Как начать строительство в границах территории комплексного развития территории (КУРТ)?

Участок, на котором планируется строительство складского комплекса отнесён к зоне комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). Как реализовать строительный проект в данной зоне?

Или проще добиться исключения сведений о зоне КУРТ из ПЗЗ?

Какие еще могут быть препятствия к реализации проекта и как их решить?

Исходные данные

Заказчику на праве собственности принадлежит земельный участок кадастровый номер __________ площадью ________ кв. м, адрес: Московская обл., г. Домодедово, с. Домодедово, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «_____________».

В соответствии со сведениями Правил землепользования и застройки г.о. Домодедово Московской области, утв. Решением Совета депутатов г.о. Домодедово Московской области № 1-4/865 от 28.12.2017 г. (далее – «ПЗЗ г.о. Домодедово»), земельный участок отнесен к землям, расположенным в границах территории комплексного развития территории КУРТ-nn. В границах указанной зоны также располагаются соседние земельные участки с кадастровыми номерами: ________.

Хозяйственная задача Заказчика – разместить на территории Земельного участка складское хозяйство для нужд хранения детского питания.

Краткие выводы

1. Земельный участок расположен на территории зоны комплексного развития территории, в связи с чем освоение Земельного участка должно осуществляться с учетом режимов комплексного развития.
   Установленный режим зоны КУРТ-nn не предполагает необходимости несения значительных затрат на создание объектов инфраструктуры в границах зоны и не препятствует строительству планируемого Заказчиком объекта.
2. Для строительства объекта в режиме комплексного развития территории Заказчик вправе заключить с владельцами соседних участков в зоне КУРТ-nn соглашение о разграничении обязанностей по комплексному развитию территории.
   Вместе с тем, заключение такого соглашения не является обязательным условием для освоения территории комплексного развития, Заказчик вправе подготовить проект планировки и заключить договор о комплексном развитии территории только в отношении своего Земельного участка.
3. Для освоения зоны КУРТ-nn Заказчик готовит проект планировки территории в отношении Земельного участка, а также участков правообладателей, которые заключили с Заказчиком соглашение о разграничении обязанностей по комплексному развитию территории.
   Проект планировки территории готовится по решению самого Заказчика и его силами, затем подлежит утверждению со стороны Минстроя МО.
   В проекте планировки территории должны быть предусмотрены достаточно точные показатели, допускающие строительство проектируемого Заказчиком объекта на Земельном участке.
4. Заказчик и его партнеры по соглашению о разграничении обязанностей заключают с Администрацией г.о. Домодедово и Минстроем МО договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя.
   Условия договора определяются по согласованию между Заказчиком, органами власти Московской области и Администрацией г.о. Домодедово. С учетом содержания регламента зоны КУРТ-nn, представляется возможным согласовать в качестве единственного обязательства Заказчика строительство складского комплекса.
5. Часть территории Земельного участка занимает охранно-защитная зона ЛЭП. Для исключения сведений о пересечении территории Земельного участка границами охранной зоны Заказчик взаимодействует ПАО «МОЭСК», которое уполномочено на изменение границ охранных зон по согласованию с Ростехнадзором.
6. Земельный участок расположен в границах санитарно-защитной зоны производственно-складских объектов. В случае если фактическая деятельность собственника указанных объектов не предполагает производство продуктов питания, может потребоваться корректировка границ санитарно-защитной зоны.
7. Земельный участок расположен в границах зоны приаэродромной территории, в связи с чем для осуществления строительства на Земельном участке необходимо получить согласование Росавиации.

Дорожная карта

1. Корректировка границ охранной зоны ЛЭП.

Заказчик обращается в ПАО «МОЭСК» с заявлением о корректировке границ охранной зоны ЛЭП.

Сроки: по согласованию с ПАО «МОЭСК».
Затраты: по согласованию с ПАО «МОЭСК».

2. Заключение соглашения о разграничении обязанностей по комплексному развитию территории (опционально).

Заказчик проводит переговоры с собственниками земельных участков __________, расположенных в зоне КУРТ-nn, для целей разграничения обязанностей по комплексному развитию территории.

Сроки: законодательно не установлены.
Затраты: отсутствуют.

3. Подготовка и утверждение проекта планировки территории.

3.1. Подготовка проекта планировки территории.

Заказчик принимает решение о подготовке проекта планировки территории и готовит его (поручает подготовку экспертной организации).

Сроки: законодательно не установлены.
Затраты: по согласованию с экспертной организацией (200 – 500 т. р.).

3.2. Утверждение проекта планировки территории.

Заказчик обращается в Минстрой МО за утверждением подготовленного проекта планировки территории.

Сроки: 30 календарных дней.
Затраты: отсутствуют.

4. Заключение договора о комплексном развитии территории.

Заказчик (а также партнеры по соглашению о разграничении обязанностей) и Администрация г.о. Домодедово, Минстрой МО заключают договор о комплексном развитии территории.

Сроки: 20 рабочих дней.
Затраты: отсутствуют.

Обоснование

1. Градостроительный и земельный аудит Земельного участка.

1.1. Общие положения о градостроительном регламенте и виде разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с ст. ст. 1, 3, 5, 15, 40 Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»), ст. ст. 1 – 5 Градостроительного кодекса РФ (далее – «ГрК РФ»), правовой режим земельного участка определяется его градостроительным регламентом.

Ст. 1, 36 ГрК РФ закреплено, что под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент земельного участка, другими словами – это совокупность параметров (способов) допустимого использования земельного участка, которые определяют, каким именно образом может использоваться тот или иной земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости.

Градостроительный регламент устанавливается земельному участку, по общему правилу, путем принятия документов территориального планирования и градостроительного зонирования, планировки территории, содержанием которых предусмотрено, к какой территориальной или функциональной зоне относится конкретный земельный участок, а также путем установления нормативов градостроительного проектирования. (гл. 3-5 ГрК РФ, подробнее в отношении градостроительного регламента Земельного участка см. п. 2.4. настоящего Заключения).

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ст. ст. 36, 37 ГрК РФ, вид разрешенного использования земельного участка (далее – «ВРИ») определяет вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок (см. п. 1.2.1., 3.1.1. настоящего Заключения).

По общему правилу, виды разрешенного использования земельного участка определяются документами градостроительного зонирования (ПЗЗ, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 6 ст. 30, ст. 34-37 ГрК РФ, подробнее см. разд. 2 настоящего Заключения), но при этом также устанавливаются земельному участку при его предоставлении (подробнее см. п. 1.2.1. настоящего Заключения).

Вид разрешённого использования отражен в государственном кадастре недвижимости (в ЕГРН, п. 4 ч. 5 ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

1.2. Градостроительный регламент Земельного участка.

В соответствии с картографической частью Правил землепользования и застройки г.о. Домодедово Московской области, утв. Решением Совета депутатов г.о. Домодедово Московской области № 1-4/865 от 28.12.2017 г., земельный участок расположен в границах территориальной зоны комплексного развития территории с индексом КУРТ-nn.:

В соответствии с текстовой частью ПЗЗ г.о. Домодедово, зоне КУРТ-nn установлен следующий градостроительный регламент:

При этом вид разрешенного использования «Склады» согласно градрегламенту Земельного участка отнесен к вспомогательным видам разрешенного использования.

В связи с этим на этапе заключения соглашения о разделении обязанностей по комплексному развитию территории, а также строительного проектирования и разработки проекта планировки территории целесообразно указывать, что на Земельном участке планируется размещение объекта, который соответствует одному из основных видов разрешенного использования.

В соответствии со сведениями ПЗЗ г.о. Домодедово, на территории Земельного участка расположена охранно-защитная зона объектов электросетевого хозяйства:

В соответствии с ст. 26 ПЗЗ г.о. Домодедово, правовой режим охранно-защитной зоны по ПЗЗ идентичен режиму, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24.02.2009 г. «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Сведений о наличии на участке иных зон с особыми условиями использования территории ПЗЗ г.о. Домодедово не содержат.

Как закреплено в графической части Генерального плана г.о. Домодедово Московской области, утв. решением Советов Депутатов городского округа Домодедово Московской области № 350/68 от 11.12.2006 г., Земельный участок расположен в пределах _____ функциональных зон: ___________:

В соответствии с картой зон с особыми условиями использования территории, земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, зоне ночного авиационного шумового воздействия аэропорта Домодедово, в зоне производственных и коммунально-складских объектов:

Факт размещения Земельного участка в границах зоны приаэродромной территории также отражен в материалах, размещенных на сайте Росавиации. Вместе с тем, сведений об утверждении границ зоны приаэродромной территории приказом Росавиации в порядке, установленном п. 2 Правил установления приаэродромной территории, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 г. № 1460, не найдено.

