Юридическая проверка здания перед сделкой

В рассматриваемой ситуации Заказчик намеревался приобрести расположенное в центре Москвы нежилое здание коммерческого назначения с одновременным получением права аренды земельного участка, на котором расположено данное нежилое здание. При этом рассматривалась возможность реконструкции здания или его сноса со строительством на его месте более крупного и современного объекта.

Проведенная юридическая проверка объекта (юридический due diligence) и градостроительный аудит участка с точки зрения перспектив его застройки позволили установить в том числе:

• наличие на земельном участке незарегистрированного объекта недвижимости, являющегося при этом опасным производственным объектом (котельная);
• ряд ограничений на использование участка в связи с его окружением;

Также были рассмотрены перспективы внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы для строительства или реконструкции, платежи в бюджет за право строительства и т.д.

Результаты юридической проверки объекта и условий заключаемой сделки предоставят Вам объективное представление о приобретаемом объекте, смогут стать аргументом для торга с продавцом. А также - сформулируют наиболее приемлемые варианты реализации строительного проекта с использованием преимуществ и нивелированием имеющихся недостатков.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Заказчик рассматривает целесообразность приобретения у ООО «________» (далее – «Продавец») в собственность объекта недвижимости – нежилого здания общей площадью _____ кв. м, расположенного по адресу ______ (далее – «Здание») путем заключения с Продавцом договора купли-продажи Здания.

Здание находится на земельном участке с кад. №___________ общей площадью _____ кв. м (далее – «Земельный участок»), предоставленном Продавцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка №_____ от ______. (далее – «Договор аренды»).

Разрешенное использование Земельного участка, указанное в ЕГРН, публичной кадастровой карте и Договоре аренды Земельного участка – «для эксплуатации здания под бытовое обслуживание».

Согласно сведениям, полученным от Заказчика и из открытых источников (Яндекс. Карты, ИСОГД), в настоящее время Здание, расположенное на Земельном участке, фактически используются для целей эксплуатации химчистки.

Здание планируется Заказчиком к приобретению в целях размещения на Земельном участке офисов и торговых помещений либо гостиницы, либо многоквартирного жилья, в зависимости от имеющихся возможностей, обусловленных градостроительным регламентом Земельного участка, а также характеристик окружающей застройки.

По информации от Заказчика, на Земельном участке расположено также строение котельной, которое не учтено в ЕГРН, является опасным производственным объектом. Заказчик рассматривает возможные варианты отказа от статуса ОПО.

(пример изображения)

I РАЗДЕЛ. Вопросы, связанные с градостроительным регламентом и разрешенным использованием Земельного участка

Краткие выводы по разделу I

1. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы рассматриваемый земельный участок с кад. №________ находится в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). Изменение разрешенного использования в данной зоне в общем порядке не допускается. Также не допускается новое строительство и реконструкция с увеличением параметров технико-экономических параметров (площади, площади пятна застройки, высотности) (подробнее пп. 2-3 разд. 1 Заключения) до внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы (подробнее п. 1 разд. 2 Заключения).

2. Текущий вид разрешенного использования Земельного участка охватывает деятельность, связанную лишь с эксплуатацией объектов бытового обслуживания, к которым относят: дома моды, ателье по пошиву одежды, мастерские по ремонту обуви, мастерские по изготовлению и ремонту металлоизделий, кожгалантереи, мастерские по изготовлению и ремонту мебели, мастерские по ремонту бытовых машин и приборов, мастерские по ремонту часов, изготовлению и ремонту ювелирных изделий, мастерские по ремонту радиоэлектронной аппаратуры, салоны красоты, парикмахерские, салоны-фотографии, фотографии, химчистки, прачечные, многоотраслевые комплексные приемные пункты, бюро посреднических услуг, ателье проката, а также многоотраслевые комплексные предприятия (сочетающие различные виды услуг) (подробнее п. 4 разд. 1 Заключения).

3. В целях приведения вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие с действующим Классификатором ВРИ или практическими задачами, обозначенными в исходных данных к Заключению, не включающими новое строительство на участке, возможно:

• приведение формулировки разрешенного использования Земельного участка в соответствие с действующим Классификатором ВРИ (утв. Приказом Минэкономразвития № 540) с присвоением вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») 3.3 «Бытовое обслуживание» (подробнее п. 4 разд. 1 Заключения);
• установление в отношении Земельного участка вспомогательных видов разрешенного использования (на вспомогательные виды может отводиться не более 25% от общей площади всех зданий на участке), в т.ч. для размещения на участке офисов и (или) магазина (подробнее п. 5.3 разд. 1 Заключения). Процедура производится по заявлению арендатора в Управление Росреестра по Москве о кадастровом учете изменений объекта недвижимости (подробнее п. 5.4. разд. 1 Заключения). Вместе с тем, имеются некие риски отказа Росреестра и необходимости его оспаривания в арбитражный суд. В числе вспомогательных ВРИ, возможных к установлению, отсутствуют ВРИ, предусматривающие размещение гостиниц (апартаментов, хостелов) и жилья. Такие виды разрешенного использования могут быть установлены только путем внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы (подробнее п. 1 разд. 2 Заключения).

