Границы зон охраны объектов культурного наследия

Под границами зон охраны ОКН понимают линии, которыми обозначается территория, за пределами которой градостроительная и иная хозяйственная деятельность не оказывает негативного воздействия на охраняемый объект культурного наследия. Обозначение таких линий осуществляется путем графического описания их местоположения и с помощью перечня координат характерных точек в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

При этом границы зон охраны ОКН могут не совпадать с границами территориальных зон ОКН и границами земельных участков.

Важность владения арендатором или собственником земельного участка информацией о том, попадает ли участок в границы зон охраны ОКН (равно как и в границы иных зон с особыми условиями использования территории) сложно переоценить.

Зачастую использование земельного участка для запланированных целей (застройка, реконструкция) требует изменения (уменьшения) границ зон объектов культурного наследия, в которые включен участок, или установления более мягкого режима охраны, в частности, замены защитной зоны на зону охраны ОКН. В ряде случаев для правообладателя участка актуален вопрос взыскания убытков или выкупа участка и расположенной на нем недвижимости в связи с включением в зону охраны ОКН.

Установление границ зон охраны ОКН

Установление границ зон охраны объектов культурного наследия (равно как и их изменение) осуществляется на основании проекта зон охраны ОКН.

Такой проект разрабатывается на базе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ландшафтно-визуального анализа и т. д.) по инициативе физических и юридических лиц, органов местного самоуправления, собственников или пользователей ОКН, а также правообладателей участков, расположенных в границах зон охраны ОКН.

При этом имеющиеся «размытые» критерии по установлению перечня зон охраны, их границ и режимов допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении (изменении) границ зон охраны объектов культурного наследия.

Проект зон охраны ОКН подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и, при ее положительном исходе, наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН.

Внесение границ зон охраны в ЕГРН

В соответствии с новыми требованиями, зоны охраны ОКН считаются установленными с момента внесения границ таких зон с их графическим описанием и перечнем координат характерных точек этих границ в ЕГРН.

Однако данное правило не распространяется на зоны охраны ОКН, установленные (возникшие) до 1 января 2025 г. В отношении зон охраны ОКН (равно как и защитных зон ОКН), возникших до указанной даты, действует переходный период, в течение которого они будут признаваться существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН.

Утвержденные границы зон охраны объектов культурного наследия (объединенной зоны охраны), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон должны учитываться и отображаться в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории. Однако на практике все не так идеально.

На ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в защитную зону, зоны охраны ОКН или иные ЗОУИТ, ограничивающие деятельность на участке. Отсутствие сведений о той или иной зоне ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.

Границы защитной зоны ОКН

Границы защитной зоны объектов культурного наследия отличаются наиболее значительным размером, поскольку устанавливаются предварительно (с запасом) в отношении ОКН и прилегающей к нему территории до утверждения конкретных границ и режима охраны такого объекта.

Размер защитной зоны ОКН может составлять от 100 до 300 метров во всех направлениях от контура памятника или общего контура ансамбля (в зависимости от нахождения ОКН в населенном пункте или за его пределами, наличия установленных границ ОКН, отнесения ОКН к отдельно стоящим либо к ансамблям).

Региональный орган охраны ОКН вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от вышеуказанных расстояний, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством РФ.

Границы зон охраны объектов культурного наследия Москвы

В Москве расположено большое число объектов культурного наследия (равно как и других объектов, для которых устанавливаются зоны охраны и другие ЗОУИТ), в связи с чем в границы зон охраны ОКН включены достаточно обширные территории.

Нередко земельные участки включаются в зоны охраны ОКН при изменении публичными органами власти градостроительных регламентов той или иной территории, что влечет серьезные последствия для владельцев таких участков вплоть до невозможности использования земли и недвижимости в соответствии с запланированными видами хозяйственной деятельности.

Вместе с тем, в ряде зон охраны ОКН допустимо создание новых объектов капитального строительства и реконструкция имеющихся с соблюдением требований к сохраняемому объекту культурного наследия (минимальное ограничение визуального восприятия ОКН, требования к стилистике и т. д.). В то же время сами объекты культурного наследия могут реставрироваться с сохранением исторически ценных элементов и одновременным приспособлением под практические нужды.

Разрешение вопросов, связанных с установлением (уменьшением) границ зон охраны объектов культурного наследия требует грамотного подхода и эффективного взаимодействия с уполномоченными органами.