Пример заключения от юристов Правового центра по вопросам изменения разрешённого использования участка и его последствий

Нередко такая, казалось бы, простая процедура как изменение ВРИ участка бывает осложнена административными преградами. В данном случае уже после того как был успешно решён вопрос внесения изменений в ПЗЗ Москвы, Росреестр приостановил регистрацию в связи с нахождением участка на территории объекта культурного наследия. Однако в ходе градостроительного аудита, после сбора документов о данном объекте культурного наследия юристам Правового центра удалось установить, что его статус в настоящее время пересмотрен и больше не препятствует смене ВРИ. А Росреестр руководствуется неактуальными сведениями. В результате собственник участка избежал не нужной данном случае процедуры согласования изменения ВРИ с Мосгорнаследия и ДГИ Москвы. 

Кроме того рассмотрены вопросы влияния нового ВРИ на кадастровую стоимость участка и связанные с ней платежи. Так в рассматриваемом случае, с одной стороны, не потребовалось вносить плату за изменение разрешённого использования. Но с другой – при планируемой застройке участка предстоит внести плату за снятие запрета на строительство в размере 80% от новой кадастровой стоимости, которая будет в разы отличаться от прежней. Что существенно сказывается на финансовой модели предстоящего строительства. Также изменение ВРИ повлияет на размер как земельного налога, так и налога на имущество в отношении зданий на участке. 

Данная ситуация в очередной раз подтверждает, что земельно-правовые вопросы, включая различные платежи в бюджет и возможные способы их оптимизации, важно рассматривать до начала реализации проектов по строительству или иному освоению участка. До того, как будут понесены расходы на подготовку к строительству (на внесение изменений в ПЗЗ, предпроектные и проектные работы и т.д.). В противном случае может оказаться, что реализация проекта в задуманном виде или прямо запрещена в связи с наложенными на участок ограничениями, или потребует таких платежей в бюджет, которые существенно влияют на экономику проекта. И связанные с этим решения, такие как раздел участка, изменения назначения проектируемого объекта, его технико-экономических параметров придётся принимать уже «на ходу».

СМОТРЕТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