Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — это территория, в пределах которой устанавливается особый режим использования земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность и определяющий требования к капремонту и реконструкции существующих зданий и сооружений в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОКН).

Данная зона охраны ОКН в основном распространяется на районы, утратившие историческую среду и видоизмененные в советский и постсоветский периоды, то есть уже застроенные территории за пределами охранной зоны ОКН.

Режим зоны регулирования застройки

В данной зоне в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые здания не угрожали сохранению объектов культурного наследия и не затрудняли их визуальное восприятие.

В указанных целях перечень ограничений в части строительства в зоне регулирования застройки может включать требования к высотности, максимальному проценту застройки, архитектурно-стилистическим характеристикам строений (в т. ч. особенностям оформления фасадов), объемно-пространственным и композиционно-силуэтным характеристикам (угол наклона кровли, мансарда, слуховые окна, эркеры и т. д.), использованию определенных строительных и отделочных материалов.

Также в зонах регулирования застройки устанавливаются требования к осуществлению капремонта и реконструкции объектов недвижимости, в т. ч. в части их размеров и пропорций, применения отдельных стройматериалов и цветовых решений. Ограничения зачастую касаются размещения информационных стендов, рекламных щитов, вывесок, наружного освещения.

Таким образом, реализация проектов по новому строительству и реконструкции существующих объектов недвижимости в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности потенциально возможна, однако уже на этапе проектирования следует учитывать особые требования, установленные режимом данной зоны.

В противном случае, проблемы могут возникнуть как в процессе получения разрешения на строительство (реконструкцию), так и в процессе самого строительства (в том числе привлечение к ответственности за несоблюдение требований в области строительства), а также на этапе ввода объекта в эксплуатацию (риски признания постройки самовольной).

Юристы «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОКН

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с вопросами реализации деятельности в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Юристы Правового центра помогут:

• оценить в рамках градостроительного аудита существующее положение с обременением участка зонами охраны объекта культурного наследия, перспективы установления или изменения границ таких зон;
• согласовать строительство в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
• согласовать реставрацию и приспособить объект под современные нужды;
• представлять интересы в суде по спорам о взыскании убытков, а также по спорам, связанным с выкупом недвижимости в связи с установлением (изменением) зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

Границы зоны регулирования застройки

Границы зоны регулирования застройки четко не регламентированы законом и определяются в процессе проектирования такой зоны специалистами (архитекторами, искусствоведами) на основе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ранее разработанных проектов). При этом в них может обосновываться необходимость разработки проекта объединенной зоны охраны ОКН.

Так, в Москве объединенные зоны охраны ОКН установлены в центральной части города в пределах Камер-Коллежского вала и на значительных территориях вне его границ. При этом часто такие зоны накладываются на совсем «не историческую» застройку.

Правительством РФ установлены лишь общие принципы и требования к установлению зон регулирования и застройки: сохранение объекта культурного наследия, обеспечение его визуального восприятия. Данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.

Проект зоны регулирования застройки подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН.

Практическая сложность состоит в том, что единый реестр с границами всех зон охраны ОКН пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы). В отношении зон регулирования застройки (равно как других зон охраны ОКН), установленных (возникших) до 1 января 2026 г., действует переходный период, в течение которого они признаются существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН. При этом отсутствие сведений о зоне охраны ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения, установленного в отношении нее режима.

В связи с этим на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в зону регулирования застройки и иные зоны ОКН (равно как и в другие зоны с особыми условиями использования территорий), ограничивающие деятельность на участке.

Такая информация крайне необходима потенциальному собственнику на этапе оформления прав на участок (вопрос правовой экспертизы объекта перед сделкой), а также при реализации строительных проектов – в идеале, до оформления подрядных отношений и несения соответствующих финансовых затрат.

Зоны регулирования застройки Москвы

Применительно к Москве вопросы, связанные с организацией и согласованием строительства в зоне регулирования и застройки, имеют особую актуальность в связи с распространением режима данной зоны на внушительные территории столицы.

При этом зачастую (особенно это касается ЦАО и близлежащих районов) постановлениями Правительства Москвы устанавливаются объединенные зоны охраны объектов культурного наследия, включающие несколько видов зон охраны ОКН.

Требования, устанавливаемые в отношении регламентных участков в зонах регулирования застройки и объединенных зонах охраны ОКН, могут касаться как вышеприведенных параметров вновь возводимых и реконструируемых объектов, так и отдельных характеристик с учетом особенностей градостроительного регулирования в Москве. Например, цветовое решение для фасадов строений может быть определено в соответствии с «Цветовой палитрой Москвы», разработанной комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы.

В то же время, включение земельного участка в зону регулирования застройки Москвы в ряде случаев полностью исключает новое строительство на таком участке, что создает существенные трудности для правообладателя.

В каждом конкретном случае требуется комплексный анализ ситуации и разработка наиболее эффективного плана реализации коммерческого проекта (в том числе через проработку проектной документации, уменьшение границ зоны охраны ОКН, оспаривание включения участка в зону охраны).

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОКН, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.