Участок, на котором планируется строительство складского комплекса отнесён к зоне комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). Как реализовать строительный проект в данной зоне?
Или проще добиться исключения сведений о зоне КУРТ из ПЗЗ?
Какие еще могут быть препятствия к реализации проекта и как их решить?
Правовой центр ДВА М готов осуществить паровое и организационное сопровождение строительных проектов реализуемых в зонах комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) в Москве и Московской области. Берём на себя взаимодействие с государственными и муниципальными органами, проектировщиками, иными участниками проекта. Вносим изменения в параметры застройки зон КУРТ в ПЗЗ.
Подробно о наших услугах по данной тематике смотрите здесь.
Также готовы оказать юридические услуги по вопросам:
Заказчику на праве собственности принадлежит земельный участок кадастровый номер __________ площадью ________ кв. м, адрес: Московская обл., г. Домодедово, с. Домодедово, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «_____________».
В соответствии со сведениями Правил землепользования и застройки г.о. Домодедово Московской области, утв. Решением Совета депутатов г.о. Домодедово Московской области № 1-4/865 от 28.12.2017 г. (далее – «ПЗЗ г.о. Домодедово»), земельный участок отнесен к землям, расположенным в границах территории комплексного развития территории КУРТ-nn. В границах указанной зоны также располагаются соседние земельные участки с кадастровыми номерами: ________.
Хозяйственная задача Заказчика – разместить на территории Земельного участка складское хозяйство для нужд хранения детского питания.
1. Корректировка границ охранной зоны ЛЭП.
Заказчик обращается в ПАО «МОЭСК» с заявлением о корректировке границ охранной зоны ЛЭП.
Сроки: по согласованию с ПАО «МОЭСК».
Затраты: по согласованию с ПАО «МОЭСК».
2. Заключение соглашения о разграничении обязанностей по комплексному развитию территории (опционально).
Заказчик проводит переговоры с собственниками земельных участков __________, расположенных в зоне КУРТ-nn, для целей разграничения обязанностей по комплексному развитию территории.
Сроки: законодательно не установлены.
Затраты: отсутствуют.
3. Подготовка и утверждение проекта планировки территории.
3.1. Подготовка проекта планировки территории.
Заказчик принимает решение о подготовке проекта планировки территории и готовит его (поручает подготовку экспертной организации).
Сроки: законодательно не установлены.
Затраты: по согласованию с экспертной организацией (200 – 500 т. р.).
3.2. Утверждение проекта планировки территории.
Заказчик обращается в Минстрой МО за утверждением подготовленного проекта планировки территории.
Сроки: 30 календарных дней.
Затраты: отсутствуют.
4. Заключение договора о комплексном развитии территории.
Заказчик (а также партнеры по соглашению о разграничении обязанностей) и Администрация г.о. Домодедово, Минстрой МО заключают договор о комплексном развитии территории.
Сроки: 20 рабочих дней.
Затраты: отсутствуют.
1. Градостроительный и земельный аудит Земельного участка.
1.1. Общие положения о градостроительном регламенте и виде разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с ст. ст. 1, 3, 5, 15, 40 Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»), ст. ст. 1 – 5 Градостроительного кодекса РФ (далее – «ГрК РФ»), правовой режим земельного участка определяется его градостроительным регламентом.
Ст. 1, 36 ГрК РФ закреплено, что под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительный регламент земельного участка, другими словами – это совокупность параметров (способов) допустимого использования земельного участка, которые определяют, каким именно образом может использоваться тот или иной земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости.
Градостроительный регламент устанавливается земельному участку, по общему правилу, путем принятия документов территориального планирования и градостроительного зонирования, планировки территории, содержанием которых предусмотрено, к какой территориальной или функциональной зоне относится конкретный земельный участок, а также путем установления нормативов градостроительного проектирования. (гл. 3-5 ГрК РФ, подробнее в отношении градостроительного регламента Земельного участка см. п. 2.4. настоящего Заключения).
В соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ст. ст. 36, 37 ГрК РФ, вид разрешенного использования земельного участка (далее – «ВРИ») определяет вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок (см. п. 1.2.1., 3.1.1. настоящего Заключения).
По общему правилу, виды разрешенного использования земельного участка определяются документами градостроительного зонирования (ПЗЗ, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 6 ст. 30, ст. 34-37 ГрК РФ, подробнее см. разд. 2 настоящего Заключения), но при этом также устанавливаются земельному участку при его предоставлении (подробнее см. п. 1.2.1. настоящего Заключения).
Вид разрешённого использования отражен в государственном кадастре недвижимости (в ЕГРН, п. 4 ч. 5 ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
1.2. Градостроительный регламент Земельного участка.
В соответствии с картографической частью Правил землепользования и застройки г.о. Домодедово Московской области, утв. Решением Совета депутатов г.о. Домодедово Московской области № 1-4/865 от 28.12.2017 г., земельный участок расположен в границах территориальной зоны комплексного развития территории с индексом КУРТ-nn.:
В соответствии с текстовой частью ПЗЗ г.о. Домодедово, зоне КУРТ-nn установлен следующий градостроительный регламент:
При этом вид разрешенного использования «Склады» согласно градрегламенту Земельного участка отнесен к вспомогательным видам разрешенного использования.
В связи с этим на этапе заключения соглашения о разделении обязанностей по комплексному развитию территории, а также строительного проектирования и разработки проекта планировки территории целесообразно указывать, что на Земельном участке планируется размещение объекта, который соответствует одному из основных видов разрешенного использования.
В соответствии со сведениями ПЗЗ г.о. Домодедово, на территории Земельного участка расположена охранно-защитная зона объектов электросетевого хозяйства:
В соответствии с ст. 26 ПЗЗ г.о. Домодедово, правовой режим охранно-защитной зоны по ПЗЗ идентичен режиму, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24.02.2009 г. «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».
Сведений о наличии на участке иных зон с особыми условиями использования территории ПЗЗ г.о. Домодедово не содержат.
Как закреплено в графической части Генерального плана г.о. Домодедово Московской области, утв. решением Советов Депутатов городского округа Домодедово Московской области № 350/68 от 11.12.2006 г., Земельный участок расположен в пределах _____ функциональных зон: ___________:
В соответствии с картой зон с особыми условиями использования территории, земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, зоне ночного авиационного шумового воздействия аэропорта Домодедово, в зоне производственных и коммунально-складских объектов:
Факт размещения Земельного участка в границах зоны приаэродромной территории также отражен в материалах, размещенных на сайте Росавиации. Вместе с тем, сведений об утверждении границ зоны приаэродромной территории приказом Росавиации в порядке, установленном п. 2 Правил установления приаэродромной территории, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 г. № 1460, не найдено.
Исходя из сведений выданного в отношении Участка Градостроительного плана земельного участка _________ (далее – «ГПЗУ»), Земельный участок включен в границы территории, в отношении которой принят проект планировки территории «_____________» в г. Домодедово, _______________», утв. постановлением Администрации городского округа Домодедово Московской области № 3627 от 14.08.2012 г.
1.3. Анализ ограничений, накладываемых зоной КУРТ на использование Земельного участка.
В соответствии с п. 34 ст. 1 ГрК РФ, деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории - осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов.
Исходя из п. 4 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, такая деятельность должна быть направлена на то, чтобы развиваемая территория достигла:
Указанные показатели должны быть установлены правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. В соответствии с ПЗЗ г.о. Домодедово, такие показатели, как «обеспеченность местами хранения транспорта», «площадь благоустройства», «плотность сети автомобильных дорог общего пользования» устанавливаются в соответствии с техническими нормами СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (далее – «СП 42.13330.2016»).
При этом иные расчетные показатели для зоны КУРТ-nn Правилами землепользования и застройки г.о. Домодедово не установлены.
Так, _________, устанавливаются нормы обеспеченности нежилых объектов парковочными местами. Согласно __________ для паркования легковых автомобилей работников и посетителей объектов указанных следует предусматривать _____________, для производственных зданий, коммунально-складских объектов, размещаемые в составе многофункциональных зон, предусмотрена норма парковочных мест из расчета ____ парковочное место на ___________ человек, работающих в ___________ смежных сменах.
Нормативы площади благоустройства территории КУРТ-nn также устанавливаются на основании СП 42.13330.2016. Так, в соответствии с Примечанием _________ указанного документа, при размещении объектов на территории производственной зоны следует предусматривать ____________.
Плотность сети автомобильных дорог общего пользования также установлена разд. 11 СП 42.13330.2016 применительно к классам автомобильных дорог.
Таким образом, в качестве расчетных показателей в зоне КУРТ-nn установлены нормативы, которые в любом случае являются обязательными при застройке Земельного участка.
В связи с этим факт нахождения Земельного участка в зоне КУРТ не создает для Заказчика иных ограничений, за исключением необходимости соблюдения особого порядка строительства в зоне КУРТ (см. ч. 2 настоящего Заключения).
1.4. Анализ иных имеющихся градостроительных и земельно-правовых ограничений прав на Земельный участок.
В соответствии с информацией ПЗЗ г.о. Домодедово, Генерального плана г.о. Домодедово, ГПЗУ, земельный участок расположен в границах следующих зон:
Указанные зоны с особыми условиями использования территория устанавливают следующие ограничения на землепользование в границах Земельного участка:
1) Охранно-защитная зона объектов электросетевого хозяйства.
В соответствии с сведениями Генплана г.о. Домодедово, часть территории Земельного участка размещена в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства. По информации, полученной от Заказчика, охранная зона была установлена для линии электропередачи.
Режим охранных зон объектов электросетевого хозяйства установлен Постановлением Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г. «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».
В соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г., в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.
При этом для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт не допускается:
Кроме того, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений в пределах охранных зон осуществляются только с письменного решения сетевой организации о согласовании (в настоящем случае согласующая организация – ПАО «МОЭСК»).
Таким образом, нахождение в охранной зоне ЛЭП создает значительные ограничения для целевой деятельности Заказчика.
Специальный порядок исключения сведений об охранной зоне в связи с демонтажем ЛЭП законодательством не установлен.
В связи с этим границы охранных зон подлежат корректировке в том же порядке, что установлен для формирования границ охранных зон.
Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г., границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются сетевой организацией и согласуются Ростехнадзором.
Сетевая организация обращается в Ростехнадзор с заявлением о согласовании границ охранной зоны и представляет сведения о границах охранной зоны (в виде электронного документа и в бумажном виде), которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости.
