Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Градостроительный аудит участка по вопросам, связанным с реконструкцией существующего нежилого здания и нового строительства на арендуемом земельном участке в зоне КУРТ

В настоящем случае Заказчик является арендатором земельного участка в Подмосковье, который отнесен к землям, расположенным в границах территории комплексного и устойчивого развития территории КУРТ-14. Заказчик планирует разместить в существующем здании гостиницу и, возможно, магазин. Кроме того, Заказчик планирует построить новые объект капитального строительства. Также Заказчик заинтересован в поиске способов снижения размера арендной платы.

В рамках проведенного градостроительного аудита было установлено, что арендная плата может быть снижена, так как земельный участок, предположительно, ограничен в обороте, а соответственно арендная плата может составлять 1,5% кадастровой стоимости участка.

Учитывая, что земельный участок находится в границах КУРТ, Правовым центром ДВА М были рассмотрены возможные варианты использования участка.

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

Собираетесь реализовать строительный проект на своем земельном участке? Для начала предстоит проверить сам земельный участок на предмет его градостроительного регламента.

Правовой центр Два М предлагает услуги по юридической проверке заключаемой сделки (юридический due diligence). Наша команда поможет Вам сформировать объективное представление о градостроительных возможностях Вашего земельного участка, его допустимых вариантах застройки в системе действующего правового регулирования и предложит свои вариации реализации строительного проекта. Специалисты Правового центра тщательно рассмотрят градостроительные и иные юридические особенности земельного участка, расскажут об ограничениях его использования и предложат варианты действий по их преодолению в целях реализации проекта.

Также готовы оказать юридические услуги по вопросам:

Исходные данные

ООО «Заказчик» принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером (указываются сведения о земельном участке: кадастровый номер, площадь, адрес расположения, категория земель, вид разрешенного использования).

Пример изображения

Земельный участок предоставлен Заказчику в аренду по договору (номер, дата) сроком до (дата).

На участке расположено нежилое здание (кадастровый номер, площадь) приобретенное Заказчиком в собственность в ходе реализации имущества банкрота ООО «Ромашка».

В соответствии с положениями Правил землепользования и застройки части территории городского округа (указываются реквизиты нормативного акта), земельный участок отнесен к землям, расположенным в границах территории комплексного и устойчивого развития территории КУРТ-14. В границах указанной зоны также располагаются соседние земельные участки с кадастровыми номерами (указываются кадастровые номера соседних участков на основе анализа сведения из публичной кадастровой карты).

Пример изображения

В настоящее время необходимо:

  • обеспечить размещение в существующем Здании гостиницы и, возможно, магазина;
  • минимизировать размер арендной платы за Земельный участок;
  • обеспечить беспрепятственный проезд к Земельному участку от городской улично-дорожной сети.

Также, на перспективу, рассматривается вопрос нового капитального строительства на Земельном участке или реконструкции Здания с увеличением технико-экономических показателей.

Краткие выводы

1. Размер арендной платы за Земельный участок при её расчёте в общем порядке (по формуле) должен составлять (указываются сведения о размере арендной платы в год и квартал). Расчёт арендной платы именно в таком размере подтверждается, в том числе, судебными актами по делу № (указываются сведения о номере судебного дела). Расчёт Администрации является завышенным ввиду применения ненадлежащего коэффициента вида деятельности (Кд) (подробно – п.1.1. Заключения).

2. Арендная плата может быть снижена до 1,5% кадастровой стоимости участка (до ___ ___,__ руб. в год) при обосновании того, что Земельный участок в настоящее время ограничен в обороте. Ограничение Земельного участка в обороте связно с отнесением его части к территориям планируемого размещения объектов автотранспорта Схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области (подробно – п.1.2., 6.2.2. Заключения).

Для снижения ареной платы в данном порядке целесообразно сначала направить в Администрацию городского округа ____ заявление о выкупе участка и получить отказ в связи с его ограничением в обороте. Одновременно запросить градостроительный план (ГПЗУ) участка для подтверждения его ограничения в обороте. Далее, на основании данного отказа и сведений ГПЗУ, потребовать пересчёта арендной платы.

При этом арендная плата должна быть пересчитана с момента принятия схемы территориального планирования (__.__.2016 г.) то есть за весь период с момента приобретения прав по договору аренды Заказчиком.

3. Существует некоторый риск взыскания Администрацией городского округа ____ с Заказчика арендной платы за предшествующие периоды (с учетом трёхлетней исковой давности), поскольку право аренды Земельного участка приобретено путём перенайма.

Но при этом поскольку в течение предшествующих трёх лет имело место как минимум частичное внесение арендной платы (за период с __.__.2016 г. по 3 квартал 2017 г., 1 квартал 2018 г.) ООО «Ромашка», являвшимся в тот момент арендатором Участка – при обосновании ограничения участка в обороте (п. 2 выводов) и перерасчёте в связи с этим арендной платы начиная со 2 кв. 2016 г. задолженность по арендной плате должна быть зачтена в счет переплаты ООО «Ромашка», и не подлежит взысканию с Заказчика (подробно – п.2. Заключения).