Исходя из сведений выданного в отношении Участка Градостроительного плана земельного участка _________ (далее – «ГПЗУ»), Земельный участок включен в границы территории, в отношении которой принят проект планировки территории «_____________» в г. Домодедово, _______________», утв. постановлением Администрации городского округа Домодедово Московской области № 3627 от 14.08.2012 г.

1.3. Анализ ограничений, накладываемых зоной КУРТ на использование Земельного участка.

В соответствии с п. 34 ст. 1 ГрК РФ, деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории - осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов.

Исходя из п. 4 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, такая деятельность должна быть направлена на то, чтобы развиваемая территория достигла:

• расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также
• расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (далее – «расчетные показатели»).

Указанные показатели должны быть установлены правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. В соответствии с ПЗЗ г.о. Домодедово, такие показатели, как «обеспеченность местами хранения транспорта», «площадь благоустройства», «плотность сети автомобильных дорог общего пользования» устанавливаются в соответствии с техническими нормами СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (далее – «СП 42.13330.2016»).

При этом иные расчетные показатели для зоны КУРТ-nn Правилами землепользования и застройки г.о. Домодедово не установлены.

Так, _________, устанавливаются нормы обеспеченности нежилых объектов парковочными местами. Согласно __________ для паркования легковых автомобилей работников и посетителей объектов указанных следует предусматривать _____________, для производственных зданий, коммунально-складских объектов, размещаемые в составе многофункциональных зон, предусмотрена норма парковочных мест из расчета ____ парковочное место на ___________ человек, работающих в ___________ смежных сменах.

Нормативы площади благоустройства территории КУРТ-nn также устанавливаются на основании СП 42.13330.2016. Так, в соответствии с Примечанием _________ указанного документа, при размещении объектов на территории производственной зоны следует предусматривать ____________.

Плотность сети автомобильных дорог общего пользования также установлена разд. 11 СП 42.13330.2016 применительно к классам автомобильных дорог.

Таким образом, в качестве расчетных показателей в зоне КУРТ-nn установлены нормативы, которые в любом случае являются обязательными при застройке Земельного участка.

В связи с этим факт нахождения Земельного участка в зоне КУРТ не создает для Заказчика иных ограничений, за исключением необходимости соблюдения особого порядка строительства в зоне КУРТ (см. ч. 2 настоящего Заключения).

1.4. Анализ иных имеющихся градостроительных и земельно-правовых ограничений прав на Земельный участок.

В соответствии с информацией ПЗЗ г.о. Домодедово, Генерального плана г.о. Домодедово, ГПЗУ, земельный участок расположен в границах следующих зон:

• частично – в охранно-защитной зоне объектов электросетевого хозяйства (в соответствии со сведениями Заказчика – охранная зона ЛЭП);
• полностью – в санитарно-защитной зоне;
• полностью – в пределах приаэродромной территории аэропорта «Домодедово»;
• полностью – в пределах приаэродромной территории аэродромов «Остафьево», «Раменское»;
• полностью – в пределах зоны ночного авиационного шумового воздействия аэропорта «Домодедово».

Указанные зоны с особыми условиями использования территория устанавливают следующие ограничения на землепользование в границах Земельного участка:

1) Охранно-защитная зона объектов электросетевого хозяйства.

В соответствии с сведениями Генплана г.о. Домодедово, часть территории Земельного участка размещена в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства. По информации, полученной от Заказчика, охранная зона была установлена для линии электропередачи.

Режим охранных зон объектов электросетевого хозяйства установлен Постановлением Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г. «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

В соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г., в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

При этом для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт не допускается:

• складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;
• размещать рынки, торговые точки, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ.

Кроме того, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений в пределах охранных зон осуществляются только с письменного решения сетевой организации о согласовании (в настоящем случае согласующая организация – ПАО «МОЭСК»).

Таким образом, нахождение в охранной зоне ЛЭП создает значительные ограничения для целевой деятельности Заказчика.

Специальный порядок исключения сведений об охранной зоне в связи с демонтажем ЛЭП законодательством не установлен.

В связи с этим границы охранных зон подлежат корректировке в том же порядке, что установлен для формирования границ охранных зон.

Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 г., границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются сетевой организацией и согласуются Ростехнадзором.

Сетевая организация обращается в Ростехнадзор с заявлением о согласовании границ охранной зоны и представляет сведения о границах охранной зоны (в виде электронного документа и в бумажном виде), которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости.