Порядок принятия решения по такому обращению закреплен в Приказе Ростехнадзора от 17.01.2013 г. № 9 «Об утверждении Порядка согласования Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору границ охранных зон в отношении объектов электросетевого хозяйства».
Решение о согласовании границ охранной зоны принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, в течение 15 рабочих дней со дня поступления указанных заявления и сведений.
Таким образом, для согласования изменения границ охранной зоны, демонтированной ЛЭП Заказчик обращается в ПАО «МОЭСК» с заявлением об установлении новых границ охранной зоны, которые отражали бы факт отсутствия ЛЭП на Земельном участке.
При этом, поскольку информация о границах зон с особыми условиями использования территории подлежит отражению в правилах землепользования и застройки в соответствии с документами, устанавливающими такую зону, факт изменения границ охранной зоны является достаточным для фактического изменения режима Земельного участка.
В связи с указанным, не требуется внесение изменений в ПЗЗ г.о. Домодедово для устранения ограничений, накладываемых охранной зоной.
Вместе с тем, мероприятия по корректировке границ охранной зоны должны быть проведены до момента подготовки проекта планировки территории, чтобы охранная зона была включена в проект в измененном виде.
При этом впоследствии сведения о новых границах охранной зоны могут быть внесены в Правила землепользования и застройки г.о. Домодедово на основании пп. 4 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ.
2) Санитарно-защитная зона.
Согласно Генплану г.о. Домодедово, Земельный участок попадает в границы санитарно-защитной зоны.
Исходя из общедоступных сведений, в том числе карты зон с особыми условиями использования Генплана, санитарно-защитная зона установлена для производственно-складского комплекса, расположенного на земельных участках ________, а также несформированном земельном участке к югу от данных участков.
Режим санитарно-защитной зоны установлен СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (введен в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. № 74).
Согласно разд. 5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, в санитарно-защитной зоне (далее – «СЗЗ») не допускается размещать:
Размещать склады продукции иных отраслей промышленности в санитарно-защитной зоне допустимо.
В настоящем случае Заказчик планирует осуществлять на Земельном участке деятельность по хранению детского питания.
Таким образом, в случае, если санитарно-защитная зона установлена не для объектов пищевой промышленности, нахождение участка в границах санитарно-защитной зоны препятствует осуществлению целевой деятельности участка.
В связи с этим, целесообразно получить ответ собственника относительно назначения складов.
В случае если в настоящее время объект, для которого установлена санитарно-защитная зона, не используется для изготовления или хранения пищевых продуктов, необходима корректировка границ санитарно-защитной зоны.
3) Зона приаэродромной территории аэропортов, аэродромов.
В соответствии с Генеральным планом г.о. Домодедово, а также исходя из содержания ГПЗУ, Земельный участок расположен в границах зоны приаэродромной территории аэропорта «Домодедово», «Остафьево», «Раменское».
Согласно п. 58 Постановления Правительства РФ от 11.03.2010 г. № 138 «Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент внесения последних изменений в Генеральный план г.о. Домодедово (ред. от 19.07.2012 г.), приаэродромная территория в Генплане г.о. Домодедово установлена по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов – окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома.
В настоящее время ст. 47 Воздушного кодекса РФ установлено иное нормирование зон приаэродромных территорий, предусматривающее разделение указанной зоны на 7 подзон с самостоятельным регулированием.
Указанное регулирование должно применяться к земельному участку в силу ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 г. № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны».
Факт размещения Земельного участка в границах зоны приаэродромной территории отражен в материалах, размещенных на сайте Росавиации.
Вместе с тем, сведений об утверждении границ зоны приаэродромной территории приказом Росавиации в порядке, установленном п. 2 Правил установления приаэродромной территории, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 г. № 1460, не обнаружено.
Кроме того, отсутствуют сведения о разделении в установленном порядке на основании акта Росавиации единой зоны приаэродромной территории, перечень которых приведен в ст. 47 Воздушного кодекса РФ.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 г. № 135-ФЗ, поскольку приаэродромная территория аэропорта «Домодедово» не установлена в порядке, предусмотренном ст. 47 ВК РФ, для осуществления строительства на Земельном участке необходимо получить согласование Росавиации.
Для получения указанного согласования Заказчик должен получить положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора о соответствии размещаемого на Земельном участке объекта требованиям законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ч. 4 ст. 4 ФЗ от 01.07.2017 г. № 135-ФЗ).
Согласование строительства в границах зоны приаэродромной территории осуществляется, в том числе, в электронной форме на портале госуслуг Московской области по адресу: https://uslugi.mosreg.ru/services/18120.
Вместе с тем, в случае, если приаэродромная зона будет установлена актом Росавиации до начала строительства объекта, в соответствии с п. 2, 3 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 г. № 1460, с наибольшей вероятностью Земельный участок, расположенный в границах полосы воздушного подхода (исходя из данных Генплана г.о. Домодедово), будет отнесен к третьей подзоне зоны приаэродромной территории, в которой существует ограничение по возможной высоте построек (максимальная высота построек в границах третьей подзоны конкретного аэродрома устанавливается Росавиацией при установлении соответствующей приаэродромной территории).
Поскольку, исходя из сведений официального сайта Росавиации, в настоящее время акт данного уполномоченного органа об установлении приаэродромной зоны для аэропорта Домодедово не принят, максимальная высота проектируемых построек на Земельном участке должна устанавливаться в результате взаимодействия с Росавиацией.
В соответствии с законодательством, какие-либо ограничения на строительство в зоне ночного авиационного шумового воздействия, отличные от ограничений, накладываемых зоной приаэродромной территории, отсутствуют. В связи с этим нахождение Земельного участка в данной зоне не влияет на возможность осуществления планируемой деятельности Заказчика.
1.5. Анализ соответствия вида разрешенного использования Земельного участка планируемой деятельности Заказчика.
В настоящее время Земельному участку установлен вид разрешенного использования «_____________».
Заказчик планирует освоение Земельного участка путем строительства склада детского питания.
Вместе с тем, ввиду отсутствия прямого указания в формулировке вида разрешенного использования Земельного участка на возможность размещения на нем складов существует риск:
Кроме того, существует также риск, что размещенный на Земельном участке объект капитального строительства может быть признан самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ в связи с его возведением на участке, не предусматривающим возможность строительства складов.
Для снижения вышеуказанных рисков для Заказчика целесообразно заранее предпринять меры по приведению вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие классификатору видов разрешенного использования земельных участков.
Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение по вопросам установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка и размещенных на нем объектов капитального строительства.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 (далее – «Классификатор»).
Указанным Классификатором установлена возможность деления ВРИ различных земельных участков только на основании критерия осуществляемой на участке деятельности (торговля, бытовое обслуживание, производство и т.п.).
В соответствии с п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 171-ФЗ»), правообладатель земельного участка вправе потребовать от органа, уполномоченного на изменение ВРИ, установить соответствие между текущим ВРИ земельного участка и Классификатором.
Цель данной процедуры – выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования (которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго даже в случае их противоречия градостроительному регламенту Земельного участка на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ).
В соответствии с ст. 2 Закона Московской области от 24.07.2014 № 106/2014-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области», ст. 2 Закона Московской области от 26.12.2018 № 242/2018-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений», полномочия в рассматриваемой сфере переданы органам местного самоуправления (Администрации г.о. Домодедово).
Наиболее близкими аналогами текущему ВРИ Участка являются виды:
Также в дополнение к указанным видам участку может быть установлен ВРИ:
В связи с этим в результате приведения ВРИ Участка в соответствие классификатору Администрация г.о. Домодедово будет обязана установить Участку вид разрешенного использования «производственная деятельность (6.0.)» или «склады (6.9.)» или комбинация из указанных видов с видом «деловое управление (4.1.)».
Последствия присвоения участку какого-либо из данных вариантов ВРИ отражены в разд. 4 настоящего Заключения.
В силу п. 13 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ, вышеуказанная процедура осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ (напр., разъяснение Управления Росреестра по Московской области от 2018 г. «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости»).
Согласно п. 13 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ, Администрация обязана принять решение об установлении соответствия между ВРИ Земельного участка и Классификатором в течение 1 (Одного) месяца с даты поступления заявления.
2. Порядок строительства в режиме комплексного развития территории по инициативе правообладателей.
Ст. 46.9. ГрК РФ предусмотрен следующий порядок строительства в рамках зоны КУРТ:
1) заключение между Заказчиком и правообладателями соседних участков ________соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.
В указанном соглашении Заказчик и правообладатели соседних участков устанавливают, в каком порядке распределяются обязанности по подготовке документации по планировке территории, а также обязанности, связанные с достижением расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также их территориальной доступности.
2) подготовка проекта планировки территории в отношении земельных участков, в отношении которых заключено соглашение.
Подготовка проекта планировки территории (далее – «ППТ») является обязательным этапом для заключения договора о комплексном развитии территории.
В соответствии с ч.1 ст. 42 ГрК РФ, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Проект планировки территории готовится самим правообладателем Земельного участка (ч. 1.1 ст. 45 , при этом на основании ч. 5.1. ст. 46 ГрК РФ, публичные слушания по проекту планировки территории в данном случае не проводятся.
В связи с этим для Заказчика является целесообразным включить в проект планировки параметры, которые будут удовлетворять потребностям Заказчика и при этом будут достаточно подробными.
Вместе с тем, поскольку у Минстроя МО есть полномочия отправить подготовленный Заказчиком проект планировки территории на доработку, целесообразно привлекать консультантов Минстроя для составления проекта, который с наибольшей вероятностью получит одобрение.
В этом случае фактическое (неформальное) утверждение проекта планируемого строительства на Земельном участке будет осуществлено именно на этапе подготовки проекта планировки территории.
3) заключение договора о развитии территории с органами власти Московской области и местного самоуправления.
В соответствии с п. 16 Постановления Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38 «Об утверждении Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области», договор о комплексном развитии территории заключается между правообладателем участка, органом местного самоуправления и уполномоченным органом власти Московской области.
Данный договор должен включать в себя обязательства частного субъекта по комплексному развитию территории и достижению расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также их территориальной доступности.
Условия договора о комплексном развитии территории будут определяться по результатам переговоров между представителями Заказчика и должностными лицами Администрации г.о. Домодедово и органов власти Московской области.
