виноват?» и «За чей счет банкет?». А ответы на них далеко не всегда радуют собственника недвижимости.

В перспективе границы всех зон с особыми условиями использования будут внесены в ЕГРН и отражены в публичной кадастровой карте. Так предписывает закон, но «переходный период» для реализации подобных задач имеет свойство растягиваться на многие годы.

Соответственно, сейчас установление всех зон с особыми условиями использования, в которые попадает участок, является весьма нетривиальной задачей. Разрешать которую лучше до вложений в покупку земли или строительство. А не на этапе когда к свежепостроенному объекту пришел прокурор и подъехал экскаватор.

Некоторые наши конкуренты смело заявляют, что готовы «согласовать» всё, даже «атомную станцию на Красной площади». Не будем утверждать, что они обманывают, в нашей стране при известных условиях действительно возможно многое. Только вот, во-первых, издержки на подобный проект могут оказаться несоразмерны полученному результату. Во-вторых, нельзя гарантировать, что через несколько лет все документы на такой объект не окажутся «бумажками, полученными заведомо незаконным путём», а сам объект – самовольной постройкой.

Поэтому при принятии хозяйственных решений важно руководствоваться максимально полной и объективной информацией о «подводных камнях» земельного участка и недвижимости.

Классификация зон с особыми условиями использования

В настоящее время исчерпывающий перечень зон с особыми условиями использования установлен Земельным кодексом. К таким зонам относятся:

• Санитарно-защитная зона (для производственных и иных объектов, загрязняющих окружающую среду);
• Связанные с объектами культурного наследия:
  - зоны охраны объектов культурного наследия;
  - защитная зона объекта культурного наследия;
• Связанные с объектами транспорта, энергетики и связи:
  - охранная зона объектов электроэнергетики;
  - охранная зона железных дорог;
  - придорожные полосы автомобильных дорог; o охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
  - зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
  - охранная зона линий и сооружений связи;
  - охранная зона гидроэнергетического объекта;
  - охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
  - охранная зона тепловых сетей;
  - зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
  - зона безопасности с особым правовым режимом и зона наблюдения (для объектов атомной энергетики);
• Связанные с охраняемыми природными территориями и объектами:
  - охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
  - охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
  - округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
• Связанные с водными объектами, запасами подземных вод:
  - водоохранная (рыбоохранная) зона;
  - прибрежная защитная полоса;
  - зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны специальной охраны подземных водных объектов;
  - рыбохозяйственная заповедная зона;
  - рыбоохранная зона озера Байкал;
  - зоны затопления и подтопления;
• Связанные с объектами обороны и государственной безопасности.
  - зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
  - зона охраняемого объекта (вокруг объектов, охраняемых ФСО);
• Приаэродромная территория;
• Охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети.