Проверка действительности права собственности

Проверка недвижимости перед сделкой на предмет действительности прав продавца не должна ограничиваться получением выписок из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект в настоящее время и их переходе. Необходимо убедиться, что право продавца зарегистрировано на законных основаниях и не может быть оспорено. А для этого установить, когда и на основании чего продавец стал собственником имущества.

Если ранее продавец приобрел недвижимость у другого лица, необходимо проверить законность данной сделки. И далее при необходимости — предшествующую цепочку сделок. Вопросы, подлежащие проверке, будут аналогичны тем, по которым проверятся риск планируемой сделки с продавцом. В том числе соблюдение порядка одобрения сделок, отсутствие признаков продажи имущества перед банкротством и т. д.

Если объект построен сравнительное недавно актуальным вопросом становится законность регистрации права на него. Наличие записи о праве в ЕГРН не исключает риск признания объекта самовольной постройкой. Более того, не даёт полной гарантии и вступивший в силу судебный акт о законности регистрации права. При регистрации права Росреестр нередко закрывает глаза на отсутствие необходимого комплекта документов или иные нарушения. Но потом, при возникновении спора о законности регистрации, суд, в первую очередь, истребует регистрационное дело. И часто не обнаруживает там ничего похожего на необходимые для регистрации построенного объекта документы.

Соответственно, в рамках юридического аудита объекта недвижимости нужно проверить, какие документы прослужили основанием для регистрации, соответствует ли их содержание действовавшему на тот момент законодательству. Наиболее распространённые нарушения это регистрация объекта недвижимости на участке, не допускающем капитальное строительство, нарушение разрешённого использования участка, регистрация в упрощённом порядке (по декларации) объектов, которые не подпадают под соответствующие льготные режимы.

В связи с этим, нужно убедиться либо в наличии и законности выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, либо в том, что для данного объекта при его регистрации законно применялся упрощённый порядок. Аналогично нужно проверить все отражённые в ЕГРН или ранее в документах БТИ изменения площади, этажности и т. д.

Глубина проверки не должна ограничиваться последними тремя годами истории объекта. Хотя общий срок исковой давности именно такой, есть достаточно много случаев, когда он может быть восстановлен. В частности, проверка законности первоначальной регистрации права на построенный объект актуальна для всей нежилой недвижимости, введённой в эксплуатацию после 1995 г. Да и сам факт постройки объекта до этой даты необходимо проверять, нередки случаи, когда более поздние объекты выдают за советские.

Также необходимо проверить права на земельный участок перед его покупкой, если он продаётся без капитальной застройки или занят недвижимостью, возведённой сравнительно недавно.

В ходе проверки предстоит удостовериться, что участок был сформирован и предоставлен в собственность или аренду на законных основаниях с соблюдением порядка, предусмотренного для предоставления государственных и муниципальных земель. То есть либо на торгах, либо по одному из оснований допускающих предоставление участка минуя данную процедуру. Нередки ситуации, когда участок был передан без торгов в случае, когда их проведение являлось обязательным, либо нарушена процедура публичного информирования предстоящем предоставлении участка, незаконно применены льготные основания предоставления земли и т. д.

Также может иметь место наложение границ сформированного участка на ранее предоставленные, в том числе на не отражающиеся на публичной кадастровой карте. Либо на земли лесного фонда, особо охраняемые территории и другие аналогичные территории.

Возможны и случаи спора о компетенции федеральных и местных органов в отношении участка.