Порядок принятия решения по такому обращению закреплен в Приказе Ростехнадзора от 17.01.2013 г. № 9 «Об утверждении Порядка согласования Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору границ охранных зон в отношении объектов электросетевого хозяйства».

Решение о согласовании границ охранной зоны принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, в течение 15 рабочих дней со дня поступления указанных заявления и сведений.

Таким образом, для согласования изменения границ охранной зоны, демонтированной ЛЭП Заказчик обращается в ПАО «МОЭСК» с заявлением об установлении новых границ охранной зоны, которые отражали бы факт отсутствия ЛЭП на Земельном участке.

При этом, поскольку информация о границах зон с особыми условиями использования территории подлежит отражению в правилах землепользования и застройки в соответствии с документами, устанавливающими такую зону, факт изменения границ охранной зоны является достаточным для фактического изменения режима Земельного участка.

В связи с указанным, не требуется внесение изменений в ПЗЗ г.о. Домодедово для устранения ограничений, накладываемых охранной зоной.

Вместе с тем, мероприятия по корректировке границ охранной зоны должны быть проведены до момента подготовки проекта планировки территории, чтобы охранная зона была включена в проект в измененном виде.

При этом впоследствии сведения о новых границах охранной зоны могут быть внесены в Правила землепользования и застройки г.о. Домодедово на основании пп. 4 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ.

2) Санитарно-защитная зона.

Согласно Генплану г.о. Домодедово, Земельный участок попадает в границы санитарно-защитной зоны.

Исходя из общедоступных сведений, в том числе карты зон с особыми условиями использования Генплана, санитарно-защитная зона установлена для производственно-складского комплекса, расположенного на земельных участках ________, а также несформированном земельном участке к югу от данных участков.

Режим санитарно-защитной зоны установлен СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (введен в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. № 74).

Согласно разд. 5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, в санитарно-защитной зоне (далее – «СЗЗ») не допускается размещать:

• объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм,
• склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий;
• объекты пищевых отраслей промышленности,
• оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов.

Размещать склады продукции иных отраслей промышленности в санитарно-защитной зоне допустимо.

В настоящем случае Заказчик планирует осуществлять на Земельном участке деятельность по хранению детского питания.

Таким образом, в случае, если санитарно-защитная зона установлена не для объектов пищевой промышленности, нахождение участка в границах санитарно-защитной зоны препятствует осуществлению целевой деятельности участка.

В связи с этим, целесообразно получить ответ собственника относительно назначения складов.

В случае если в настоящее время объект, для которого установлена санитарно-защитная зона, не используется для изготовления или хранения пищевых продуктов, необходима корректировка границ санитарно-защитной зоны.

3) Зона приаэродромной территории аэропортов, аэродромов.

В соответствии с Генеральным планом г.о. Домодедово, а также исходя из содержания ГПЗУ, Земельный участок расположен в границах зоны приаэродромной территории аэропорта «Домодедово», «Остафьево», «Раменское».

Согласно п. 58 Постановления Правительства РФ от 11.03.2010 г. № 138 «Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент внесения последних изменений в Генеральный план г.о. Домодедово (ред. от 19.07.2012 г.), приаэродромная территория в Генплане г.о. Домодедово установлена по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов – окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома.

В настоящее время ст. 47 Воздушного кодекса РФ установлено иное нормирование зон приаэродромных территорий, предусматривающее разделение указанной зоны на 7 подзон с самостоятельным регулированием.

Указанное регулирование должно применяться к земельному участку в силу ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 г. № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны».

Факт размещения Земельного участка в границах зоны приаэродромной территории отражен в материалах, размещенных на сайте Росавиации.

Вместе с тем, сведений об утверждении границ зоны приаэродромной территории приказом Росавиации в порядке, установленном п. 2 Правил установления приаэродромной территории, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 г. № 1460, не обнаружено.

Кроме того, отсутствуют сведения о разделении в установленном порядке на основании акта Росавиации единой зоны приаэродромной территории, перечень которых приведен в ст. 47 Воздушного кодекса РФ.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 г. № 135-ФЗ, поскольку приаэродромная территория аэропорта «Домодедово» не установлена в порядке, предусмотренном ст. 47 ВК РФ, для осуществления строительства на Земельном участке необходимо получить согласование Росавиации.

Для получения указанного согласования Заказчик должен получить положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора о соответствии размещаемого на Земельном участке объекта требованиям законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ч. 4 ст. 4 ФЗ от 01.07.2017 г. № 135-ФЗ).

