Оспаривание сделок с недвижимостью

Оспаривание сделок с недвижимостью – одна из наиболее чувствительных для сторон категорий судебных споров. Нередко речь идёт о единственном жилье или об активах, составляющих основу бизнеса. Соответственно, для данной категории споров особенно важно участие юристов, специализирующихся в этой сфере.

Последствие недействительности по общему правилу - возврат друг другу полученного по сделке. Например, если речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, то покупатель должен будет вернуть объект недвижимости, а продавец – деньги. Однако на практике после вступления в силу решения о признании сделки недействительной недвижимость придётся отдать сразу, а вот деньги от второй стороны договора можно не получить никогда. 

Смежная с оспариванием сделок с недвижимостью категория споров это истребование недвижимости из чужого незаконного владения (виндикация). Так, например если объект недвижимости продан по цепочке недействительных сделок, то иск предъявляется к последнему покупателю без оспаривания каждой сделки отдельно. 

Ещё одна смежная категория споров – расторжение договоров в отношении недвижимости, которые ещё не исполнены (например, в ситуации, когда за объект внесена частичная предоплата). 

По каким основаниям сделка с недвижимостью может быть оспорена?

Для оспаривания сделок с недвижимостью, совершаемых физическими лицами наиболее характерные основания это:

- Связанные с семейным или наследственным законодательством. В том числе нарушение прав супругов или детей продавца, иных лиц имевших права на объект недвижимости, оспаривание сделок с имуществом, доставшимся продавцу по наследству другими наследниками и т.д. 

- Связанные с нарушением интересов продавца при совершении сделки, неспособностью продавца осознавать ей последствия. 

В свою очередь организации чаще всего оспаривают договоры купли-продажи недвижимости в следующих ситуациях.

• Недействительность договоров, связанных с недвижимостью при банкротстве;
• Недействительность договоров, совершённых неуполномоченным лицом или с нарушением процедуры одобрения сделки. 
• Недействительность договоров, связанных с недвижимостью, заключенных во вред организации на невыгодных условиях. 

Свою специфику имеют споры по искам о недействительности сделок с недвижимостью, предъявляемых государственными и муниципальными органами. Так нередко встречается оспаривание договоров купли-продажи или аренды государственных земельных участков и иного имущества, активов, проданных унитарными предприятиями и иными организациями с публичным участием. Например? договор купли-продажи участка под зданием нередко оспаривается ввиду несоразмерности площадей участка и здания

 При этом оспаривать такие сделки может как сам орган или организация, выступавшие продавцом, так и прокуратура. И тот факт, что противоречащая закону сделка совершена надлежаще уполномоченным должностным лицом и нарушение закона допущено именно на его стороне не исключает риска её признания недействительной.

Применительно ко всем вышеперечисленным случаям крайне важно понимать, что недействительность сделки или изъятие недвижимости далеко не всегда связаны с недобросовестными действиями ответчика. Напротив нередко на момент сделки он может об этих обстоятельствах и не догадываться. 

Например, если речь идёт о покупке недвижимости у организации пред её банкротством или у мошенников, незаконно получивших права на объект и прогнавших его по цепочке сделок. При этом нормы гражданского законодательства о защите добросовестного приобретателя помогают покупателю далеко не всегда даже в случаях, когда он приобрёл объект по рыночной цене и при отсутствии иных явных поводов для подозрений. А в случае покупки актива по заниженной цене (в том числе по общеизвестным схемам занижения налоговой базы) или по различным усложнённым схемам ситуация для покупателя существенно ухудшается. 

При этом в ряде случаев споры о признании сделок недействительными возникают по откровенно абсурдным основаниям, но существенно осложняют жизнь ответчику. 

В связи с этим для минимизации рисков целесообразно перед сделкой с недвижимостью внимательно проверять объект и его историю (в том числе за пределами спорков исковой давности). А также обращать внимание на предлагаемую схему сделки, особенно если она не является элементарной.

Правовой центр готов оказать услуги по проверке объекта перед сделкой и её сопровождению.

В случае же если дело дошло до судебного спора юристы Правового центра готовы представлять интересы любой из сторон по всем категориям связанных с недвижимостью дел. Преимущество Правового центра это специализация именно на сферах недвижимости, земельных отношений и строительства. И соответственно – наличие в этих сферах опыта, в том числе, по нетиповым спорам или делам в отношении крупных активов. 

Например, среди достижений наших юристов защита прав жителей коттеджного посёлка на земельные участки, предоставление которых оспаривалось претендовавшим на эти земли агрохолдингом.