Зоны затопления и подтопления

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы
• Новости и аналитика в сфере земли и недвижимости в телеграм-канале Правового центра «Два М»

Зоны затопления, подтопления устанавливаются в отношении территорий (земельных участков), подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты. Являются одним из видов зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ). 

В настоящее время (с августа 2026 г.) в зонах затопления и подтопления полностью запрещено любое капитальное строительство, включая возведение объектов ИЖС и садовых домов. При этом ранее такое строительство, при реализации тех или иных мер инженерной защиты, допускалось

Для строительства на участках в зонах затопления и подтопления требуется предварительно исключить их из данной зоны что возможно:

• после строительства защитных сооружений или реализации иных мер инженерной защиты;
• после корректировки границ зоны в связи с допущенной при её установлении технической ошибкой или в связи с изменением характеристик водного объекта. 

Исключения из запрета на строительство в зонах затопления и подтопления возможны лишь в ограниченном перечне случаев, связанных с началом строительства до установления такой зоны в надлежащем порядке и публикации сведений о ней. 

Также в ряде случаев возможно взыскание убытков, связанных со вхождением участка в зону затопления или подтопления. 

Важно понимать, что зоны затопления и подтопления могут считаться установленными без внесения информации о них в ЕГРН и отражения в информационных системах градостроительной деятельности (ГИС ОГД).

Юристы Правового центра готовы представлять интересы в судах и в административных органах по вопросам:

• корректировки границ зон затопления и подтопления в связи с их неправильным установлением или после реализации мер инженерной защиты; 
• взыскания связанных с установлением данных зон убытков. 

А также обеспечить защиту по искам уполномоченных органов о сносе объектов зонах затопления и подтопления.

Что именно запрещено в зонах затопления и подтопления

В настоящее время (после вступления в силу Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ) в зонах затопления и подтопления запрещено любое капитальное строительство кроме возведения сооружений инженерной защиты.

В том числе нет никаких исключений для объектов ИЖС, садовых домов и иных объектов, возводимых без разрешения на строительство. Соответственно, по таким объектам есть как риск отказа в регистрации, так и угроза предъявления иска о сносе самовольной постройки, если объект всё же будет зарегистрирован.

Также в зонах затопления и подтопления запрещён ряд видов деятельности по обращению с отходами и т.д. 

В то же время возведение некапитальных объектов, не являющихся самостоятельными сооружениями объектов благоустройства и т.д. на участках в зонах затопления и подтопления не ограничивается. Также не ограничивается ведение сельскохозяйственного производства (но оно существенно ограничено в водоохранной зоне, которая обычно накладывается на зоны затопления и подтопления).

Таким образом, садовые участки и земли организаций отдыха в зонах затопления и подтопления могут ограниченно использоваться путём размещения на них некапитальных объектов (которые в известной степени могут функционально заменить капитальные). Но в этом случае вероятны требования контролирующих органов о признании таких объектов капитальными и сносе. В связи с чем принципиальную роль играют вопросы разграничения между капитальными и некапитальными объектами и обоснования их некапитальности.   

Когда устанавливаются зоны затопления и подтопления?

Критерии определения границ зон затопления и подтопления регламентированы Постановлением Правительства РФ от 18 апреля 2014 г. N 360 «О зонах затопления, подтопления».

А именно: зоны затопления и подтопления устанавливаются в отношении:

• территорий, которые прилегают к незарегулированным водотокам, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) с учетом фактически затапливаемых территорий за предыдущие 100 лет наблюдений; 
• территорий, прилегающих к устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений однопроцентной расчетной обеспеченности; 
• территорий, прилегающих к естественным водоемам, затапливаемых при уровнях воды однопроцентной обеспеченности; 
• территорий, прилегающих к водохранилищам, затапливаемых при уровнях воды, соответствующих подпорному уровню воды водохранилища при пропуске паводка однопроцентной обеспеченности; 
• территорий, прилегающих к зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемых при пропуске гидроузлами паводков однопроцентной расчетной обеспеченности; 
• территорий, прилегающих к участкам водотоков, затапливаемых в результате заторных явлений однопроцентной расчетной обеспеченности. 

Зоны подтопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления. Границы зон подтопления устанавливаются параллельно границам зон затопления на расстоянии 50 метров от них для рек, ручьев, озер, водохранилищ.

То есть речь идёт о достаточно весьма больших территориях, включая те, на которых вероятность затопления достаточно низка и которые вовлечены в хозяйственный оборот.

При этом каких-либо разграничений в зависимости от вероятности затопления нормативная база не устанавливает – для территорий, затапливаемых как ежегодно, так и раз в сто лет установлен тот же полный запрет на капитальное строительство.

Аналогично  не дифференцировано регулирование в зависимости от вида водных объектов и их характеристик. В том числе зоны затопления и подтопления устанавливаются на общих основаниях для ручьёв и малых рек. 

Также зона подтопления устанавливается на расстоянии в 50 м от границы зоны подтопления независимо от крутизны берега, свойств грунтов и иных физических факторов.

Процедура установления зон затопления и подтопления 

Зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются, прекращают свое существование решением Федерального агентства водных ресурсов. Данное решение принимается на основании предложений исполнительного органа субъекта РФ. Которые в свою очередь готовятся на основании геодезических и картографических материалов, данных об уровнях воды, результатов гидрологических и гидрогеологических изысканий. Заявление регионального органа предварительно проходит согласование с МЧС России, Росгидрометом, органами местного самоуправления.

Тот есть с одной стороны до принятия решения Агентства водных ресурсов зона затопления или подтопления не считается установленной (даже если очевидно, что участок в такую зону входит). С другой – с момента издания такого решения зона считается установленной, даже если сведения о ней надлежаще не опубликованы (подробно об этой проблеме ниже)

Фактически установление зон затопления и подтопления сводится к установлению уровней подъёма воды однопроцентной обеспеченности, определению соответствующей данному уровню зоны затопления исходя из высот местности и 50 м зоны подтопления в стороны от неё.

Как узнать о вхождении участка в зону затопления или подтопления

В норме зона затопления или подтопления считается установленной со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.

Однако до 2033 года зоны с особыми условиями использования территорий, к которым относятся и зоны затопления и подтопления, считаются установленными даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН, если такие зоны были определены решением исполнительного органа власти или иным предусмотренным законом способом.

В связи с этим для проверки вхождения участка в зоны затопления или подтопления:

• в первую очередь целесообразно ознакомиться со сведениями ЕГРН (выписка на участок и публичная кадастровая карта) и данными ГИС ОГД (сведения региональных ресурсов в сфере градостроительной деятельности и, при наличии, ГПЗУ участка) а также картой ЗОУИТ в ПЗЗ.
• в случае сомнений (особенно если вблизи участка есть водный объект, но сведений об установлении вокруг него зон затопления и подтопления в открытых источниках нет), целесообразно обратится с запросами в уполномоченный орган местного самоуправления и территориальный орган Федерального агентства водных ресурсов. 

Изменение границ зон затопления и подтопления и исключение участков из них

Границы зон затопления и подтопления могут быть изменены в случае:

•  строительства защитных сооружении или реализации иных мер инженерной защиты;
•  изменение параметра паводка однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) для соответствующего водного объекта.

Также возможна корректировка границ данных зон в случае выявления допущенных при их установлении ошибок (например, при неправильном определении перепада высот между урезом воды и участком). 

Какие инженерные меры позволяют исключить участки из зон затопления и подтопления

Под инженерной защитой от негативного воздействия вод в соответствии с частью 4 статьи 67.1 Водного кодекса понимается:

• строительство водоограждающих дамб, берегоукрепительных сооружений; 
• применение средств инженерной защиты — искусственное повышение поверхности территорий, устройство свайных фундаментов и другие подобные меры. 

При этом реализация таких мер в норме должна осуществляться уполномоченными государственными и муниципальными органами, но каких-либо предельных сроков для этого не установлено. И для подавляющего большинства зон затопления и подтопления за пределами крупных городов защитные сооружения за бюджетный счёт построены в обозримой перспективе не будут  

В то же время правообладатели участков могут осуществлять соответствующие меры в границах своих участков. 

Таким образом, если защита от затопления или подтопления технически возможна путём инженерных мер, осуществляемых в границах участка (группы смежных участков) без задействования земель общего пользования, то владелец участка (группа владельцев смежных участков) могут реализовать соответствующе меры за свой счёт. 

После чего для прекращения существования зоны затопления или подтопления применительно к границам участка (её исключения из ЕГРН) правообладатель обращается в уполномоченный региональный орган для инициирования дальнейшей процедуры.

Могут ли снести объекты, ранее возведённые в зонах затопления и подтопления 

Судьба ранее возведённых (либо начатых строительством до 4 августа 2026 г.) объектов в зонах затопления и подтопления зависит от ряда факторов, таких как:

• наличие на момент начала строительства утверждённой зоны затопления или подтопления. 
• наличие, к моменту начала строительства, сведений о такой зоне в ЕГРН или информирование о ней владельца участка иным способом (в ГПЗУ, ответе местной администрации на уведомление о начале строительства и т.д.);
• фактическое оснащение таких объектов теми или иными средствами инженерной защиты. 

Так существенно отличается ситуация в отношении участков:

• на момент строительства вообще не включённых в зоны и затопления и подтопления;
• на момент строительства включённых в зоны затопления или подтопления, о чём владельцы ещё не знали и не должны были знать. 
• на момент строительства уже включённых в зоны затопления или подтопления с надлежащим отражением этих сведений в ЕГРН. 

Так в последнем случае застройщики, исходя из ранее действовавшего регулирования, должны были строить только с применением мер инженерной защиты. Однако, поскольку в отношении объектов ИЖС и садоводства реализация защитных мер при регистрации права не проверялась, множество домов построено, зарегистрировано и выведено на рынок без соблюдения этого требования.

В зависимости от ряда факторов возможны как сохранение ранее возведённых объектов, так и их снос. 

Причём в случае сноса нужно различать два принципиально разных варианта:

• снос объекта как самовольной постройки если собственник знал или должен был знать о наличии зон. Применительно к объектам, начатым строительством до 4 августа 2026 г. данный риск актуален, если объекты не оборудованы средствами инженерной защиты, хотя собственник знал о вхождении в зону затопления или подтопления и связанной с этим необходимости соответствующих мер в рамках действовавшего до 4 августа 2026 г. регулирования; 
• снос объекта как противоречащего режиму зоны с особыми условиями использования территории (с компенсацией убытков). Данный вариант актуален, если на момент начала строительства зона не была установлена либо собственник объекта о ней не знал и не должен был знать, но при этом объект не может быть сохранён.

В свою очередь возможность сохранения объектов, в отношении которых не приняты меры инженерной защиты, зависит от того когда получено разрешение на строительство (или фактически начато строительство, если оно не требует разрешения) и знал ли на тот момент застройщик о наличии зоны. Так в отношении объектов, начатых строительством до 1 января 2025 г., с рядом оговорок, допускается завершение строительства и дальнейшая эксплуатация таких объектов.

При этом очевидно, что органы власти заинтересованы в сносе зданий именно как самовольных построек, без возмещения собственникам убытков. В связи с чем пытаются доказать недобросовестность застройщика при возведении объекта, угрозу жизни при его эксплуатации, наличие которых влечёт снос без компенсации. В свою очередь, обратное необходимо активно доказывать самому собственнику.  

Взыскание убытков в связи со вхождением в зоны затопления и подтопления 

Вхождение участка в зоны затопления или подтопления может быть основанием для взыскания убытков с уполномоченных государственных или муниципальных органов. В том числе - для заявления собственником требования о выкупе участка в случае, если его дальнейшее использование стало полностью невозможным. 

Так, в случае приобретения участка до 4 августа 2026 г. (дата вступления в силу закона № 301-ФЗ устанавливающего полный запрет на строительство в зонах затопления и подтопления) покупатель вправе был рассчитывать на возможность строительства объекта при условии его обеспечения теми или иными средствами инженерной защиты. В свою очередь после полного запрета на строительство в границах данных зон владельцы участков, разрешённое использование которых связано со строительством, лишены возможности их использовать по назначению.

В то же время практика применения норм о взыскании убытков в связи установлением зон затопления и подтопления находится в стадии формирования.

Параллельно в ряде случаев существует возможность взыскания убытков с продавца участка, который знал или должен был знать о вхождении участка в соответствующую зону, но не проинформировал покупателя. Речь может идти как о продавцах — организациях и частных лицах, так и об органах местного самоуправления, возмездно предоставлявших участки.

Юристы Правового центра «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с зоной затопления и подтопления

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с вопросами нахождения участка в границах зон с особыми условиями использования, включая зоны затопления и подтопления.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. 

Владельцем участков, находящихся в зоне затопления и подтопления юристы готовы:

• Проверить участок на вхождение в данные зоны и разобраться с обоснованностью такого вхождения;

• Сопровождать реализацию мер инженерной защиты и последующее исключение участков из зон затопления или подтопления; 

• Оспаривать в административном или в судебном порядке некорректно установленные границы зон затопления или подтопления; 

• Представлять интересы по спорам об отказе в регистрации (вводе в эксплуатацию) в связи со вхождением в зоны затопления и подтопления;

• Защищать интересы в случае предъявления требований о признании объектов самовольными и постройками и их сносе. 