Согласование строительства в границах зоны приаэродромной территории осуществляется, в том числе, в электронной форме на портале госуслуг Московской области по адресу: https://uslugi.mosreg.ru/services/18120.

Вместе с тем, в случае, если приаэродромная зона будет установлена актом Росавиации до начала строительства объекта, в соответствии с п. 2, 3 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 г. № 1460, с наибольшей вероятностью Земельный участок, расположенный в границах полосы воздушного подхода (исходя из данных Генплана г.о. Домодедово), будет отнесен к третьей подзоне зоны приаэродромной территории, в которой существует ограничение по возможной высоте построек (максимальная высота построек в границах третьей подзоны конкретного аэродрома устанавливается Росавиацией при установлении соответствующей приаэродромной территории).

Поскольку, исходя из сведений официального сайта Росавиации, в настоящее время акт данного уполномоченного органа об установлении приаэродромной зоны для аэропорта Домодедово не принят, максимальная высота проектируемых построек на Земельном участке должна устанавливаться в результате взаимодействия с Росавиацией.

В соответствии с законодательством, какие-либо ограничения на строительство в зоне ночного авиационного шумового воздействия, отличные от ограничений, накладываемых зоной приаэродромной территории, отсутствуют. В связи с этим нахождение Земельного участка в данной зоне не влияет на возможность осуществления планируемой деятельности Заказчика.

1.5. Анализ соответствия вида разрешенного использования Земельного участка планируемой деятельности Заказчика.

В настоящее время Земельному участку установлен вид разрешенного использования «_____________».

Заказчик планирует освоение Земельного участка путем строительства склада детского питания.

Вместе с тем, ввиду отсутствия прямого указания в формулировке вида разрешенного использования Земельного участка на возможность размещения на нем складов существует риск:

• привлечения Заказчика или его должностных лиц к ответственности на основании ст. 8.8. КоАП РФ (юридическое лицо: штраф 1,5 – 2 % от кадастровой стоимости Земельного участка, должностное лицо: штраф 1 – 1,5 % от кадастровой стоимости Земельного участка),
• выдачи Заказчику предписания о прекращении деятельности склада на Земельном участке,
• а в случае неисполнения такого предписания в установленный для этого срок – также привлечения Заказчика или его должностных лиц к ответственности на основании ст. 19.5 КоАП РФ (юридическое лицо: штраф 10-20 000 руб., должностное лицо – штраф 1-2 00 руб. или дисквалификация на срок до 3 лет).

Кроме того, существует также риск, что размещенный на Земельном участке объект капитального строительства может быть признан самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ в связи с его возведением на участке, не предусматривающим возможность строительства складов.

Для снижения вышеуказанных рисков для Заказчика целесообразно заранее предпринять меры по приведению вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 (далее – «Классификатор»).

Указанным Классификатором установлена возможность деления ВРИ различных земельных участков только на основании критерия осуществляемой на участке деятельности (торговля, бытовое обслуживание, производство и т.п.).

В соответствии с п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 171-ФЗ»), правообладатель земельного участка вправе потребовать от органа, уполномоченного на изменение ВРИ, установить соответствие между текущим ВРИ земельного участка и Классификатором.

Цель данной процедуры – выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования (которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго даже в случае их противоречия градостроительному регламенту Земельного участка на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ).

В соответствии с ст. 2 Закона Московской области от 24.07.2014 № 106/2014-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области», ст. 2 Закона Московской области от 26.12.2018 № 242/2018-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений», полномочия в рассматриваемой сфере переданы органам местного самоуправления (Администрации г.о. Домодедово).

Наиболее близкими аналогами текущему ВРИ Участка являются виды:

• с индексом 6.9. «Склады» – «размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов»;
• с индексом 6.0. «Производственная деятельность» – «размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом» (данный вид разрешенного использования включает вид 6.9. «Склады»). 

Также в дополнение к указанным видам участку может быть установлен ВРИ:

• с индексом 4.1. «Деловое управление» – «размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)».

В связи с этим в результате приведения ВРИ Участка в соответствие классификатору Администрация г.о. Домодедово будет обязана установить Участку вид разрешенного использования «производственная деятельность (6.0.)» или «склады (6.9.)» или комбинация из указанных видов с видом «деловое управление (4.1.)».

Последствия присвоения участку какого-либо из данных вариантов ВРИ отражены в разд. 4 настоящего Заключения.

