Судебные споры о расторжении договоров аренды земельных участков

Для получения предварительной бесплатной консультации воспользуйтесь интерактивным окном ниже или свяжитесь с нами по WhatsApp, номеру телефона +7 (495) 989 47 25.

В Москве и Московской области арендаторы земельных участков довольно часто сталкиваются с исками со стороны уполномоченных органов — таких как Департамент городского имущества г. Москвы и администрации муниципальных образований Московской области о расторжении договоров аренды земельных участков. 

Формально такие иски обоснованы — законодатель действительно предоставляет публичной стороне немало оснований для расторжения. Вместе с тем, на практике удовлетворение подобных требований не гарантировано, особенно если нарушение условий аренды не является существенным или возникло по объективным причинам, не зависящим от арендатора.

Споры о расторжении договоров аренды, прежде всего, актуальны для арендаторов участков, предоставленных для целей, не связанных с эксплуатацией объекта, находящегося в собственности арендатора. Например, участков, предоставленных для строительства, сельхоз использования и других целях.  

Основания для расторжения договора аренды

Договор аренд земельного участка может быть расторгнут уполномоченным органом по его требованию в суде, если арендатор допустил существенное нарушение условий договора или по иным основаниям, которые прямо предусмотрены договором аренды участка.

Наиболее часто используемыми обстоятельствами, выступающими в качестве оснований для расторжения договора на практике, являются: 

• использование участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием;
• неуплата арендной платы два и более раза подряд;
• неосвоение участка в течение установленного срока (например, в течение трёх лет для жилищного или иного строительства, а также в сельскохозяйственных целях);
• порча или загрязнение земель, снижение плодородия почвы (для участков сельхозназначения). 

Однако даже при наличии одного или нескольких из указанных оснований, арендатор не всегда оказывается в проигрышной позиции. При грамотной защите есть все шансы сохранить право аренды — если удается доказать добросовестность, отсутствие вины или наличие объективных препятствий для исполнения обязательств, предусмотренных договором аренды.

Что работает в защиту арендатора

При рассмотрении дела судам надлежит учитывать не только формальное наличие нарушений, но и конкретные обстоятельства, которые могли повлечь такое нарушение. Защитить свои интересы возможно, если:

• нарушение не является существенным, например, задолженность по арендной плате была погашена до судебного разбирательства, или она образовалась из-за ошибки в расчётах или неправильного применения ставки арендной платы (включая случаи, когда должны были применяться льготы);
• неисполнение условий договора связано с объективными причинами — например, участок невозможно использовать для строительства или предоставленных целей из-за градостроительных ограничений, отказов в согласованиях или долгих процедур по утверждению документации(подробно о последствиях невозможности использовать арендованный участок);
• условия, препятствующие исполнению договора, возникли по вине уполномоченного органа/арендодателя.

Стоит также отметить, что публичные органы, особенно в Москве, нередко включают в договоры аренды земельных участков крайне невыгодные для арендатора условия:

• внесудебное одностороннее расторжение без необходимости доказывать нарушения;
• возможность отказа от договора за единичные и незначительные отклонения от сроков;
• штрафы за просрочку освоения участка, даже если просрочка вызвана бездействием органов власти или изменением градостроительных требований.

Тем не менее, даже при наличии таких кабальных условий, в суде можно признать их несоразмерными, несущественными и добиться отказа в удовлетворении требований о расторжении договора. 

Дела о расторжении договоров аренды публичных участков требуют глубокого погружения в детали — от анализа условий договора до оценки фактической ситуации на участке и взаимодействия с органами власти. Для арендатора последствия расторжения договора аренды могут быть крайне болезненными: потеря вложений, упущенные инвестиционные возможности, поэтому к защите интересов в суде необходимо подходить профессионально, с учётом сложившейся судебной практики.

Юристы Правового центра «Два М» регулярно сопровождают споры подобного рода и знают, как обосновать суду незаконность заявленных требований. Опыт «Два М» показывает, что даже в самых непростых ситуациях можно найти решение. 

В интерактивной форме ниже Вы можете указать свои контактные данные и описать свою задачу или проблему для получения бесплатной предварительной консультации.