4. В случае присвоения Земельному участку при приведении его разрешенного использования в соответствие с Классификатором ВРИ с индексом 3.3 «Бытовое обслуживание», данным ВРИ не будут охватываться такие виды деятельности, как размещение офисов и (или) магазинов, планируемые к размещению Заказчиком на Земельном участке (подробнее п. 4 разд. 1 Заключения).

5. Размещение на Земельном участке офисов и (или) магазина возможно путем установления вспомогательных видов разрешенного использования под индексами в соответствии с ПЗЗ г. Москвы 4.1 «Деловое управление», 4.4 «Магазины», если площадь указанных объектов будет составлять менее, чем 25% от площади расположенного на участке Здания (_____ кв. м), т.е. менее чем ____ кв. м.

II РАЗДЕЛ. Вопросы нового строительства и реконструкции

Краткие выводы по разделу II

1. Как указано в разд. 1 настоящего Заключения, рассматриваемый Земельный участок с кад. №__________ находится в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). Соответственно, изменение вида его разрешенного использования (подробнее п. 2 разд. 1 Заключения), получение права строительства, реконструкции с увеличением параметров объектов (площади, площади пятна застройки, высотности) возможно только путем внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы (см. п. 1 разд. 2 Заключения).

2. Принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы является правом Правительства Москвы. Заказчик не вправе обязать внести соответствующие изменения, а имеет возможность только направить соответствующее предложение (подробнее п. 1 разд. 2 Заключения). Соответственно, при направлении данного предложения желательно обосновать соответствие планируемого строительства (реконструкции) градостроительной политике г. Москвы, развитию прилегающей территории и т.д.

3. В результате внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы Земельному участку могут быть установлены следующие виды разрешенного использования:

• 2.5.0 «Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры); благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома;
• 2.6.0 «Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома;
• 4.0.0 «Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности», куда входят офисы, объекты торговли, рынки, магазины, объекты банковской и страховой деятельности, объекты общественного питания, гостиницы, объекты для развлечения, объекты дорожного сервиса, выставочно-ярмарочная деятельность;
• 4.1.0 «Размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)» (т.е. офисная деятельность);
• 4.7.1 «Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий)».

4. Для строительства (реконструкции) под «предпринимательство» (вид 4.0.0) и гостиницы (вид 4.7.1.) возможно обосновать самые высокие предельные параметры разрешенного строительства – плотность застройки – в пределах 25-30 тыс. кв. м/га, высотность – до 80 м (около 25 этажей) (подробнее п. п. 2.2, 2.4 разд. 2 Заключения).

Наличие иных видов разрешенного использования не будет являться препятствием для установления таких параметров.

При существующей площади недвижимости на участке ______ кв. м, это позволяет ставить вопрос о создании дополнительно от 4,5 тыс. кв. м до 6 тыс. кв. м новой площади.

5. Наиболее высокие риски отказа во внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы имеются при обосновании вида разрешенного использования, предусматривавшего размещение жилья (коды 2.5.0, 2.6.0), исходя из сложности согласования жилищного строительства в г. Москве, с учетом характера застройки (точечная, в отсутствие комплексного развития территории).

6. Земельный участок не подпадает под действие зон, исключающих строительство на Земельном участке офисов или магазинов.

При планируемом размещении Заказчиком на Земельном участке жилья, снятие (изменение границ) санитарно-защитной зоны, в границы которой попадает Земельный участок, является необходимым, а при планируемом размещении Заказчиком гостиницы (апартаментов) – целесообразным до начала процедуры внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы (подробнее п. 2.1 разд. 1, п. 1 разд. 2 Заключения).

III РАЗДЕЛ. Вопросы кадастровой стоимости и арендной платы

Краткие выводы по разделу III

1. В соответствии с кадастровой оценкой на 2019 г., кадастровая стоимость рассматриваемого Земельного участка правомерно определена исходя из его отнесения к сегменту «Предпринимательство», подгр. 4.1 «Объекты коммерческого назначения, за исключением объектов придорожного сервиса (основная территория)» (подробнее п. 2 разд. 3 Заключения).

2. В случае, если разрешенное использование Земельного участка будет приведено в соответствие с действующим Классификатором или дополнено вспомогательными ВРИ, кадастровая стоимость Земельного участка и, соответственно, размер арендной платы останутся неизменными либо изменятся несущественно, в пределах нескольких тысяч рублей (подробнее п. 3 разд. 3 Заключения).

В случае изменения ВРИ Земельного участка на предусматривающий застройку многоквартирными жилыми домами (виды 2.5.0, 2.6.0) путем внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы (подробнее п. 1 разд. 2 Заключения), кадастровая стоимость Земельного участка увеличится ориентировочно в 2,8 раза и может составить более ________________руб. (подробнее п. 3 разд. 3 Заключения). Вопросы повышенной арендной платы на период строительства рассмотрены в Разделе 5 Заключения.

3. Увеличение кадастровой стоимости может быть нивелировано путем установления в судебном порядке кадастровой стоимости в соответствии с рыночной, в том числе, после ее пересчета по вспомогательному виду (подробнее п. 3 разд. 3 Заключения).

В отношении Земельного участка имеется еще не вступивший в законную силу судебный акт об определении кадастровой стоимости Земельного участка равной рыночной, который Заказчику следует запросить у Продавца (на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы цифры скрыты).

IV РАЗДЕЛ. Вопросы применения к Зданию налога на имущество, исчисляемого по кадастровой стоимости

Краткие выводы по разделу IV

1. Здание, расположенное на рассматриваемом Земельном участке не включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утв. Постановлением Правительства Москвы от _____ № ___-ПП.

Вместе с тем, с учетом текущего разрешенного использования Земельного участка «для эксплуатации здания под бытовое обслуживание», имеются высокие риски включения Здания в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (подробнее п. 3 разд. 4 Заключения).

2. В случае изменения вида разрешенного использования Земельного участка путем внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы (подробнее п. 1 разд. 2 Заключения) на виды 4.0.0, 4.1.0 или 4.4.0 (т.е. предпринимательство, офисы или торговля), в отношении рассматриваемого Земельного участка увеличится практический риск включения Здания, расположенного на данном участке, в Перечень, независимо от его фактического использования (по критерию № 1), поскольку вопрос о включении Здания в Перечень будет пересмотрен при смене ВРИ (подробнее п. 3 разд. 4 Заключения).

3. Установление любого из (или всех предложенных) вспомогательных видов разрешенного использования Земельного участка (подробнее п. 5 разд. 1 Заключения) само по себе не должно повлечь включение расположенного на нем Здания кад. №________ в Перечень. Однако, с учетом текущего вида разрешенного использования Земельного участка, риски включения Здания в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по критерию № 1 (вид разрешенного использования) в случае установления вспомогательного(ых) ВРИ расцениваются как существенные, поскольку вопрос о включении Здания в Перечень может быть пересмотрен (подробнее п. 4 разд. 4 Заключения).

4. Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается на 2019 год в размере 1,6% от КС, на 2020 год в размере 1,7% от КС, на 201 год – 1,8 процента, на 2022 год – 1.9% и 2% в 2023 году и последующие налоговые периоды.

Таким образом, налог на имущество в отношении Здания в случае его включения в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год составил бы:

_____ руб. x 1,6% = ______ руб.

Вместе с тем, Заказчик имеет возможность установления в судебном порядке кадастровой стоимости Здания в соответствии с его рыночной стоимостью, что, соответственно, позволит уменьшить размер налоговой нагрузки (подробнее п. 4 разд. 4 Заключения).

V РАЗДЕЛ. Вопросы арендных отношений

Краткие выводы по разделу V

1. После приобретения в собственность Здания новый собственник может вступить на сторону арендатора Земельного участка в уже имеющийся Договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения к Договору аренды, для чего ему следует обратиться в ДГИ г. Москвы с заявлением в порядке, установленном Административным регламентом, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП (подробнее п. 1 разд. 5 Заключения).

Обязанность ДГИ г. Москвы заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в случае смены правообладателя расположенного на нем здания, подтверждается судебной практикой.

2. Действующий Договор аренды прошел государственную регистрацию, что следует из штампа на Договоре аренды и полученной сотрудниками Правового центра выписки из ЕГРН на Земельный участок (№ рег. _______). Срок аренды – до 20ХХ года. Цель предоставления Земельного участка в аренду – «для эксплуатации здания под бытовое обслуживание».

3. Условиями Договора аренды не установлен запрет на возведение на Земельном участке временных сооружений. Представляется, что размещение на Земельном участке некапитальных объектов, связанных с бытовым обслуживанием, будет являться законным, исходя из существующего целевого назначения Земельного участка и правомочий арендатора земельного участка (подробнее п. 2.1 разд. 5 Заключения).

Отметим, что однозначная судебная практика по вопросу о возможности размещения на публичных земельных участках, предоставленных в аренду для эксплуатации существующего капитального объекта, отсутствует. При этом вопрос размещения некапитальных объектов на рассматриваемом Земельном участке, вероятнее всего, не является актуальным для Заказчика ввиду относительно небольшой площади участка, свободной от застройки.