В силу п. 13 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ, вышеуказанная процедура осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ (напр., разъяснение Управления Росреестра по Московской области от 2018 г. «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости»).

Согласно п. 13 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ, Администрация обязана принять решение об установлении соответствия между ВРИ Земельного участка и Классификатором в течение 1 (Одного) месяца с даты поступления заявления.

 

2. Порядок строительства в режиме комплексного развития территории по инициативе правообладателей.

Ст. 46.9. ГрК РФ предусмотрен следующий порядок строительства в рамках зоны КУРТ:

1) заключение между Заказчиком и правообладателями соседних участков ________соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.

В указанном соглашении Заказчик и правообладатели соседних участков устанавливают, в каком порядке распределяются обязанности по подготовке документации по планировке территории, а также обязанности, связанные с достижением расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также их территориальной доступности.

2) подготовка проекта планировки территории в отношении земельных участков, в отношении которых заключено соглашение.

Подготовка проекта планировки территории (далее – «ППТ») является обязательным этапом для заключения договора о комплексном развитии территории.

В соответствии с ч.1 ст. 42 ГрК РФ, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект планировки территории готовится самим правообладателем Земельного участка (ч. 1.1 ст. 45 , при этом на основании ч. 5.1. ст. 46 ГрК РФ, публичные слушания по проекту планировки территории в данном случае не проводятся.

В связи с этим для Заказчика является целесообразным включить в проект планировки параметры, которые будут удовлетворять потребностям Заказчика и при этом будут достаточно подробными.

Вместе с тем, поскольку у Минстроя МО есть полномочия отправить подготовленный Заказчиком проект планировки территории на доработку, целесообразно привлекать консультантов Минстроя для составления проекта, который с наибольшей вероятностью получит одобрение.

В этом случае фактическое (неформальное) утверждение проекта планируемого строительства на Земельном участке будет осуществлено именно на этапе подготовки проекта планировки территории.

3) заключение договора о развитии территории с органами власти Московской области и местного самоуправления.

В соответствии с п. 16 Постановления Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38 «Об утверждении Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области», договор о комплексном развитии территории заключается между правообладателем участка, органом местного самоуправления и уполномоченным органом власти Московской области.

Данный договор должен включать в себя обязательства частного субъекта по комплексному развитию территории и достижению расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также их территориальной доступности.

Условия договора о комплексном развитии территории будут определяться по результатам переговоров между представителями Заказчика и должностными лицами Администрации г.о. Домодедово и органов власти Московской области.

Вместе с тем, как было указано в п. 1.3 настоящего Заключения, в настоящем случае установленные для зоны КУРТ-nn целевые расчетные показатели фактически совпадают с нормативами, которые в любом случае являются обязательными для Заказчика при осуществлении строительства.

В связи с этим договор о комплексном развитии территории по согласованию с органами власти Московской области и местного самоуправления может фактически содержать в себе лишь обязательство Заказчика построить объекты складского назначения.

2.1. Порядок и условия заключения соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.

В зону КУРТ-nn в соответствии с ПЗЗ г.о. Домодедово Московской области включены, наряду с Земельным участком Заказчика, следующие земельные участки:

_____________

На основании ч. 3, 4 ст. 46.9. ГрК РФ, комплексное развитие территории может осуществляться по инициативе как одного, так и нескольких правообладателей земельных участков, включенных в границы соответствующей зоны.

Таким образом, Заказчик вправе предложить правообладателям соседних земельных участков объединиться для осуществления деятельности по комплексному развитию территории.

В случае их согласия стороны заключают между собой соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее – «соглашение о разграничении обязанностей»).

В соответствии с указанным соглашением, стороны определяют, в каком порядке распределяются обязанности сторон по подготовке проекта планировки территории, а также по достижению расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и их территориальной доступности (с учетом замечаний в п. 1.3. настоящего Заключения).

Форма соглашения о разграничении обязанностей предусмотрена в Приложении № 1 к Примерной форме договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, утв. Постановлением Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38 «Об утверждении Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области».

В том числе, обязательными условиями соглашения о разграничении обязанностей являются (ч. 5 ст. 46.9 ГрК РФ)

• сведения о границах части КУРТ, в отношении которой предполагается осуществление комплексного развития территории по инициативе правообладателей;
• обязательства сторон, возникающие в связи с реализацией мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, в том числе по обеспечению подготовки и утверждения документации по планировке территории;
• порядок и условия распределения между правообладателями расходов на осуществление мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, включая подготовку документации по планировке территории, и доходов от реализации ими инвестиционных проектов в рамках комплексного развития территории по инициативе правообладателей;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения.

