Исключение из списка особо ценных сельхозугодий

Для многих владельцев земельных участков сельхозназначения актуален вопрос исключения участков из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, поскольку использование таких земель для коммерческой деятельности практически невозможно. В соответствии с Земельным кодексом, сельскохозяйственные угодья предназначены под пашни, сенокосы, пастбища, залежи и многолетние насаждения. То есть в норме речь должна идти только о землях, используемых непосредственно для производства сельхозпродукции. Однако фактически к данной категории и к особо ценным угодьям, в частности, нередко относятся участки, которые под эти нужды давно не используются либо не использовались никогда.

Ограничения для особо ценных угодий

Отнесение земель к особо ценным сельскохозяйственным угодьям означает:

• Невозможность использования таких земель иначе как в качестве сельскохозяйственных угодий. В том числе, невозможность размещения на них зданий и сооружений, разрешенных на землях сельхозназначения, ведения дачного строительства и т. д. 
• Невозможность внесения в генеральные планы городских округов или поселений изменений, предусматривающих включение таких земель в населенные пункты. А также риск оспаривания генеральных планов, если особо ценные угодья были включены в границы населенных пунктов.
• Невозможность перевода таких участков в земли промышленности и иные категории.

Критерии включения земель в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий

Такие критерии определяются законом соответствующего субъекта РФ. Например, к особо ценным продуктивным угодьям в Московской области относятся:

• сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу более чем на 50%;
• сельскохозяйственные угодья научных и образовательных организаций, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;
• мелиорируемые земли, то есть искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными мелиоративными системами.

Как исключить участок из перечня особо ценных угодий

Порядок исключения земельного участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий будет зависеть от того, по какому критерию участок был включен в этот перечень.

Так, исключение участка из состава мелиорируемых земель (и, соответственно, из перечня особо ценных угодий) возможно, если мелиоративная система на участке отсутствует либо находится в неработоспособном состоянии (в том числе, имеет истекший срок службы). В этом случае исключение осуществляется на основании акта о списании мелиоративной системы (в Московской области полномочиями в этой сфере обладает ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз») или в судебном порядке.

Подробно об исключении из числа мелиорируемых земель.

Если критерием включения участка в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий стал размер кадастровой стоимости, необходимо оспаривание кадастровой стоимости (в том числе, в судебном порядке).

В отдельных случаях может быть актуально оспаривание включения участков в перечень особо ценных угодий на том основании, что они в принципе не являются сельхозугодиями: заняты законно возведенными объектами недвижимости, лесом, водными объектами, зон с особыми условиями использования территорий и т. д.

Как снизить кадастровую стоимость участка для исключения из перечня особо ценных угодий

На практике включение участков в перечень особо ценных угодий нередко производится по критерию кадастровой стоимости формально, то есть при кадастровой оценке не производится полноценного исследования оцениваемых участков, в связи с чем установленная ГБУ кадастровая стоимость не отражает ни фактическое использование сельхозучастка, ни его реальную ценность.

В том числе не учитывается качество почвы на конкретной территории сложный рельеф участка, его вхождение в зоны с особыми условиями использования территории, в которых запрещено или серьёзно ограничено сельскохозяйственное производство. 

При этом снижение кадастровой стоимости через заключения оценщика далеко не всегда эффективно. Особенно с учётом того что по таким спорам судебные экспертизы назначаются в государственных экспертных учреждениях. В связи с чем вопрос снижения кадастровой стоимости необходимо разрешать либо через устранение ошибок в исходных данных для оценки (например – неучёт зон с особыми условиями использования) либо же через рыночную оценку и дальнейшую судебную экспертизу, но с постановкой эксперту вопросов, учитывающих специфику участка. 

Подробно о снижении кадастровой стоимости.

Юристы по сельхозучасткам

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов в сфере земельного и градостроительного права, в том числе имеет опыт исключения участков из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий.

Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение строительных проектов, требующих перевода земель сельскохозяйственных угодий в другие территориальные зоны (например, из СХ-1 в СХ-3 в Московской области) или категории земель (земли населенных пунктов, земли промышленности и т. д.), изменения разрешенного использования участков и объектов капитального строительства.