Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области

Специфика вопросов, связанных с землями сельскохозяйственного назначения в Московской области обусловлена в первую очередь тем, что экономическая ценность таких земель определяется не только и не столько возможностью использования по прямому назначению, сколько перспективами размещения объектов, не связанных с сельским хозяйством.

Указанное обстоятельство объясняет тот факт, что правовое регулирование использования земельных участков из состава указанных земель в Подмосковье отличается своими особенностями, а также, во многом, строгостью. 

Так, специфика выражена наличием в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) нескольких территориальных зон сельхозназначения: СХ-1, СХ-2 и СХ-3 с различными режимами использования, а также возможностью смены целевого назначения сельскохозяйственного участка без внесения изменений в градостроительный регламент. 

 Строгость регулирования проявляется в весьма интенсивном государственном и муниципальном контроле за надлежащим использованием сельхозземель в Подмосковье. Свидетельством такого контроля выступает то обстоятельство, что Московская область лидирует по количеству судебных споров, связанных с изъятием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. по мотивам неиспользования по назначению или использования с нарушениями. 

Использование сельскохозяйственного участка не по целевому назначению влечет существенные риски его изъятия и привлечения собственника к административной ответственности в виде штрафа в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. 

Однако в ряде случаев на землях сельскохозяйственного назначения возможно ведение иных видов коммерческой деятельности без изменения категории (включения земель сельхозназначения в границы населённых пунктов) и градостроительного регламента.

Так отдельных случаях ПЗЗ городских округов Московской области допускают возможность использования сельскохозяйственных земель в иных более привлекательных целях, в том числе с правом застройки участка теми или иными коммерческими объектами, без изменения градостроительного регламента. 

Ниже рассмотрены типичные градостроительные регламенты территориальных зон сельскохозяйственного использования в Московской области, с точи зрения перспектив законного осуществления на участках в названных зонах как различных видов сельхозпроизводства, так и иной коммерческой деятельности. 

Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)

Земли СХ-1 представляют собой особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, включённые в соответствующий перечень: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями, а также мелиорируемые земли. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно запрещено всякое строительство (даже связанное с сельскими хозяйством) и не связанные с возделыванием земли виды деятельности без пересмотра их статуса.

Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.

В связи с чем для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, Что позволит автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градостроительный регламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.

В случае с мелиорируемыми землями (на которых мелиоративные системы зачастую остались лишь на бумаге) для изменения их статуса на зону СХ-3 во многих случаях достаточно исключения из перечня мелиорируемых земель. Что вполне реализуемо в случае отсутствия мелиоративных систем или исчерпания их ресурса.  

Земли для садоводства и огородничества (СХ-2)

Земли СХ-2 предназначены для ведения садоводства и огородничества. Земельные участки в составе указанной зоны могут застраиваться жилыми и садовыми домами, на них могут быть возведены бани, гаражи и иные хозяйственные постройки. 

Более того, для участков из зоны СХ-2 градостроительный регламент в большинстве муниципальных образований Московской области предусматривает целый ряд условно разрешенных и вспомогательных ВРИ, за счет установления которых можно кардинально изменить целевое назначение участка.  

Так, в качестве условно разрешенных ВРИ на таких землях, в ряде случаев, возможно размещение магазинов, офисов, кафе и ресторанов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания, развлекательных заведений (ночные клубы, аквапарки, боулинги, аттракционы, букмекерские конторы и т. д.). То есть на участке СХ-2 есть достаточно широкие возможности для коммерческой деятельности.

Земли сельхозпроизводства (СХ-3)

Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.

В ряде случаев на землях сельхозпроизводства СХ-3 имеется возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещать объекты иного профиля.

Условно-разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования сельскохозяйственных земель

Широкие возможности использования земель сельхозназначения в зонах СХ-2 и СХ-3 связаны с условно разрешёнными видами использовании (УВРИ). То есть с видами, которые предусмотрены в ПЗЗ для соответствующей зоны, но могут реализовываться только на основании специального разрешения, выдаваемого на конкретный участок. 

Земельный участок СХ-2, в рамках условно разрешенного ВРИ, в ряде случаев можно застроить даже объектами придорожного сервиса (включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы). А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты. Также в ряде случаев широкие перечни условно разрешённых видов (включая коммерческие и производственные) устанавливаются для зон СХ-3.

В том числе во многих муниципалитетах для земель сельскохозяйственного назначения в зоне СХ-3 предусмотрен условно разрешённой вид «охота и рыбалка» позволяющий возводить капитальные и некапитальные объекты отдыха. 

Отметим, что в отличие от внесения изменений в ПЗЗ, получение разрешения на условно разрешенный ВРИ – гораздо менее затратная и длительная процедура, в рамках которой возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к изменению ВРИ участка (в т. ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования не допускается, а основания отказа жестко регламентированы законом.

Также ряд возможностей для не связанной с сельским хозяйством деятельности предоставляют вспомогательные виды разрешённого использования. Данные виды, когда они предусмотрены ПЗЗ, могут реализоваться без дополнительных разрешений и согласований. Но только совместно с каким-либо их основных или условно разрешённых видов. При этом поскольку в Московской области, как правило, не устанавливаются предельные соотношения площадей, задействованных под основанной и вспомогательный виды разрешённого использования то практические возможности реализации вспомогательных ВРИ для земель сельскохозяйственного назначения могут быть довольно широкими.

Возможность размещения объектов отдыха и агротуризма на землях сельхозназначения

Актуальным трендом в Московской области и соседних регионах является развитие экотуризма и сельскохозяйственного туризма. В том числе размещение мини-отелей, экоферм, глэмпингов, ретрит-центров и т.д. Специфика данных объектов, по сравнению с традиционными санаториями и домами отдыха, связана с минимальной плотностью застройки или использованием только некапитальных объектов, возможностью сочетания рекреационной деятельности с сельскохозяйственным производством и сохранением природных ландшафтов. В связи с чем объективно они не слишком противоречат задачам охраны земель сельхозназанчения. 

Отдельного правового регулирования такая деятельность до настоящего времени не получила. В связи с чем многие предприниматели, работающие в этой сфере остаются в «серой зоне» несут риски применения санкций за нецелевое использование земель и иные формальные нарушения. 

В то же время в ряде случаев грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель –комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.

Пример нашего реализованного проекта в области использования сельхозземель в зоне СХ-3 в Московской области для рекреационных нужд смотрите здесь.

Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, изменением разрешенного использования, поучением разрешений на условно разрешённые виды использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.