4. После внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы (подробнее разд. 2 Заключения), Договор аренды Земельного участка подлежит изменению в части права на капитальное строительство (реконструкцию) и видов разрешенного использования (целей использования) (подробнее п. 4 разд. 5 Заключения).

Дополнительное соглашение подлежит изменению до начала выполнения работ по реконструкции Здания и / или строительства нового объекта.

5. При заключении соглашения на право нового капитального строительства или реконструкции арендная плата за Земельный участок будет взиматься в следующем размере (подробнее п. 4 разд. 5 Заключения):

• за 1-й год после изменения цели предоставления участка арендная плата вносится в общем размере 1,5% кадастровой стоимости – ________ руб.;
• за 2-й год после изменения цели предоставления участка арендная плата вносится в общем размере 1,5% кадастровой стоимости - ________ руб.;
• за 3-й год после изменения цели предоставления участка: в двойном размере общей ставки арендной платы, т.е. 3% от кадастровой стоимости – ________ руб.;
• за 4-й год после изменения цели предоставления участка: в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка – ________ руб.;
• за 5-й год после изменения цели предоставления участка: в размере 7% от кадастровой стоимости земельного участка – ________ руб.;
• за 6-й год после изменения цели предоставления участка: в размере 8% от кадастровой стоимости земельного участка – ________ руб.;
• за 7-й год и далее: в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка – ________ руб.

При этом после завершения строительства (в т.ч. досрочного) арендная плата взимается в общем порядке. Таким образом, размер финансовых затрат при осуществлении строительства в режиме аренды зависит от продолжительности осуществления строительства. При этом при завершении строительства за 2 года повышенная арендная плата не взымается.

6. В отношении арендной платы при новом строительстве жилья и гостиниц (апартаментов) предусмотрены специальные режимы.

А именно:

За 1-й год срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) жилого здания, арендная плата устанавливается в сумме ставок (1,5 % от кадастровой стоимости (________ руб.), а также ставки, размер которой определяется в зависимости от коэффициента допустимой плотности застройки. Так, в случае, если в результате изменения ПЗЗ г. Москвы коэффициент плотности застройки будет увеличен до 4,0 (т.е. до 40 тыс. кв.м./га) и более, то размер арендной платы за 1-й год строительства жилого здания составит:

________ руб. (1,5% +80%) = ________ руб. / год

За последующие периоды аренды арендная плата за земельный участок, предоставленный для строительства (реконструкции) жилого здания, вносится в размере, указанном в п. 5.

За 1-й год срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) гостиницы при плотности более 2-х, арендная плата устанавливается в сумме ставок (0,01% от кадастровой стоимости (________ руб.), а также ставки арендной платы в размере 30 % от кадастровой стоимости земельного участка (________ руб.). В таком случае размер арендной платы за первый год составит:

________ (0,01% от КС) + ________ (30% от КС) = ________ руб.

В случае если на земельном участке планируется строительство (реконструкция) гостиницы и значение показателя плотности застройки земельного участка составляет менее 2-х (т.е. до 20 тыс. кв.м/га), то арендная плата за 1-й год срока действия договора аренды такого участка составит:

0,01% от КС = ________ руб.

При этом площадь возможного к строительству объекта составит до ____ кв. м. (____ кв. м (площадь ЗУ) x 2,0 (плотность застройки).

7. Таким образом, наиболее выгодным для Заказчика будет завершить реконструкцию или строительство нового объекта в течение 2-х лет с момента подписания дополнительного соглашения к Договору аренды (далее размер арендной платы рассчитывается с повышающим коэффициентом).

VI РАЗДЕЛ. Аудит прав на Земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости

Краткие выводы по разделу VI

1. Исходя из анализа представленной Заказчиком документации и данных открытых источников, Здание, расположенное на Земельном участке, приобретено ООО «________» более 17-ти лет назад в площади ________ кв. м путем внесения в уставный капитал Общества. Право собственности на Здание зарегистрировано в ЕГРН за ООО «________» в 2001 г.

Свидетельств того, что Здание было приобретено ООО «________» незаконно, в ходе проверки документов не установлено. Риски оспаривания права собственности на Здание, с учетом даты регистрации права более 17-ти лет назад, оцениваются как минимальные.

2. По неизвестным причинам произошло задвоение в кадастре – Здание выявляется по 2-м кадастровым номерам кад. № ________ и кад. № ________. При этом запись о праве собственности ООО «________» имеется в выписке из ЕГРН именно на Здание с кад. № ________ с площадью ________ кв. м (рег. № ________ от ________). В публичной кадастровой карте объект выявляется по кад. № ________ с площадью ________ кв. м.