4. Выкуп земельного участка в частную собственность не представляется возможным в связи с его ограничением обороте из-за планируемого размещения объектов автотранспорта (подробно – п.4. Заключения).

5. Проезд к Земельному участку может быть обеспечен путём наложения сервитута на участки № (указываются сведения о земельных участках: кадастровый номер, категория земель, обременения). Установление сервитута осуществляется по соглашению с правообладателем участка или в судебном порядке. Сервитут подлежит регистрации в ЕГРН (подробно – п.5 Заключения).

При этом сервитут будет являться платным. Плата определяется соглашением сторон или по результатам судебной экспертизы.

6. Использование существующего Здания в качестве гостиницы и магазина представляется возможным в рамках установленного сейчас для Земельного участка разрешённого использования «под обслуживание нежилого здания», которое является фактически не определённым и позволяет осуществлять любые виды эксплуатации Здания (подробно – п. 3 Заключения).

При этом, с учётом такой неопределенности, всё же имеется некоторая вероятность привлечения к ответственности за нецелевое использование участка.

Но изменение разрешённого использования участка (в т.ч. путём его приведения в соответствие классификатору видов разрешённого использования) на виды, прямо предусматривающие размещение гостиницы и магазина, не представляется возможным в связи с отнесением участка к зоне КУРТ-14 в ПЗЗ городского округа ___ и при этом – отсутствием возможности подтвердить строительство Здания изначально под магазин и гостиницу.

7. Размещение гостинцы и магазина в существующем Здании должно осуществятся без выполнения строительных работ, подпадающих под определение реконструкции. То есть не должны увеличиваться габариты Здания, затрагиваться несущие конструкции и т.д. При этом само по себе изменение назначения помещений, равно как перенос ненесущих перегородок и т.д. реконструкцией не является.

В отношении работ по устройству нового входа чрез окно подвала есть нескорый риск их признания самовольной реконструкцией. В связи с этим желательно обосновать, что работы проводятся в габаритах существующего приямка окна подвала (подробно – п.3. Заключения).

8. Осуществление на Земельном участке нового строительства или реконструкции (пристройки, надстройки, изменения несущих конструкций Здания и т.д.) возможно только в режиме комплексного освоения территории.

Для этого потребуется подготовка нового проекта планировки территории и заключение договора с Минжилполитики Московской области и Администрацией городского округа _____. При этом данные действия могут осуществляться как одним Заказчиком в отношении арендуемого участка, так и совместно со всеми или частью иных правообладателей в зоне КУРТ-14 (подробно – п.6-8. Заключения). 9. Возможность нового строительства или реконструкции существенно ограничена:

- отнесением части Земельного участка к охранной зоне объекта культурного наследия, в которой полностью запрещено строительство (остальная часть Земельного участка отнесена к зоне регулирования застройки, в которой строительство допускается с рядом ограничений).
- отнесением части Земельного участка к территории, подлежащей в перспективе изъятию для строительства объектов автотранспорта. Планы по размещению данных объектов должны быть учтены в готовящемся для освоения участка проекте планировки (подробно – п.6.2. Заключения).

10. Иные накладывающиеся на участок зоны с особыми условиями использования (водоохранная зона, прибрежная защитная полоса) существенного влияния на возможность строительства коммерческих объектов не оказывают (подробно – п.6.2. Заключения).

11. С учётом установленной охранной зоны и планируемого изъятия части участка пригодная под застройку площадь составляет порядка ____ кв.м. Ориентировочная площадь застройки возможного здания с учетом необходимости организации проездов и т.д. составляет порядка ____ кв.м.

С учётом лимита высотности в 18 м. его этажность может составлять до 4-5 этажей, общая площадь – порядка 4-5 тыс. кв.м. (подробно – п. 6.4. Заключения).

Исходя из установленных для зоны КУРТ-14 видов разрешённого использования возможно размещение:

- магазинов в качестве основного вида разрешённого использования;
- спортивных объектов, медицинских учреждений, объектов общепита, бытового обслуживания, дошкольного и общего образования и т.д. в качестве вспомогательных видов.

При этом площадь здания, задействованная под вспомогательные виды, не лимитирована. Единственным условием является одновременное осуществление деятельности минимум по одному из основных видов (например - размещение магазина).

В свою очередь гостиница может быть сохранена в существующем Здании как объект, имевшийся на момент подготовки проекта планировки, но устройство гостиницы на вновь возводимых площадях не представляется возможным.

12. Размещение некапитальных объектов должно соответствовать разрешённому использованию участка (обслуживанию здания). В связи с этим использование таких объектов под склад связано с некоторым риском.

При этом размещение некапитальных объектов не требует получения разрешения. Их некапитальный характер может быть подтвержден заключением экспертной организации.

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги