Статус сельскохозяйственных угодий в 2026–2028 годах: ограничения, строительство и исключение из состава угодий

Сельскохозяйственные угодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли под многолетними насаждениями. Они входят в состав земель сельскохозяйственного назначения и имеют более строгий правовой режим по сравнению с другими землями этой категории. На таких территориях ограничено капитальное строительство, изменение вида разрешенного использования и перевод земли в другую категорию.

С 1 марта 2026 года действует единый порядок установления и изменения границ сельхозугодий. Завершить установление границ Минсельхоз России должен до 1 января 2028 года. При определении границ учитываются характеристики почв и предусмотренные законодательством исключения. Изменить границы можно только при наличии установленных оснований, включая перевод земли в другую категорию, расположение ранее возведённой недвижимости или подтвержденную непригодность почв.

Правовой центр «Два М» сопровождает проекты, связанные с использованием сельхозземель, и споры об их статусе.

Что относится к сельскохозяйственным угодьям?

Сельскохозяйственные угодья — часть земель сельскохозяйственного назначения, непосредственно используемая или пригодная для выращивания сельскохозяйственных культур и обеспечения кормовой базы животноводства. Их перечень закреплен в пункте 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ [1].

К сельхозугодьям относятся следующие виды земель:

• Пашни – земли, используемые для обработки почвы и выращивания сельскохозяйственных культур;
• Сенокосы – территории для заготовки сена;
• Пастбища – земли для выпаса сельскохозяйственных животных;
• Залежи – ранее обрабатывавшиеся земли, которые определенное время не используются как пашня;
• Земли под многолетними насаждениями – территории, занятые садами, виноградниками и другими многолетними культурами.

Земли сельскохозяйственного назначения и сельхозугодья не являются синонимами. Первая формулировка обозначает категорию земель, вторая – разновидность земель внутри этой категории.

В состав сельхозземель также входят территории под внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции, территории СНТ, а также иные земли, перечисленные в пункте 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ [1]. 

Для собственника это различие имеет практическое значение. Возможность разместить склад, животноводческий комплекс или другой объект капитального строительства, связанный с сельским хозяйством, исключена в границах угодий, но сохраняется на иных сельхозземлях.

Чем отличаются сельхозугодья, особо ценные угодья и прочие сельхозземли

В составе сельхозугодий выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья – разновидность сельхозугодий, для которой предусмотрена дополнительная охрана. Критерии включения в перечни, ограничения и способы защиты правообладателей рассмотрены на странице «Особо ценные сельхозугодья». 

В таблице ниже приведено разграничение между «обычными» сельхозугодиями, особо ценными продуктивными сельхозугодиями и прочими сельхозземлями. Земли под ведение гражданами садоводства (территории СНТ) здесь не рассматриваем, поскольку они, несмотря на формальное отнесение к сельхозземлям, имеют отдельное регулирование.

Таблица показывает общие различия. Для конкретного участка необходимо учитывать действующий ВРИ, сведения о границах угодий и специальные ограничения.

Установление границ сельхозугодий до 2028 года

Постановлением Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 утвержден порядок установления и изменения границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения [2].

До реформы статус угодий нередко приходилось определять по совокупности разрозненных документов. Использовались материалы землеустройства, сведения государственных информационных систем и документы территориального планирования. Отсутствие единообразного описания границ осложняло проверку участков и становилось причиной споров. При этом установленные для сельхозугодий ограничения в полной мере применялись лишь к участкам из списка особо ценных продуктивных угодий.

Новый порядок предусматривает установление границ приказами Минсельхоза России по субъектам РФ. Границы описываются графически с указанием координат характерных точек. Это позволяет определить положение территории на местности, включая ее пересечение с конкретным земельным участком.

Сведения о границах подлежат внесению в ЕГРН и в Единую федеральную информационную систему о землях сельскохозяйственного назначения — ЕФИС ЗСН.

До 1 января 2028 года должна быть завершена работа по установлению границ. Однако этот срок не означает, что до его наступления ограничения сельхозугодий не действуют.

Отсутствие сведений о границах в полученной выписке ЕГРН само по себе не подтверждает отсутствие статуса угодий. Необходимо проверять принятые акты, исходные материалы и сведения компетентных органов.

Критерии включения земель в сельскохозяйственные угодья

При установлении границ учитываются принадлежность территории к категории земель сельскохозяйственного назначения и характеристики, позволяющие использовать ее в качестве сельхозугодий. Одновременно применяются исключения, предусмотренные постановлением № 1943 [2].

В границы сельхозугодий не включаются следующие территории:

• Земельные участки, не относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения;
• Земли с типами и подтипами почв, непригодными для использования в качестве сельскохозяйственных угодий;
• Садовые земельные участки и земельные участки общего назначения в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд;
• Части земельных участков, занятые объектами недвижимости.

При этом отсутствие обработки земли не является самостоятельным основанием для исключения из угодий. Заброшенная пашня или заросший участок могут сохранять соответствующий статус.

Нужно различать непригодность почв и обычное неиспользование земли. В первом случае требуется подтверждение характеристик почвы, во втором у собственника могут возникнуть обязанности по приведению участка в надлежащее состояние и риск привлечения к ответственности в виде штрафа и изъятия участка.

Наличие здания также не означает автоматического исключения всего участка. Необходимо определить, какую территорию занимает объект, проверить его правовой статус и установить основания изменения границ.

Как в переходный период проверить, является ли участок сельхозугодьями

Проверка статуса сельхозугодий требует сопоставления нескольких источников. Одной выписки ЕГРН или обозначения территориальной зоны в правилах землепользования и застройки обычно недостаточно.

Для правового анализа используются следующие документы и сведения:

• Выписка ЕГРН о земельном участке, включая категорию земель, ВРИ и зарегистрированные ограничения;
• Приказы Минсельхоза России об установлении или изменении границ сельхозугодий и соответствующие координатные описания;
• Сведения ЕФИС ЗСН и материалы, которыми располагают органы управления сельским хозяйством, в том числе оформляемый Минсельхозом паспорт участка сельскохозяйственного назначения;
• Региональные перечни особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий;
• Правила землепользования и застройки, генеральный план и ранее выданные градостроительные документы;
• Материалы землеустройства, почвенных и агрохимических обследований. 

Обозначения СХ-1, СХ-2 или СХ-3 необходимо читать по правилам конкретного муниципального образования. Единого федерального содержания у таких сокращений нет.

Если источники противоречат друг другу, потребуется установить причину расхождения. Ошибочное отображение границ, устаревшая документация и неправомерное включение территории требуют разных способов защиты.

До покупки сельхозучастка или начала проектирования закажите анализ градостроительного потенциала. Правовой центр «Два М» проверит статус земли и оценит, соответствует ли предполагаемое использование действующим ограничениям.

Можно ли строить на сельскохозяйственных угодьях

Статус сельхозугодий, по общему правилу, запрещает капитальное строительство. 

Федеральное законодательство предусматривает отдельные исключения. Например, строительство жилого дома на участке КФХ допускается при соблюдении условий статьи 11 Федерального Закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ [6]. В частности, установлены ограничения по этажности, общей площади и площади застройки. Дополнительно необходимо проверить региональный запрет на строительство таких домов.

Специальные правила предусмотрены и для отдельных объектов на землях, используемых в виноградарстве и виноделии. Это не общее разрешение на застройку любых многолетних насаждений. Применимость исключения зависит от выполнения установленных законом условий [1, 7].

Некапитальный объект также нельзя размещать на сельхозугодиях, хотя для него не требуется разрешение на строительство. Использование территории должно соответствовать назначению земли, ВРИ и режиму ее охраны.

Изменение ВРИ сельхозугодий в переходный период

Виды разрешенного использования (ВРИ) сельхозугодий, установленные до вступления Закона № 295-ФЗ в силу, признаются действительными согласно части 14 статьи 16 этого Закона [3]. Но сохранение ВРИ нельзя приравнивать к безусловному разрешению на капитальное строительство.

Что учитывать собственнику до завершения переходного периода

Переходный период до 2028 года связан с уточнением границ и изменением практики применения ограничений. Он не создает универсального права застроить участок до внесения сведений в ЕГРН.

Для каждого проекта нужно отдельно проверить правовой статус территории, законность установленного ВРИ и применимость градостроительного регламента. Имеют значение также ранее выданные разрешения и фактическая стадия освоения.

Если разрешение на строительство получено до установления границ угодий, последствия последующего изменения сведений следует оценивать индивидуально. Статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ предусматривают правила выдачи разрешений и ввода объектов в эксплуатацию [4]. Однако заранее гарантировать сохранение любого проекта без изучения документов нельзя.

Отдельного анализа требуют ВРИ, установленные после 1 марта 2026 года, но до отражения территории в новых границах угодий. Прямую норму о сохранении ранее установленных ВРИ нельзя автоматически распространять на все последующие решения.

Практический вывод для правообладателя — нужно сначала проверить законность выбранного варианта использования, затем вкладываться в проектирование и строительство. Попытка опередить внесение сведений о границах не заменяет правового основания использования земли.

Как исключить земельный участок из сельхозугодий

Исключение из сельхозугодий осуществляется через изменение их границ. Это не свободный выбор собственника, а административная процедура, для которой необходимо предусмотренное законом основание.

Постановление № 1943 предусматривает следующие основания изменения границ [2]:

• Перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию;
• Наличие на земельном участке объекта недвижимости;
• Наличие типов и подтипов почв, непригодных для использования в качестве сельскохозяйственных угодий;
• Наличие сильно деградированных или очень сильно деградированных, разрушенных почв с учетом установленного исключения для деградации вследствие негативного воздействия антропогенных факторов.

Антропогенные факторы — это воздействие деятельности человека. Искусственное ухудшение земель нельзя рассматривать как законный способ снять ограничения. Оно может повлечь ответственность и обязанность восстановить нарушенное состояние почв либо изъятие участка в случае их невыполнения.

Порядок изменения границ сельхозугодий

Правообладатель сначала определяет основание обращения и территорию, границы которой необходимо изменить. Затем формируется комплект подтверждающих документов.

При обращении по основаниям, связанным с характеристиками почв, требуется заключение подведомственного Минсельхозу России федерального государственного бюджетного учреждения по результатам соответствующих обследований. Обычное частное заключение о низком плодородии не будет заменой данного документа.

Заявление направляется в Минсельхоз России в электронном виде с использованием личного кабинета заявителя. Обратиться вправе, в частности, правообладатель участка либо объекта недвижимости, расположенного на территории угодий.

При положительном решении изменяются границы и соответствующие сведения. Если получен отказ, необходимо оценить его мотивировку, полноту представленных доказательств и перспективы обжалования.

Исключение из угодий не меняет автоматически категорию земли и ВРИ. Оно также не заменяет корректировку регионального перечня особо ценных угодий, если участок включен в такой перечень.

Планируете исключение участка из сельхозугодий? Обратитесь в Правовой центр «Два М» до заказа обследований. Юристы помогут определить подходящее основание и состав документов, необходимых именно для вашей ситуации.

Перевод сельхозугодий в другую категорию земель

Перевод в другую категорию и исключение из состава угодий решают разные задачи.

Изменение границ угодий уточняет территорию действия специального режима. Перевод меняет категорию земель, например, на земли населенных пунктов, и проводится в соответствии с Федеральным Законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ [5].

Перевод сельхозугодий допускается в исключительных случаях, предусмотренных статьей 7 этого закона. Намерения собственника построить жилой комплекс, гостиницу или склад недостаточно.

С 1 марта 2026 года процедура перевода сельхозземель предусматривает усиленное участие органов власти субъектов РФ. Для сельскохозяйственных угодий необходимо учитывать требование о заключении Минсельхоза России, предусмотренное частью 13 статьи 3 Закона № 172-ФЗ [5].

Последовательность действий зависит от предполагаемой категории и основания перевода. Нельзя считать, что для любого проекта достаточно изменить генеральный план либо получить согласование одного органа.

В отношении особо ценных продуктивных угодий и других земель, указанных в части 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ, действуют дополнительные ограничения. Поэтому отсутствие участка в региональном перечне особо ценных угодий еще не означает отсутствия всех препятствий для перевода.

Услуги Правового центра «Два М» по вопросам сельхозугодий

Правовой центр «Два М» сопровождает вопросы использования земель сельскохозяйственного назначения, изменения их правового режима и защиты интересов правообладателей.

На первом этапе сотрудничества мы готовы определить законный сценарий использования участка с учетом ограничений и целей собственника. Для действующего хозяйства это может быть оценка возможностей размещения производственной инфраструктуры, для инвестора — проверка участка перед приобретением.

Правовая проверка статуса и возможностей использования участка

Юристы сопоставляют сведения ЕГРН, документы территориального планирования и материалы о границах угодий. Отдельно проверяется включение участка в перечень особо ценных продуктивных земель.

По результатам анализа можно определить, какие варианты использования доступны без изменения статуса, а какие требуют административных процедур. Также оцениваются препятствия для строительства и риски уже начатого освоения.

Сопровождение изменения статуса сельхозземель

Правовой центр «Два М» оказывает помощь по следующим направлениям:

• Анализ оснований для изменения границ сельхозугодий и исключения соответствующей территории из их состава;
• Подготовка заявлений и правовое сопровождение получения необходимых обследований;
• Сопровождение изменения ВРИ и взаимодействия с уполномоченными органами;
• Сопровождение перевода сельхозземель в другую категорию при наличии законных оснований;
• Анализ ранее выданных разрешений на строительство и оценка перспектив реализации начатых строительных проектов;
• Обжалование отказов и защита интересов в земельных и градостроительных спорах.

Преимущество нашего комплексного сопровождения – одновременная оценка всех значимых земельных и градостроительных вопросов. Так, изменение одного документа не всегда позволяет реализовать проект, если сохраняются другие ограничения. Соответственно, чтобы избежать бесполезных расходов, стоит сначала оценить всю последовательность необходимых действий до экономически значимого результата, исполнимость каждого из этапов и перечень административных процедур с участием разных ведомств.