Заказчику рекомендуется запросить у Продавца пояснения относительно внесения данных о площади Здания в ЕГРН, о возможном уточнении площади, причинах расхождения в площади.

В связи с наличием указанной «кадастровой ошибки» имеются некие риски отказа Росреестром в регистрации перехода права собственности на Здание, который может быть оспорен в судебном порядке.

3. Как следует из поэтажного плана 1 этажа Здания, в период до 2006 года было произведено переоборудование помещения без представления разрешительной документации. Возможно, расхождение в площади Здания, имеющееся в кадастре, обусловлено произведенным переоборудованием помещения в Здании. Вместе с тем, указанное переоборудование произведено в габаритах Здания, не привело к созданию нового объекта, в связи с чем риски признания произведенных изменений самовольной реконструкцией расцениваются как минимальные.

4. Согласно выписке из ЕГРН на Здание, помещение кад. № ________ на 2 этаже Здания обременено правом аренды ЗАО «________» (ИНН ________).

Заказчику рекомендуется запросить у Продавца договор аренды с ЗАО «________», поскольку обременение в виде аренды помещения по общему правилу следует судьбе здания.

Также рекомендуем запросить у Продавца сверления о наличии иных (незарегистрированных) договоров аренды помещений.

5. В целях нивелирования рисков наличия иных незарегистрированных обременений в отношении Здания и помещений в нем, целесообразно включение в договор купли-продажи недвижимого имущества раздела о заверениях об обстоятельствах (подробнее п. 5 разд. 6 Заключения).

6. Как следует из полученной выписки из ЕГРН, в отношении Земельного участка, на нем, помимо Здания кад. № ________, расположен также объект недвижимого имущества кад. № ________, представляющий собой линейный объект (телефонная канализация).

Указанный линейный объект протяженностью ________ кв. м принадлежит на праве собственности ОАО «Московская городская телефонная сеть» (ИНН 7710016640) (рег. № ________ от ________ г.).

В случае, если указанный объект расположен под поверхностью Земельного участка, он не оказывает влияния на планируемую к осуществлению Заказчиком на Земельном участке хозяйственную деятельность за исключением случая осуществления нового строительства.

Если строительство нового объекта будет запланировано на части Земельного участка, попадающей в охранную зону линий связи (2 м в каждую сторону от оси), для получения разрешения на строительство Заказчику потребуется представить в уполномоченный орган документы о согласовании строительства или согласовании переноса указанного объекта, вокруг которого установлена охранная зона. При этом такое согласование носит добровольный характер.

7. Как следует из Договора аренды и по сведениям, полученным от Заказчика, на Земельном участке также расположено одноэтажное строение котельной, обеспечивающей работу химчистки.

Права на указанное строение Продавцом до настоящего времени не оформлены, объект не поставлен на кадастровый учет. По Договору аренды у Продавца имеется обязанность оформить имущественные права на данный объект, за неисполнение которой предусмотрен штраф в размере годовой арендной платы. При этом указанный объект относится к категории опасных производственных объектов и требует наличия лицензии на его эксплуатацию (подробнее п. 3 разд. 6 Заключения).

Наличие на Земельном участке неоформленного объекта, а также отсутствие правоустанавливающих документов на него, влечет риски постановки его на учет Росреестром в качестве бесхозяйной недвижимой вещи по заявлению ДГИ г. Москвы и последующего обращения ДГИ г. Москвы с иском о признании права собственности г. Москвы на такое имущество в порядке ст. 225 ГК РФ.

В таком случае (при негативном исходе судебного спора) действия по изменению вида разрешенного использования Земельного участка, внесению изменений в ПЗЗ г. Москвы и т.д. будут зависеть не только от воли Заказчика, как арендатора участка, но и от воли ДГИ г. Москвы, как собственника строения.

Кроме того, наличие на участке неучтенного объекта создает риски отказа ДГИ г. Москвы в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды о передаче покупателю прав арендатора, в отсутствие которого будет невозможно внесение изменений в ПЗЗ и получение разрешительной документации, а также риски отказа Росреестра во внесении в ЕГРН вспомогательных ВРИ и других изменений в отношении Земельного участка, в связи с чем может потребоваться выделение отдельного участка под бесхозным строением (подробнее п. 3 разд. 6 Заключения).

8. Договор аренды заключен в соответствии с распоряжением префекта Восточного административного округа города Москвы от ________ г. № ________ (ДЗР от ________ г. Рег. № ________, из которого следует, что Земельный участок площадью ________ га предоставляется в аренду ООО «________» на новый срок для эксплуатации здания под бытовое обслуживание.

________ г. Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается штампом на Договоре аренды и полученной сотрудниками Правового центра выпиской из ЕГРН на Земельный участок (№ рег. ________).

Сведения о наличии иных зарегистрированных обременений в отношении Земельного участка в ЕГРН отсутствуют.