При этом согласно ч. 8 ст. 46.9. ГрК РФ, в случае, если в границы территории КУРТ включены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, любые объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур размещаются в границах публичных земельных участков. Включение в соглашение о разграничении обязанностей условия о размещении подобных объектов на частных участках является правомерным лишь в случае, если размещение их на публичных участках невозможно.

Для заключения договора о развитии территории с Московской областью участие всех правообладателей участков в границах зоны КУРТ не является обязательным.

Так, согласно ч. 7, 11,12, 17 ст. 46.9 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории и заключение договора о развитии застроенной территории осуществляется в отношении земельных участков тех правообладателей (или того правообладателя), со стороны которых поступила инициатива о развитии зоны КУРТ.

Иные правообладатели земельных участков в зоне КУРТ вправе присоединиться к договору о развитии застроенной территории в течение срока, который устанавливается соглашением о разграничении обязанностей или самим договором.

Такие правообладатели присоединяются к уже заключенному соглашению о разграничении обязанностей путем подписания дополнительного соглашения с остальными инвесторами.

Кроме того, они также самостоятельно осуществляют подготовку изменений в проект планировки территории зоны КУРТ и согласуют такие изменения с первоначальными инициаторами развития территории.

Таким образом, до начала осуществления мероприятий по подготовке проекта планировки территории Заказчик и правообладатели земельных участков вправе заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Вместе с тем, в случае отказа правообладателей соседних земельных участков от заключения соглашения либо в случае невозможности установления контакта с указанными лицами Заказчик вправе обратиться за подготовкой проекта планировки территории и заключением договора о развитии зоны КУРТ самостоятельно.

2.2. Перспективы разработки проекта планировки территории в отношении Земельного участка и смежных с ним участков.

Исходя из ч. 8, 9 ст. 46.9. ГрК РФ, для заключения договора на развитие застроенной территории правообладатель земельного участка обязан осуществить подготовку проекта планировки территории (далее – «ППТ»).

Аналогичный вывод следует из п. 17 Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области, утв. Постановлением Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38, п. 6.2. Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38 (принято только для целей размещения жилых объектов, однако нормы могут применяться уполномоченными органами по аналогии).

Порядок разработки проекта планировки территории в Московской области закреплен в Постановлении Правительства МО от 04.12.2018 г. № 884/39 «Об утверждении Положения о порядке принятия решения о подготовке проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в Московской области» (далее – «Положение о порядке подготовки проекта ППТ»), Постановлении Правительства МО от 17.08.2018 г. № 542/29 «Об утверждении Положения о порядке принятия решения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории в Московской области» (далее – «Положение о порядке утверждения проекта ППТ»).

В соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 45 ГрК РФ, пп. 2 п. 1.4. Положения о порядке подготовки проекта ППТ, лицо, земельный участок которого расположен в границах территории КУРТ, вправе самостоятельно принимать решение о подготовке проекта планировки территории.

Инициатор комплексного развития территории (Заказчик либо Заказчик и правообладатели соседних земельных участков) в этом случае обязан уведомить о своем решении главу г.о. Домодедово, а также Минжилполитики Московской области и Главархитектуру Московской области.

Поскольку органом, уполномоченным на принятие решения об утверждении проекта планировки территории, является Минстрой Московской области, необходимо также уведомить данный орган о начале процедуры подготовки ППТ (несмотря на то, что необходимость уведомления Минстроя МО Положением о порядке подготовки проекта ППТ не предусмотрена)

Согласно ч. 1.2. ст. 45 ГрК РФ, подготовка проекта планировки территории осуществляется за счет средств Заказчика самостоятельно или привлекаемыми организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Требования к содержанию проекта планировки территории и порядку его подготовки закреплены ст. 42, 45 ГрК РФ, Постановлением Правительства РФ от 31.03.2017 г. № 402, Приложениях 1, 2, 8 к Положению о порядке утверждения проекта ППТ.

Утверждение подготовленного проекта планировки территории осуществляется в следующем порядке:

1) Обращение в Минстрой Московской области.

Для утверждения подготовленного проекта планировки территории Заказчик обращается с соответствующим заявлением в Минстрой Московской области (п. 6.1. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).

