Перевод сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения (кроме предназначенных под садоводство) не могут, за рядом исключений, использоваться под иные цели без изменения их статуса. А именно – перевода сельхозземель в иную категорию или изменения разрешённого использования. 

В связи чем для участков, на которых ведение сельскохозяйственного производства невозможно или нерентабельно, остро стоит вопрос их перевода в земли с иным статусом, который позволял бы застройку. Особенно с учётом санкций за неиспользование и за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения.

Юристы Правового центра готовы сопровождать процедуру перевода сельхозземель начиная от оценки перспектив такого изменения и до получения итоговых решений. В том числе возьмём на себя сбор доказательств правомерности и обоснованности такого перевода (и нецелесообразности дальнейшего использования участка как сельскохозяйственного), организацию необходимых экспертных исследований, взаимодействие с уполномоченными органами в сфере сельского хозяйства и градостроительства.

Варианты перевода сельскохозяйственных земель

В зависимости от задач, которые стоят перед владельцем участка, перевод сельскохозяйственные земель в земли иного назначения может осуществятся путём:

• перевода участка из особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (зона СХ-1 в ПЗЗ муниципалитетов Московской области) в «обычные» земли сельскохозяйственного производства (зона СХ-3), на которых разрешено, в том числе, строительство капитальных объектов для нужд сельского хозяйства. А в ряде случаев - и объектов иного назначения (в том числе – в рамках условно разрешённых видов использования).  
• перевод участка, предоставленного под сельскохозяйственное производство, в зону садоводства (в ПЗЗ Московской области СХ-2) в которой разрешено строительство капитальных дачных домов.
• включение участка в границы населённого пункта (перевод в категорию «земли населённых пунктов). В данном случае конечной целью является включение участка в территориальную зону, допускающую строительство. Чаще всего - в зоны индивидуальной или многоквартирной жилой застройки, размещения производственно-складских объектов, гостиниц и объектов отдыха и т.д. 
• перевод участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (земли промышленности, земли рекреационного назначения и т.д.), допускающую возможность строительства.

Перевод сельскохозяйственных угодий

Данный перевод осуществляется путём исключения участка из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. В который земли включаются исходя из высокой кадастровой стоимости, наличия мелиорации или ряда иных факторов. 

В свою очередь исключение из перечня позволит применять к участку градостроительный регламент зоны сельхозпроизводства (СХ-3 в ПЗЗ Московской области). 

Подробно о переводе сельскохозяйственных угодий.  

Перевод участка из земель сельскохозяйственного производства под садоводство

В настоящее время земли садоводства по своему статусу весьма близки к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). В том числе допускают строительство капитальных домов с теми же параметрами и с правом постоянной регистрации в них. 

Перевод земель сельскохозяйственного производства в зону садоводства требует изменения:

• функциональной зоны в генеральном плане.
• территориальной зоны в правилах землепользования и застройки (в ПЗЗ Московской области - на зону СХ-2).

При этом вопросы внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки зависят от усмотрения органов, принимающих соответствующие решения (входящих в состав комиссий по подготовке генплана и ПЗЗ). В том числе процедура включает согласование изменений с уполномоченными инстанциями в сфере сельского хозяйства. 

В случае с участками особо ценных продуктивных угодий – они должны быть предварительно исключены из данного перечня. 

В иных случаях также необходимо будет доказать, что участки невозможно или нецелесообразно использовать для сельскохозяйственного производства.

Одновременно – необходимо обосновать возможность строительства и последующего нормального функционирования садоводства с учётом имеющейся инфраструктуры (дорог, коммуникаций, объектов образования, здравоохранения и т.д.), либо – же внести предложения о строительстве новой. 

Включение сельскохозяйственных земель в границы населённых пунктов

Данный вариант перевода сельскохозяйственных земель предполагает наиболее широкий выбор вариантов их дельнейшего использования. Может идти речь как о жилом, так и о промышленном строительстве, иных видах застройки.

Для включения участка в границы населённого пункта достаточно внесения изменений в генеральный план муниципального образования в части границ населённых пунктов. 

Но поскольку включение сельскохозяйственного участка в границы населённого пункта это не самоцель и чаще всего производится для его дальнейшей застройки – необходимо предусмотреть в генплане установление для него функциональной зоны, предполагающей соответствующий вид строительства. А также, одновременно с изменением генплана или после него, внести изменения в правила землепользования и застройки с установлением соответствующей территориальной зоны, допускающей строительство желаемых объектов. 

При этом нужно учитывать, что, хотя формальных ограничений на включение сельскохозяйственных участков в границы населённых пунктов не так много, процедура внесения изменений в генеральный план и ПЗЗ потребует одобрения со стороны многочисленных согласующих органов. В связи с чем потребуется обоснование как невозможности или явной нецелесообразности использования участка под сельское хозяйство, так и благоприятных перспектив строительства на нём именно желаемого типа объектов (с точки зрения расположения участка, его обеспеченности инфраструктурой). 

В Московской области перевод сколько-нибудь значительных площадей земель сельхозназначения в земли населённых пунктов чаще всего связан с установлением на них зон комплексного развития территории (КРТ) и последующей их застройкой именно по договорам о комплексном развитии. 

Перевод сельскохозяйственных земель в земли промышленности 

Данный вариант перевода сельскохозяйственных земель позволят последующего строительства на них достаточно широкого перечня нежилых объектов, которые могут возводиться за границами населённого пункта . Не только непосредственно производств и складов, но в ряде случаев также торгово-офисных площадей, объектов придорожного сервиса, связи, науки и т.д. 

Для данного варианта перевода требуется внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки в части установления соответствующих функциональной и территориальной зоны. А также, в отличие от включения в границы населённого пункта, принятие отдельного решения об изменении категории земель. При этом закон устанавливает ряд случаев, когда данное решение не может быть принято. В связи с чем могут быть необходимы такие предварительные процедуры как снижение кадастровой стоимости участка, обоснование невозможности размещения планируемого объекта иначе как на сельскохозяйственных землях и др.

Перевод сельскохозяйственных земель под объекты отдыха

В данном случае речь идёт о переводе участков селхозназначения в категорию, «земли особо охраняемых территорий и объектов». К данной категории относятся, в ом числе, земли под размещение санаториев и баз отдыха за границами населённых пунктов. 

Перевод участка, с точки зрения административных процедур, аналогичен переводу в земли промышленности. Разумеется, с поправкой на иные требования к обоснованию такого перевода. 

При этом необходимо учитывать, что для размещения объектов отдыха и гостиниц на сельхозземлях существуют такие альтернативные варианты как:

• включение в границы населённого пункта с установлением территориальной зоны, допускающей размещение гостиниц и объектов отдыха. 
• установление условно разрешенного вида использования «охота и рыбалка» (если он предусмотрен ПЗЗ).