VII РАЗДЕЛ. Вопросы присоединения к инженерным коммуникациям

Краткие выводы по разделу VII

1. Согласно представленным документам, в настоящее время Продавцом заключены следующие договоры с ресурсоснабжающими организациями:

• Договор энергоснабжения № ________ от ________ г.;
• Договор водоотведения № ________ от ________ г.;
• Договор на отпуск и прием сточных вод № ________от ________ г. (в редакции Дополнительного соглашения от ________ г.);
• Договор поставки и транспортировки газа № ________ от ________ г.

В случае приобретения Заказчиком Здания в целях его эксплуатации без осуществления нового строительства (реконструкции) на участке, достаточно будет переоформить указанные договоры путем обращения в соответствующие ресурсоснабжающие организации (подробнее п. 1 разд. 7 Заключения).

2. Действия по получению технических условий подключения и заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями потребуются только в случае осуществления нового строительства или реконструкции ОКС на Земельном участке после внесения соответствующих изменений в ПЗЗ г. Москвы (подробнее п. 2 разд. 7 Заключения Заключения).

3. В настоящее время строение котельной, расположенное на рассматриваемом Земельном участке, относится к опасным производственным объектам III класса опасности в связи с осуществлением транспортировки газа под давлением свыше 0,005 Мпа (0,103 Мпа), и его эксплуатация требует наличия лицензии, выданной Ростехнадзором.

Согласно представленным Заказчиком документам, на Продавца оформлена Ростехнадзором лицензия № ________ от ________ г. на осуществление эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности.

Как было указано выше, Продавцом не представлены правоустанавливающие документы в отношении строения котельной, объект не поставлен на кадастровый учет.

Исходя из вышеизложенного, предлагаются следующие способы нивелирования рисков, связанных с наличием на Земельном участке ОПО:

• оформление Продавцом имущественных прав на ОПО и последующее приобретение Заказчиком в собственность Здания и строения котельной.
  
  В таком случае Заказчик получит возможность легально оформить лицензию на эксплуатацию ОПО в случае планируемого использования Земельного участка и Здания под действующий бизнес (химчистка) или самостоятельно исключить котельную из Реестра ОПО при переходе на газ низкого давления (см. п. 3.2 разд. 7 Заключения).
• ликвидация Продавцом строения котельной, исключение котельной из Реестра ОПО по заявлению Продавца и последующее приобретение Заказчиком в собственность Здания.
  
  В таком случае Заказчик приобретает Земельный участок, уже свободный от наличия опасного производственного объекта и связанных с его наличием обязательств и будет иметь возможность подключиться к новому источнику теплоснабжения. Но при этом Здание на какой-то период времени останется без отопления. Либо Продавцу следует сначала сделать новое отопление (автономное на газе низкого давления или от теплосети) и только потом ликвидировать ОПО.
• приобретение Заказчиком в собственность Здания и самостоятельное оформление в Ростехнадзоре лицензии на эксплуатацию ОПО.
  
  Данный способ сопряжен с рисками ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на строение котельной (см. п. 3.1 разд. 7 Заключения).
• приобретение Заказчиком в собственность Здания, заключение с поставщиком газа дополнительного соглашения о переходе на газ низкого давления и исключение котельной из Реестра ОПО по заявлению Заказчика.
  
  Данный способ сопряжен с рисками ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на строение котельной (см. п. 3.2 разд. 7 Заключения).
• приобретение Заказчиком в собственность Здания, ликвидация строения котельной и исключение котельной из Реестра ОПО по заявлению Заказчика.
  
  Данный способ сопряжен с рисками ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на строение котельной (см. п. 3.3 разд. 7 Заключения).

Заказчику рекомендуется запросить у Продавца документы, подтверждающие оформление имущественных прав на строение котельной, ввод его в эксплуатацию, свидетельство о регистрации объекта в Реестре ОПО, а также предписание (по информации от Заказчика Продавцу было выдано некое предписание об устранении нарушений) и иные документы в отношении строения котельной.

4. Перевод котельной на газ низкого давления потребует получения новых техусловий на подключение и заключения договора о подключении с внесением платы.

5. Эксплуатация котельной в текущем виде, в отсутствие выданной Ростехнадзором на эксплуатирующую организацию лицензии, может повлечь привлечение эксплуатирующей организации и ее руководителя к административной (ч. 1 ст. 9.1, ч. 2 ст. 14.1 КоАП РФ) и даже уголовной ответственности (ст. 171 УК РФ).

При этом в качестве санкции за нарушение требований промышленной безопасности ч. 1 ст. 9.1. КоАП РФ предусмотрен не только денежный штраф в размере до 300 000 руб. для юридических лиц и до 30 000 руб. для должностных лиц, но и приостановление деятельности организации на срок до 90 суток, а также дисквалификация руководителя организации на срок от 6 месяцев до года.

VIII РАЗДЕЛ. Вопросы смежных участков

Краткие выводы по разделу VIII

1. Рассматриваемый Земельный участок кад. № ________ имеет общие границы с двумя земельными участками:

кад. № ________ и кад. № ________.

2. Текущий градостроительный регламент смежных земельных участков (подробнее п. 1 разд. 8 Заключения) не предусматривает возможности нового строительства или реконструкции имеющихся на них объектов капитального строительства ввиду специфики распространяющегося на них режима зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») (подробнее п. 3 разд. 1 Заключения) до внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы.

Согласно сведениям из информационной системы ИАИС ОГД, ГПЗУ в отношении указанных смежных земельных участков не выдавались; изменения (корректировки) в ПЗЗ г. Москвы не вносились.

3. Градостроительное окружение Земельного участка в ближайшие годы, с большой степенью вероятности, не изменится, поскольку большинство из участков в радиусе 300 м находятся в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») и заняты многоквартирным жильем (подробнее п. 2 разд. 8 Заключения).

4. Установленные законом ограничения по продаже алкогольной продукции, с большой степенью вероятности, не распространяются на рассматриваемый Земельный участок и находящиеся на нем объекты в связи с расположением участка более чем в 25 м от медицинской организации и более чем 100 м от образовательных учреждений (подробнее п. 3.1. разд. 8 Заключения).

Точные замеры «от двери до двери» необходимо производить на местности.

5. Установленные законом ограничения по продаже табачной продукции с большой степенью вероятности распространяются на рассматриваемый Земельный участок и находящиеся на нем объекты в связи с расположением участка менее чем в 100 м по прямой линии от 2-х образовательных учреждений (подробнее п. 3.2. разд. 8 Заключения).

Точные замеры необходимо производить на местности.

Несоблюдение запрета на продажу табачной продукции может повлечь привлечение к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.53 КоАП РФ за несоблюдение ограничений и нарушение запретов в сфере торговли табачной продукцией и табачными изделиями в виде административного штрафа для юридического лица в размере до 150 тыс. руб. (подробнее п. 3.2 разд. 8 Заключения).

6. Согласно выпискам из ЕГРН о правах на смежные земельные участки:

• земельный участок кад. № ________с ВРИ «Для эксплуатации здания поликлиники и прилегающей территории» принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования у ГБУЗ города Москвы «Детская городская поликлиника ________ Департамента здравоохранения города Москвы» (ИНН ________);
• земельный участок кад. № ________ с ВРИ «Для эксплуатации административно-складских зданий и сооружений»: сведения о правах отсутствуют; вероятнее всего, на участок имеются ранее возникшие права (собственность или аренда, продленная на неопределенный срок).

Земельные участки, расположенные вблизи от рассматриваемого Земельного участка, согласно выпискам из ЕГРН о правах, преимущественно находятся в аренде (подробнее п. 5 разд. 8 Заключения).

7. Основания для изъятия смежных земельных участков, а также участков в радиусе 500 м от рассматриваемого Земельного участка (кроме попавшего под программу реновации по адресу ________, расположенного через дорогу от рассматриваемого Земельного участка) государственными органами отсутствуют (подробнее п. 7 разд. 8 Заключения).

ДОРОЖНЫЕ КАРТЫ

ДОРОЖНАЯ КАРТА № 1
(СХЕМА ОРГАНИЗАЦИОННЫХ И ПРАВОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ)
по приведению ВРИ Земельного участка в соответствие с Классификатором

1. Обращение в ДГИ г. Москвы с заявлением об установлении соответствия вида разрешенного использования Земельного участка действующему Классификатору (утв. Приказом Минэкономразвития № 540) с присвоением ВРИ 3.3 «Бытовое обслуживание» (охватывает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и пр.)».

Срок рассмотрения заявления – до 1-го месяца с даты поступления заявления.

Распоряжение ДГИ г. Москвы об установлении соответствия между ВРИ Земельного участка и Классификатором будет являться основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании участка.

2. (в случае отказа ДГИ г. Москвы в установлении соответствия вида разрешенного использования Земельного участка действующему Классификатору) предъявление в Арбитражный суд г. Москвы заявления о признании отказа (или бездействия) уполномоченного органа незаконным, обязании принять решение об установлении соответствия между ВРИ Земельного участка и Классификатором.

Срок рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции (при соблюдении судами процессуальных сроков) – около 5-6 месяцев. Прохождение дела через кассационную инстанцию займет еще около 3-х месяцев.