При подготовке позиции учитываются материалы обследований и технические сведения. Их наличие позволяет обосновывать требования характеристиками конкретного участка, а не только общими ссылками на законодательство.

Если спор невозможно разрешить во внесудебном порядке, Правовой центр «Два М» оказывает услуги по защите интересов в суде. 

Для первичной оценки направьте кадастровый номер, имеющиеся документы и описание предполагаемого использования земли. Это позволит определить предмет проверки и возможные способы решения задачи.

Часто задаваемые вопросы

Все ли земли сельхозназначения являются сельхозугодьями?

Нет. К угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли под многолетними насаждениями. В составе сельхозземель также есть территории под дорогами, зданиями и иными объектами, предусмотренными статьей 77 Земельного кодекса РФ [1].

Как узнать, входит ли участок в границы сельхозугодий?

Нужно проверить ЕГРН, приказы Минсельхоза России, координатное описание границ и другие документы о статусе территории. Дополнительно проверяются сведения ЕФИС ЗСН и региональные перечни особо ценных угодий. Одного названия территориальной зоны для окончательного вывода недостаточно.

Можно ли построить склад на сельхозугодьях?

Принадлежность склада к сельскохозяйственной инфраструктуре сама по себе не разрешает строительство на угодьях. Необходимо специальное правовое основание. В зависимости от ситуации может потребоваться изменение границ угодий, после чего отдельно решаются вопросы ВРИ и строительства.

Можно ли исключить участок из угодий, если он много лет не используется?

Само по себе длительное неиспользование не является основанием для исключения. Потребуется подтвердить одно из оснований постановления № 1943. При этом зарастание участка может свидетельствовать о нарушении обязанностей по использованию земли, а не о прекращении статуса угодий [2].

Достаточно ли низкой кадастровой стоимости для исключения из сельхозугодий?

Нет. Кадастровая стоимость не заменяет предусмотренное обследование почв и не является самостоятельным основанием для изменения границ по постановлению № 1943. Вопросы стоимости и включения в региональные перечни особо ценных угодий следует оценивать отдельно.

Если на участке зарегистрировано здание, исключат ли из угодий весь участок?

Не автоматически. Наличие недвижимости является основанием для рассмотрения вопроса об изменении границ, но объем изменения зависит от расположения объекта и подтверждающих материалов. Исключение всей территории требует соответствующего обоснования.

Можно ли изменить ВРИ сельхозугодий через Росреестр?

Росреестр вносит сведения при наличии предусмотренного законом основания. В переходном порядке изменение ВРИ сельхозугодий по общему правилу требует решения исполнительного органа субъекта РФ. Самостоятельный выбор ВРИ по градостроительному регламенту предусмотрен для сельхозземель, не являющихся угодьями, при выполнении условий закона [3].

Можно ли перевести сельхозугодья под ИЖС?

Простая смена ВРИ не превращает сельхозугодья в земли для ИЖС. Для такого проекта необходимо оценивать возможность изменения категории, в том числе включения территории в границы населенного пункта, и предусмотренные законом основания. Допустимость перевода определяется индивидуально [5].

Сохраняется ли ранее установленный ВРИ после определения границ угодий?

ВРИ сельхозугодий, установленные до вступления закона № 295-ФЗ в силу, признаются действительными. Однако это не отменяет иных ограничений и не гарантирует возможность строительства. Для ВРИ, установленных позднее, необходимо отдельно проверить дату, основание и законность решения [3].

Чем исключение из сельхозугодий отличается от исключения из перечня особо ценных угодий?

Это разные процедуры: в первом случае изменяются границы сельхозугодий по постановлению № 1943, во втором — решается вопрос о применении регионального перечня особо ценных продуктивных земель. При наличии обоих статусов может потребоваться работа по каждому направлению.

Нормативные основания

[1] Земельный кодекс РФ – пункт 3 статьи 14.2, статья 77, пункты 1, 4, 6 и 6.1 статьи 79.

[2] Постановление Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 "Об утверждении Положения о порядке установления и изменения границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения".

[3] Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" – части 12–14 статьи 16.

[4] Градостроительный кодекс РФ – часть 6 статьи 36, статьи 51 и 55.

[5] Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" – статьи 3 и 7.

[6] Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ "О крестьянском фермерском хозяйстве" – пункты 4 и 5 статьи 11. Официальное наименование закона содержит слово "фермерском" в скобках.

[7] Федеральный закон от 27.12.2019 № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации".

Автор: Андрей Соколов, ведущий юрист, руководитель проектов Правового центра «Два М».