Градостроительный и земельный аудит

Комплексное юридическое заключение по земельным и градостроительным вопросам

Предлагаем услуги по градостроительному и земельному аудиту - комплексному анализу градостроительных, земельных, гражданско-правовых и налоговых вопросов, связных с земельными участками, зданиями и помещениями в Москве и Московской области.

Есть свободный участок или недвижимость под снос?

Интересует, что и в каких объёмах можно построить на участке? Нужно изменить разрешённое использование? Сколько придётся заплатить в бюджет в связи со строительством? Что выгоднее – новое строительство или реконструкция? Требуется градостроительный анализ участка. Планируете получать или уже получили ГПЗУ? Нужен проект планировки? Участок в зоне «Ф» - можно ли что-то сделать? Участок обременен запретом на строительство? Участок входит в санитарно-защитную зону, зону охраны объекта культурного наследия, ЗСО системы водоснабжения или иную зону с особыми условиями использования? Интересует возможность строительства на участке сельскохозяйственного назначения?

Нужно оценить потенциал земельного участка перед покупкой?

Требуется due diligence земельного участка и объектов капитального строительства? Какие «подводные камни» есть на участке? Нужно проверить документы продавца на участок или здание перед сделкой? Нет ли риска оспаривания права собственности?

Есть застроенный участок в Москве или области?

Интересует, как снизить арендную плату за землю? Минимизировать земельный налог и налог на имущество за здания? Нужно перезаключить договор аренды или выкупить участок? Интересует, можно ли перепрофилировать существующие объекты? Увеличить их площадь? Возникли претензии по нецелевому использованию участка? Есть вопросы по самовольным постройкам? Участок попадает в зоны с особыми условиями использования? Участок отнесен к зоне КУРТ?

Пора определиться, сносить старый объект или продолжать эксплуатировать?

Какие есть варианты нового строительства или использования старого объекта. Каковы будут затраты в том или ином случае?

В любом случае – мы сможем Вам помочь:

• изучим интересующие вопросы, связанные с участком, существующей недвижимостью и возможностью нового строительства;
• найдем и проанализируем всю имеющуюся градостроительную документацию по участку (град. анализ участка);
• проверим вхождение участка в зоны с особыми условиями использования территории (технический аудит участка);
• расскажем о вариантах застройки и иного использования участка в соответствии с генпланом и ПЗЗ;
• рассмотрим варианты изменения разрешённого использования участка, установления условно разрешенных или вспомогательных  видов использования;
• оценим возможность изменения кадастровой стоимости, налоговые и иные платежи при различных видах использования участка, предусмотренных имеющейся градостроительной документацией;
• проведем правовой аудит (due diligence) участка или недвижимости на предмет действительности прав продавца, законности регистрации объектов капитального строительства.

В рамках градостроительного аудита будет рассмотрена возможность изменения правил землепользования и застройки

Для этого предстоит определить, какие изменения в ПЗЗ соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены.

С этой целью в рамках градостроительного и земельного аудита мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации, консультации с уполномоченными органами.

Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств (технический аудит земельного участка). Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

На основании отчета по итогам градостроительного и земельного аудита недвижимости в дальнейшем будут подготовлены обосновывающие материалы для внесения изменений в ПЗЗ, соответствующие интересам Клиента и имеющие наиболее высокие шансы на утверждение.

Кроме того в зависимости от ситуации будут рассмотрены:

Возможность нового строительства

• Допустимые виды и параметры объектов в соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки, проектом планировки и иной градостроительной документацией (градостроительный анализ участка). 
• Варианты максимально эффективной застройки участка с учетом существующего градостроительного регламента, в том числе вспомогательных и условно разрешённых видов использования.
• Платежи в бюджет в зависимости от параметров разрешённого строительства.
• Зоны с особыми условиями территории, накладывающиеся на участок, и связанные с ними ограничениями (технический аудит участка). В том числе санитарно-защитные, и охранные зоны объектов производства энергетики, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, зоны охраны объектов культурного наследия, охраняемые природные территории, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, территории общего пользования и планируемые объекты инфраструктуры (красные линии) и т.д.
• Вопросы наложения границ участка на земли лесного фонда. «Лесная амнистия».
• Возможности отклонения от установленных параметров разрешенного строительства.
• Необходимость и целесообразность разработки проекта планировки территории.
• Режим «запрета на строительство» и варианты его снятия.
• Строительство в режимах комплексного освоения участков, мероприятий по комплексному устойчивому развитию территорий (КУРТ).
• Для участков сельскохозяйственного назначения – возможность строительства в рамках существующего градостроительного регламента (в т.ч. условно разрешённых ВРИ) или изменения градостроительного регламента.
• Возможность размещения на участке некапитальных объектов как альтернативы капитальному строительству.

Вопросы существующего использования участка

• Возможности минимизации кадастровой стоимости, ставок арендной платы или земельного налога.
• Соответствие фактического использования участка разрешенному. Административная и иная ответственность в связи с несоблюдением разрешенного использования. Способы минимизации рисков, связанных с нецелевым использованием участка (юридический аудит участков и недвижимости).
• Возможность перепрофилирования участка и расположенных на нем объектов без осуществления капитального строительств.
• Возможности реализации вспомогательных видов разрешенного использования, перепланировки существующих зданий.
• Последствия включения застроенного участка в зоны мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).

Вопросы самовольного строительства

• Законность регистрации прав на каждый из существующих на участке объектов (правовой аудит недвижимости).
• Возможность сохранения объектов, права на которые по тем или иным причинам не были зарегистрированы, с учётом конкретного периода и обстоятельств их возведения.
• Проблематика неоформленной реконструкции нежилых объектов.
• Отнесение выявленных в ходе аудита недвижимости «проблемных» объектов к капитальным или некапитальным.

Проверка прав на земельный участок

• Due diligence участка или недвижимости перед их покупкой – проверка юридической чистоты объектов.
• Оценка законности приватизации участка или его предоставления в аренду. Риски оспаривания.
• Анализ рисков связанных с предшествующими сделками с участком или зданием.
• Проверка наложения участка на земли лесного фонда, земли смежных землепользователей и т.д.

Вопросы оформления прав на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

• Оформление аренды застроенных участков. Условия договора аренды. Оптимизация арендной платы. Минимизация риска отказа в заключении договора.
• Аренда свободных участков на торгах и без торов.
• Возможность и условия выкупа земельных участков.

Возможность размещения на участке некапитальных объектов, не требующих разрешения на строительство

• Размещение некапитальных сооружений как постоянная или временная альтернатива капитальному строительству. Эффективная замена большинства видов нежилых зданий с минимумом формальностей.

Образцы наших юридических заключений можно посмотреть здесь.