Часто задаваемые вопросы о зонах затопления и подтопления

Как узнать, входит ли земельный участок в зону затопления или подтопления?

Сначала необходимо проверить выписку из ЕГРН, публичную кадастровую карту, сведения ГИС ОГД, градостроительный план земельного участка и карту зон с особыми условиями использования территории в составе ПЗЗ. Если информация отсутствует или противоречива, следует направить запросы в орган местного самоуправления и территориальный орган Федерального агентства водных ресурсов.

Может ли зона затопления или подтопления существовать, если сведений о ней нет в ЕГРН?

Да. До 2033 года зона с особыми условиями использования территории может считаться установленной и при отсутствии сведений в ЕГРН, если она была определена решением уполномоченного органа или иным предусмотренным законом способом. Поэтому одной выписки из ЕГРН не достаточно для проверки участка.

Можно ли построить дом на участке в зоне затопления или подтопления?

В настоящее время в границах таких зон запрещено капитальное строительство, за исключением сооружений инженерной защиты. Запрет распространяется в том числе на индивидуальные жилые и садовые дома, а также на объекты, для строительства которых не требуется разрешение. Для строительства необходимо предварительно добиться исключения участка из границ зоны (после постройки защитных сооружении или по иным основаниям).

Можно ли размещать в зоне зону затопления или подтопления некапитальные объекты?

Сам по себе режим зоны затопления или подтопления не запрещает размещение некапитальных объектов. Однако важно, чтобы такой объект действительно не обладал признаками капитального строения. В противном случае контролирующий орган может потребовать признать его самовольной постройкой и снести.

Можно ли исключить участок из зоны затопления или подтопления?

Да, это возможно после реализации мер инженерной защиты, при изменении характеристик водного объекта либо при выявлении ошибки, допущенной при определении границ зоны. Для этого потребуются техническое обоснование, взаимодействие с региональными органами власти и Росводресурсами, а в спорной ситуации — административное или судебное оспаривание.

Какие ошибки могут быть основанием для изменения границ зоны затопления или подтопления?

Основанием могут стать неправильное определение высот местности, уровня подъема воды, расположения береговой линии или границ территории, а также использование недостоверных либо устаревших исходных данных. Наличие ошибки обычно подтверждается результатами геодезических, гидрологических или гидрогеологических исследований.

Какие меры инженерной защиты позволяют исключить участок из зоны з затопления или подтопления?

К таким мерам могут относиться строительство водоограждающих дамб и берегоукрепительных сооружений, искусственное повышение поверхности территории, устройство свайных фундаментов и другие технические решения. Конкретный способ выбирается с учетом характеристик участка, водного объекта и требований законодательства.

Может ли собственник самостоятельно выполнить инженерную защиту участка?

В ряде случаев — да. Если необходимые работы можно провести в границах одного или нескольких смежных участков, не используя земли общего пользования, собственники могут реализовать их за свой счет. После завершения работ необходимо инициировать процедуру изменения границ зоны и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Могут ли снести дом, построенный до установления зоны затопления или подтопления?

Это зависит от даты начала строительства, момента установления зоны, наличия сведений о ней в ЕГРН, осведомленности собственника и применения мер инженерной защиты. В зависимости от обстоятельств объект может быть сохранен либо снесен. При этом снос возможен как в качестве самовольной постройки без компенсации, так и вследствие установления ЗОУИТ — с возмещением убытков.

Что делать, если Росреестр отказал в регистрации дома из-за зоны затопления или подтопления?

Необходимо проверить законность установления зоны, дату начала строительства, наличие информации о зоне на тот момент и соответствие объекта действовавшим требованиям. В зависимости от результатов можно оспаривать отказ, доказывать право на завершение строительства или добиваться изменения границ зоны.

Можно ли взыскать убытки из-за включения участка в зону затопления или подтопления?

В ряде случаев собственник вправе потребовать возмещения убытков от уполномоченного государственного или муниципального органа. Если использование участка по назначению стало полностью невозможным, может быть поставлен вопрос о его выкупе. Размер убытков и наличие оснований для их взыскания устанавливаются индивидуально.

Можно ли предъявить требования к продавцу участка если он скрыл вхождение в зону затопления или подтопления?

Да, если продавец знал или должен был знать о нахождении участка в зоне затопления или подтопления, но не сообщил об этом покупателю. В зависимости от обстоятельств можно требовать возмещения убытков, уменьшения покупной цены или расторжения договора. Ответчиком может быть как частное лицо или организация, так и муниципальный орган, предоставивший участок за плату.