ДОРОЖНАЯ КАРТА № 2
(СХЕМА ОРГАНИЗАЦИОННЫХ И ПРАВОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ)
по установлению вспомогательных ВРИ Земельному участку

1. Обращение в Управление Росреестра по Москве с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений вспомогательных видов разрешенного использования Земельного участка с индексами в соответствии с ПЗЗ г. Москвы 4.1 «Деловое управление» и (или) 4.4 «Магазины» или 4.0.0, предусматривающих возможность размещения на Земельном участке объектов торговли и магазинов.

Срок рассмотрения заявления – до 5-ти рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов; до 7-ми рабочих дней в случае подачи заявления через МФЦ.

Приостановление осуществления государственного кадастрового учета возможно на срок не более чем 3 месяца.

2. (в случае отказа Росреестра во внесении изменений в ЕГРН в отношении вспомогательных видов разрешенного использования Земельного участка) предъявление в Арбитражный суд г. Москвы заявления о признании незаконным отказа уполномоченного органа в осуществлении государственного кадастрового учета и возложении обязанности принять решение об осуществлении кадастрового учета изменений в отношении вида разрешенного использования Земельного участка.

Срок рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции (при соблюдении судами процессуальных сроков) – около 5-6 месяцев. Прохождение дела через кассационную инстанцию займет еще около 3-х месяцев.

3. Обращение в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении дополнительного соглашения для внесения изменений целевого использования участка, соответствующих вспомогательному виду использования.

Срок предоставления ДГИ г. Москвы государственной услуги «выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в соответствии с Административным регламентом, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП – не более 25 рабочих дней.

Приостановление предоставления услуги возможно на срок не более 23 дней.

Результатом предоставления услуги является выдача (направление) дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка либо мотивированного решения об отказе.

4. (в случае отказа ДГИ г. Москвы в заключении с новым собственником дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка) предъявление в Арбитражный суд г. Москвы заявлений о признании незаконным отказа уполномоченного органа в заключении дополнительного соглашения и обязании заключить дополнительное соглашение.

Срок рассмотрения дела в суде аналогичен указанному в п. 2.

5. Возможно установление в порядке ст. 145 КАС РФ кадастровой стоимости Земельного участка и/или Здания в соответствии с их рыночной стоимостью, с целью уменьшения размера налоговой нагрузки.

ДОРОЖНАЯ КАРТА № 3
(СХЕМА ОРГАНИЗАЦИОННЫХ И ПРАВОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ)
по оформлению права аренды на Земельный участок

1. Заключение договора купли-продажи Здания с условием о переходе к покупателю также права аренды Земельного участка.

2. Обращение нового собственника Здания в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка в связи со сменой правообладателя расположенного на нем Здания.

К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право Заказчика на Земельный участок и на Здание (договор купли-продажи Здания, передаточный акт), выписки из ЕГРН, а также документы об организации и документы, подтверждающие личность заявителя.

Срок предоставления ДГИ г. Москвы государственной услуги «выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в соответствии с Административным регламентом, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП - не более 25 рабочих дней.

Приостановление предоставления услуги возможно на срок не более 23 дней.

Результатом предоставления услуги является выдача (направление) дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка либо мотивированного решения об отказе.

3. (в случае отказа ДГИ г. Москвы в заключении с новым собственником дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка) предъявление в Арбитражный суд г. Москвы заявлений о признании незаконным отказа уполномоченного органа в заключении дополнительного соглашения и обязании заключить дополнительное соглашение.

Срок рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции (при соблюдении судами процессуальных сроков) – около 5-6 месяцев. Прохождение дела через кассационную инстанцию займет еще около 3-х месяцев.

ДОРОЖНАЯ КАРТА № 4
(СХЕМА ОРГАНИЗАЦИОННЫХ И ПРАВОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ)
по внесению изменений в ПЗЗ г. Москвы

1. Предварительный этап

Подготовка пояснительной записки о сути предложения Заказчика об изменении ПЗЗ г. Москвы, ситуационного плана территории, схемы планируемой застройки и направление предложения в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

Временные затраты: по согласованию с лицом, ответственным за подготовку документов.

2. Представление интересов Заказчика в органах, ответственных за принятие решения об изменении ПЗЗ г. Москвы

По согласованию с Заказчиком представитель проводит консультации с органами власти, ответственными за принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

Временные затраты: нормативно не установлены (включают подготовку проекта изменений в ПЗЗ г. Москвы проектной организацией), около 120 календарных дней.

3. Проведение публичных слушаний

Окружная комиссия проводит публичные слушания по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

Временные затраты: нормативно не установлены, около 60 календарных дней.

4. Подготовка Москомархитектурой проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ

Москомархитектура готовит Постановление Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы.

Временные затраты: 30 календарных дней.

5. Ожидаемый результат: внесение в ПЗЗ г. Москвы изменений в части включения в градостроительный регламент Земельного участка видов, допускающих ведение планируемой коммерческой деятельности.