Вместе с тем, как было указано в п. 1.3 настоящего Заключения, в настоящем случае установленные для зоны КУРТ-nn целевые расчетные показатели фактически совпадают с нормативами, которые в любом случае являются обязательными для Заказчика при осуществлении строительства.
В связи с этим договор о комплексном развитии территории по согласованию с органами власти Московской области и местного самоуправления может фактически содержать в себе лишь обязательство Заказчика построить объекты складского назначения.
2.1. Порядок и условия заключения соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.
В зону КУРТ-nn в соответствии с ПЗЗ г.о. Домодедово Московской области включены, наряду с Земельным участком Заказчика, следующие земельные участки:
_____________
На основании ч. 3, 4 ст. 46.9. ГрК РФ, комплексное развитие территории может осуществляться по инициативе как одного, так и нескольких правообладателей земельных участков, включенных в границы соответствующей зоны.
Таким образом, Заказчик вправе предложить правообладателям соседних земельных участков объединиться для осуществления деятельности по комплексному развитию территории.
В случае их согласия стороны заключают между собой соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее – «соглашение о разграничении обязанностей»).
В соответствии с указанным соглашением, стороны определяют, в каком порядке распределяются обязанности сторон по подготовке проекта планировки территории, а также по достижению расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и их территориальной доступности (с учетом замечаний в п. 1.3. настоящего Заключения).
Форма соглашения о разграничении обязанностей предусмотрена в Приложении № 1 к Примерной форме договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, утв. Постановлением Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38 «Об утверждении Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области».
В том числе, обязательными условиями соглашения о разграничении обязанностей являются (ч. 5 ст. 46.9 ГрК РФ)
При этом согласно ч. 8 ст. 46.9. ГрК РФ, в случае, если в границы территории КУРТ включены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, любые объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур размещаются в границах публичных земельных участков. Включение в соглашение о разграничении обязанностей условия о размещении подобных объектов на частных участках является правомерным лишь в случае, если размещение их на публичных участках невозможно.
Для заключения договора о развитии территории с Московской областью участие всех правообладателей участков в границах зоны КУРТ не является обязательным.
Так, согласно ч. 7, 11,12, 17 ст. 46.9 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории и заключение договора о развитии застроенной территории осуществляется в отношении земельных участков тех правообладателей (или того правообладателя), со стороны которых поступила инициатива о развитии зоны КУРТ.
Иные правообладатели земельных участков в зоне КУРТ вправе присоединиться к договору о развитии застроенной территории в течение срока, который устанавливается соглашением о разграничении обязанностей или самим договором.
Такие правообладатели присоединяются к уже заключенному соглашению о разграничении обязанностей путем подписания дополнительного соглашения с остальными инвесторами.
Кроме того, они также самостоятельно осуществляют подготовку изменений в проект планировки территории зоны КУРТ и согласуют такие изменения с первоначальными инициаторами развития территории.
Таким образом, до начала осуществления мероприятий по подготовке проекта планировки территории Заказчик и правообладатели земельных участков вправе заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.
Вместе с тем, в случае отказа правообладателей соседних земельных участков от заключения соглашения либо в случае невозможности установления контакта с указанными лицами Заказчик вправе обратиться за подготовкой проекта планировки территории и заключением договора о развитии зоны КУРТ самостоятельно.
2.2. Перспективы разработки проекта планировки территории в отношении Земельного участка и смежных с ним участков.
ООО «Правовой центр ДВА М» готов предложить следующие юридические услуги, связанные с осуществлением строительного проекта:
Исходя из ч. 8, 9 ст. 46.9. ГрК РФ, для заключения договора на развитие застроенной территории правообладатель земельного участка обязан осуществить подготовку проекта планировки территории (далее – «ППТ»).
Аналогичный вывод следует из п. 17 Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области, утв. Постановлением Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38, п. 6.2. Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38 (принято только для целей размещения жилых объектов, однако нормы могут применяться уполномоченными органами по аналогии).
Порядок разработки проекта планировки территории в Московской области закреплен в Постановлении Правительства МО от 04.12.2018 г. № 884/39 «Об утверждении Положения о порядке принятия решения о подготовке проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в Московской области» (далее – «Положение о порядке подготовки проекта ППТ»), Постановлении Правительства МО от 17.08.2018 г. № 542/29 «Об утверждении Положения о порядке принятия решения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории в Московской области» (далее – «Положение о порядке утверждения проекта ППТ»).
В соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 45 ГрК РФ, пп. 2 п. 1.4. Положения о порядке подготовки проекта ППТ, лицо, земельный участок которого расположен в границах территории КУРТ, вправе самостоятельно принимать решение о подготовке проекта планировки территории.
Инициатор комплексного развития территории (Заказчик либо Заказчик и правообладатели соседних земельных участков) в этом случае обязан уведомить о своем решении главу г.о. Домодедово, а также Минжилполитики Московской области и Главархитектуру Московской области.
Поскольку органом, уполномоченным на принятие решения об утверждении проекта планировки территории, является Минстрой Московской области, необходимо также уведомить данный орган о начале процедуры подготовки ППТ (несмотря на то, что необходимость уведомления Минстроя МО Положением о порядке подготовки проекта ППТ не предусмотрена)
Согласно ч. 1.2. ст. 45 ГрК РФ, подготовка проекта планировки территории осуществляется за счет средств Заказчика самостоятельно или привлекаемыми организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Требования к содержанию проекта планировки территории и порядку его подготовки закреплены ст. 42, 45 ГрК РФ, Постановлением Правительства РФ от 31.03.2017 г. № 402, Приложениях 1, 2, 8 к Положению о порядке утверждения проекта ППТ.
Утверждение подготовленного проекта планировки территории осуществляется в следующем порядке:
1) Обращение в Минстрой Московской области.
Для утверждения подготовленного проекта планировки территории Заказчик обращается с соответствующим заявлением в Минстрой Московской области (п. 6.1. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).
Помимо подготовленного проекта планировки территории, заявитель обязан приложить к заявлению:
Срок рассмотрения заявления составляет 30 календарных дней (п. 8.1.3. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).
2) Направление ППТ на согласование в Главархитектуру Московской области.
Минстрой МО направляет проект на согласование в Главархитектуру Московской области, которая готовит по нему сводное заключение.
Подготовка заключения осуществляется в течение 15 календарных дней (включаются в упомянутый выше 30-дневный срок, п. 8.1.3. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).
Основания для вынесения отрицательного заключения не закреплены в законе.
Исходя из п. 5.2.4. Положения о порядке утверждения проекта ППТ, Минстрой МО вправе также направить проект планировки территории или отдельные касающиеся данного документа вопросы на рассмотрение Градостроительного совета МО или Межведомственной комиссии Градостроительного совета МО.
Вместе с тем, основания для такого направления и порядок взаимодействия данных органов при принятии ППТ для территории КУРТ не установлен.
3) Принятие Минстроем МО решения по заявлению об утверждении ППТ.
При этом Минстрой МО вправе принять решение о направлении подготовленного ППТ на доработку либо принять решение об отказе в утверждении документации.
В соответствии с п.13 Положения о порядке утверждения проекта ППТ, проект планировки территории может быть направлен на доработку в случае противоречия формальным требованиям оформления проекта планировки территории, а также:
В отличие от решения о направлении ППТ на доработку, решение об отказе в утверждении проекта планировки территории выносится исключительно по формальным основаниям (п. 14 Положения о порядке утверждения проекта ППТ).
В случае, если Минстроем принято решение об утверждении документации ППТ, Минстрой направляет указанное решение вместе с уведомлением о начале процедуры заключения договора о развитии застроенной территории по инициативе правообладателей (п. 6.3. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).
Таким образом, принятие решения о подготовке проекта планировки и саму подготовку Заказчик осуществляет самостоятельно.
Подготовленный проект планировки территории подлежит утверждению Минстроем МО по согласованию с Главархитектурой МО; при этом при наличии существенных противоречий согласующий орган направляет документацию по планировке территории на доработку.
2.3. Заключение договора с Московской областью о комплексном развитии территории.
Порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в Московской области закреплен в Постановлении Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38 «Об утверждении Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области» (далее – «Положение о порядке комплексного развития территорий в Московской области»).
Указанный документ содержит лишь общее регулирование порядка заключения договора о комплексном развитии территории.
Иные нормативно-правовые акты, которые устанавливали бы порядок заключения договора для строительства объектов нежилого назначения на участках КУРТ, в Московской области не приняты.
Порядок заключения договоров комплексного развития территории на уровне г.о. Домодедово также не определен.
Таким образом, порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей для строительства нежилых объектов не установлен.
В Московской области также принято Постановление Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38, которым установлен порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей для строительства и реконструкции жилых объектов или объектов жилого назначения с включением объектов нежилого назначения (см. п. 1.1.).
Указанный нормативно-правовой акт может применяться органами государственной власти по аналогии для разрешения вопросов о порядке строительства в режиме КУРТ нежилых объектов.
Кроме того, в иных муниципальных образованиях приняты акты относительно порядка заключения договоров о строительстве нежилых объектов в зонах КУРТ применительно к территории таких муниципалитетов.
Данные акты также могут использоваться для понимания процесса заключения договора в г.о. Домодедово.
Исходя из указанных документов, орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии территории со стороны Московской области - Минстрой Московской области, со стороны муниципального образования – Администрация г.о. Домодедово.
Согласно ч. 9 Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38, для заключения договора о комплексном развитии территории заявитель представляет следующие документы:
Перечень документов, необходимых для заключения договора в соответствии с актами муниципальных образований Московской области, аналогичен перечню в Постановлении Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38.
Таким образом, в договоре о комплексном развитии территории должно быть предусмотрено детальное регулирование порядка строительства объектов в границах КУРТ, включая графики исполнения обязательств инициатором развития территории.
В соответствии с ч. 12 Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38, основанием для отказа в заключении договора может служить (помимо формальных оснований):
Аналогичные основания предусмотрены актами органов власти местного самоуправления.
Указанные основания для отказа являются широкими и предполагают возможность широкой трактовки со стороны уполномоченного органа.
Вместе с тем, с учетом согласования с Минстроем МО проекта планировки территории, отказ в заключении договора о развитии застроенной территории на данном этапе представляется маловероятным.
Срок для подготовки проекта договора со стороны публичных органов – 20 рабочих дней.
Договор о развитии застроенной территории подписывается между заявителем, Администрацией г.о. Домодедово и Минстроем МО.
В случае принятия положительного решения о возможности заключения договора Заявителю в Личный кабинет на РПГУ направляется информационное письмо о необходимости явиться в МФЦ для получения копий договора.
Срок для рассмотрения проекта договора со стороны Заявителя – 30 календарных дней (п. 6.5.1.3. Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38).
После подписания договора со своей стороны заявитель должен направить 2 экземпляра в Минстрой МО (свой экземпляр заявитель получит в МФЦ в день подписания).
Неподписание проекта договора в установленный для этого срок влечет отказ в заключении договора. В соответствии с п. 6.6. Положения о порядке утверждения проекта ППТ, в случае неподписания направленного в адрес заявителя договора о развитии застроенной территории в течение 30 календарных дней с даты получения информационного письма в личном кабинете портала, Минстрой МО отменяет решение об утверждении подготовленного для зоны КУРТ проекта планировки территории.
Таким образом, договор о развитии застроенной территории подлежит заключению между инициатором развития застроенной территории, Администрацией г.о. Домодедово и Московской областью.
Договор будет содержать детальное регулирование порядка исполнения Заказчиком его обязательств по развитию застроенной территории.
Вместе с тем, с учетом замечаний, указанных в п. 1.3. Заключения, при согласовании с уполномоченными органами в качестве обязательств Заказчика договор может предусматривать только обязанности по застройке территории складскими объектами.
3. Возможность изменения ПЗЗ г.о. Домодедово с целью исключения сведений о зоне КУРТ.
Как было указано в п. 1.3. Заключения, факт вхождения Земельного участка в зону КУРТ-nn не влечет невозможности строительства на данном Земельном участке объектов складского назначения.
Между тем, в качестве альтернативы процедурам подготовки проекта планировки территории и заключения договора о комплексном развитии территории с публичными субъектами Заказчик может рассмотреть возможность внесения в ПЗЗ г.о. Домодедово изменений градостроительного регламента Земельного участка.
При этом, поскольку сведения о зоне КУРТ-nn не внесены в Единый государственный реестр недвижимости и документы территориального планирования, исключение данной зоны из ПЗЗ не потребует корректировки указанных документов.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ муниципалитетов Московской области урегулирован Постановлением Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51, Распоряжением Главархитектуры МО от 20.12.2018 г. № 30РВ-493 «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки поселения, городского округа Московской области».
Полномочия по внесению изменений в ПЗЗ муниципальных образований Московской области осуществляют органы власти Московской области (ст. 2 Закона Московской области от 24.07.2014 г. № 106/2014-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области»).
1) Направление предложения о внесении изменений в ПЗЗ г.о. Домодедово в Мособлархитектуру.
Право на внесение предложений предоставлено любым физическим и юридическим лицам (ч. 3 ст. 33 ГрК РФ).
При этом ПЗЗ могут быть изменены как по заявлению правообладателей участков об изменении границ территориальных зон или их градостроительных регламентов, так и в связи с несоответствием ПЗЗ иным источникам информации о градостроительном регламенте участка (например, в связи с несоответствием сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий или режима указанных зон в ПЗЗ сведениям об указанных зонах в ЕГРН).
Порядок прохождения процедуры во всех случаях является формально одинаковым.
К пояснительной записке о сути предложения об изменении ПЗЗ должны быть приложены документы, указанные в п. 10.1. Распоряжения Главархитектуры МО от 20.12.2018 г. № 30РВ-493: градостроительная (функционально-планировочная) концепция развития территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки, архитектурный проект объекта капитального строительства, материалы, подтверждающие соблюдение требований технических регламентов и прав третьих лиц.
2) Составление рекомендаций для Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области.
Мособлархитектура на основании представленных Заявителем документов, а также сведений, полученных от иных государственных органов в результате межведомственного взаимодействия, в течение 16 рабочих дней готовит рекомендации для Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области (далее – «Комиссия по ПЗЗ») относительно принятия или отказа в принятии предложения об изменении правил землепользования и застройки.
Кроме этого, Мособлархитектура направляет запрос о предоставлении рекомендаций по поступившему предложению в Администрацию г.о. Домодедово. Администрация обеспечивает направление рекомендаций Мособлархитектуре в течение 5 календарных дней с даты получения запроса (п. 37 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51, п. 5 ст. 24 Решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 28.12.2017 г. № 1-4/865).
3) Принятие решения об одобрении или об отклонении предложения на заседании Комиссии и подготовка заключения Мособлархитектуры.
Комиссия по ПЗЗ рассматривает вопрос о возможности изменения ПЗЗ в ходе заседания, по результатам которого заявителю направляется выписка из протокола заседания Комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в течение 15 рабочих дней (Приложение № 11 к Распоряжению Главархитектуры МО от 20.12.2018 г. № 30РВ-493).
По результатам рассмотрения вопроса на заседании Комиссии по ПЗЗ Мособлархитектура в течение 5 календарных дней готовит заключение о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении изменений в ПЗЗ и направляет заключение в Градостроительный совет МО (п. 39 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51).
4) Принятие решения об одобрении или об отклонении предложения на заседании Градостроительного совета МО.
Заключение Мособлархитектуры о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении изменений в ПЗЗ подлежит рассмотрению на заседании Градостроительного совета Московской области.
Заседание Градостроительного совета МО проводится в течение 10 календарных дней со дня поступления заключения (п. 40 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51).
5) Разработка проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
На основании протокола заседания Градостроительного совета Мособлархитектура в течение 5 календарных дней готовит решение о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или решение об отклонении предложения о внесении изменения в ПЗЗ с указанием причин отклонения (п. 40 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51).
В обоих случаях решение Мособлархитектуры подлежит направлению в адрес лица, направившего предложение о внесении изменений.
6) Проведение публичных слушаний.
Порядок проведения публичных слушаний по вопросу внесения изменений в ПЗЗ г.о. Домодедово закреплен в Решениях Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.07.2018 г. № 1-4/904 «Об утверждении Положения об организации и проведении публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности на территории городского округа Домодедово», от 17.07.2018 г. № 1-4/905 «Об утверждении Порядка предоставления предложений и замечаний по вопросу, рассматриваемому на публичных слушаниях в сфере градостроительной деятельности на территории городского округа Домодедово».
Публичные слушания проводятся на основании постановления главы г.о. Домодедово.
Срок проведения публичных слушаний составляет 65 календарных дней с момента вынесения постановления главы г.о. Домодедово (п. 15.2. Решения Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.07.2018 г. № 1-4/904).
При этом в случае, если внесение изменений в ПЗЗ будет выражаться только в изменении градостроительного регламента зоны КУРТ-nn (например, для внесения ВРИ «6.9. Склады» в число основных видов разрешенного использования), публичные слушания проводятся в течение 1 календарного месяца с участием лишь правообладателей объектов недвижимости в границах данной зоны.
7) Принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г.о. Домодедово.
Изменения в ПЗЗ утверждаются Решением Совета депутатов городского округа Домодедово МО, при этом Совет депутатов вправе как утвердить изменения в ПЗЗ в текущей редакции, так и направить проект изменений в ПЗЗ в адрес главы г.о. Домодедово на доработку в соответствии с заключением о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по указанному проекту.
Срок для рассмотрения изменений в ПЗЗ в Совете депутатов законодательно не установлен.
В случае утверждения изменения ПЗЗ на заседании Совета депутатов городского округа Домодедово Решение Совета подлежит опубликованию, а также размещению в ИСОГД МО (информационная система обеспечения градостроительной деятельности Московской области).
Таким образом, процедура внесения изменений в Правила землепользования и застройки представляет собой сложную бюрократизированную процедуру с участием многочисленных согласующих органов.
Наиболее важными этапами данной процедуры являются получение положительных рекомендаций Москомархитектуры, решение Комиссии по ПЗЗ, решение Градостроительного совета МО, а также публичные слушания.
Вместе с тем, как было отмечено в разд. 2 настоящего Заключения, расположение Земельного участка в границах зоны КУРТ-nn не является препятствием для строительства на участке проектируемого Объекта.
В связи с указанным, в текущей ситуации предпочтительным способом освоения Земельного участка является заключение договора о комплексном развитии территории зоны КУРТ-nn.
Внесение изменений в ПЗЗ может рассматриваться как вспомогательный вариант корректировки градостроительного регламента указанной зоны (например, для внесения ВРИ «6.9. Склады» в число основных).
4. Возможность оптимизации платежей в бюджет с учетом применения вышеописанных механизмов корректировки режима Земельного участка.
Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по сопровождению процедуры снижения и оптимизации кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Наши знания и богатый опыт позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.
В настоящее время Земельному участку ___________ площадью ________установлена кадастровая стоимость ___________ руб.
Кадастровая стоимость определена исходя из отнесения Земельного участка к виду разрешенного использования (для целей определения кадастровой стоимости) «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (исходя из сведений кадастровой оценки).
Удельный показатель кадастровой стоимости для Земельного участка составляет ______ руб./кв. м (далее – «УПКС»).
Вместе с тем, в соответствии с данными последней кадастровой оценки, средние показатели кадастровой стоимости земельных участков в разрезе муниципальных районов и кадастровых кварталов превышают УПКС Земельного участка.
Согласно Приложению № 1 к Распоряжению Минмособлимущества от 27.11.2018 г. № 15ВР-1634, средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в разрезе кадастровых кварталов и групп видов использования участков для квартала __________ для объектов, обеспечивающих деятельность сегмента «Производственная деятельность» составляет 2 066,37 руб./кв. м, для производственных объектов сегмента «Производственная деятельность» – 1 490,48 руб./кв. м.
Таким образом, для снижения земельно-правовых платежей Заказчик вправе обратиться в комиссию Московской области по оспариванию результатов кадастровой стоимости или в суд в связи с несоответствием кадастровой оценки его рыночной стоимости и несоответствием сведений, учтенных в ходе кадастровой оценки, его фактическому использованию.
К заявлению об оспаривании, обосновывающему необходимость снижения кадастровой стоимости, должны быть приложены: выписка из ЕГРН о земельном участке, а также отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
В случае комиссионного обжалования комиссия в течение 3 рабочих дней направляет заявление в бюджетное учреждение, осуществляющее кадастровую оценку.
Общий срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать 30 календарных дней (ч. 14 ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Негативное решение комиссии может быть впоследствии рассмотрено в суде (ч. 22 ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).