Помимо подготовленного проекта планировки территории, заявитель обязан приложить к заявлению:

• проект договора о комплексном развитии территории с приложениями (в т.ч. с соглашением о разделении обязанностей) (п. 10.12. Положения о порядке утверждения проекта ППТ);
• технические условия на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения; на подключение к инженерным коммуникациям (связь и др.) (п. 10.5. Положения о порядке утверждения проекта ППТ);
• решение о подготовке проекта планировки территории, принятое инициатором развития территории (Заказчиком или Заказчиком и правообладателями соседних земельных участков).

Срок рассмотрения заявления составляет 30 календарных дней (п. 8.1.3. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).

2) Направление ППТ на согласование в Главархитектуру Московской области.

Минстрой МО направляет проект на согласование в Главархитектуру Московской области, которая готовит по нему сводное заключение.

Подготовка заключения осуществляется в течение 15 календарных дней (включаются в упомянутый выше 30-дневный срок, п. 8.1.3. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).

Основания для вынесения отрицательного заключения не закреплены в законе.

Исходя из п. 5.2.4. Положения о порядке утверждения проекта ППТ, Минстрой МО вправе также направить проект планировки территории или отдельные касающиеся данного документа вопросы на рассмотрение Градостроительного совета МО или Межведомственной комиссии Градостроительного совета МО.

Вместе с тем, основания для такого направления и порядок взаимодействия данных органов при принятии ППТ для территории КУРТ не установлен.

3) Принятие Минстроем МО решения по заявлению об утверждении ППТ.

При этом Минстрой МО вправе принять решение о направлении подготовленного ППТ на доработку либо принять решение об отказе в утверждении документации.

В соответствии с п.13 Положения о порядке утверждения проекта ППТ, проект планировки территории может быть направлен на доработку в случае противоречия формальным требованиям оформления проекта планировки территории, а также:

• решению о подготовке проекта планировки территории,
• окументам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, нормативам градостроительного проектирования, градостроительным регламентам, режимам зон с особыми условиями использования территорий;
• принятым программам комплексного развития инфраструктуры муниципального образования;
• ежиму земельных участков в части категории земель.

В отличие от решения о направлении ППТ на доработку, решение об отказе в утверждении проекта планировки территории выносится исключительно по формальным основаниям (п. 14 Положения о порядке утверждения проекта ППТ).

В случае, если Минстроем принято решение об утверждении документации ППТ, Минстрой направляет указанное решение вместе с уведомлением о начале процедуры заключения договора о развитии застроенной территории по инициативе правообладателей (п. 6.3. Положения о порядке утверждения проекта ППТ).

Таким образом, принятие решения о подготовке проекта планировки и саму подготовку Заказчик осуществляет самостоятельно.

Подготовленный проект планировки территории подлежит утверждению Минстроем МО по согласованию с Главархитектурой МО; при этом при наличии существенных противоречий согласующий орган направляет документацию по планировке территории на доработку.

2.3. Заключение договора с Московской областью о комплексном развитии территории.

Порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в Московской области закреплен в Постановлении Правительства МО от 17.10.2017 г. № 873/38 «Об утверждении Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области» (далее – «Положение о порядке комплексного развития территорий в Московской области»).

Указанный документ содержит лишь общее регулирование порядка заключения договора о комплексном развитии территории.

Иные нормативно-правовые акты, которые устанавливали бы порядок заключения договора для строительства объектов нежилого назначения на участках КУРТ, в Московской области не приняты.

Порядок заключения договоров комплексного развития территории на уровне г.о. Домодедово также не определен.

Таким образом, порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей для строительства нежилых объектов не установлен.

В Московской области также принято Постановление Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38, которым установлен порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей для строительства и реконструкции жилых объектов или объектов жилого назначения с включением объектов нежилого назначения (см. п. 1.1.).

Указанный нормативно-правовой акт может применяться органами государственной власти по аналогии для разрешения вопросов о порядке строительства в режиме КУРТ нежилых объектов.

Кроме того, в иных муниципальных образованиях приняты акты относительно порядка заключения договоров о строительстве нежилых объектов в зонах КУРТ применительно к территории таких муниципалитетов.

Данные акты также могут использоваться для понимания процесса заключения договора в г.о. Домодедово.

Исходя из указанных документов, орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии территории со стороны Московской области - Минстрой Московской области, со стороны муниципального образования – Администрация г.о. Домодедово.

Согласно ч. 9 Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38, для заключения договора о комплексном развитии территории заявитель представляет следующие документы:

• предлагаемый к заключению проект договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей с приложениями.
  Примерная форма договора утверждена постановлением Правительства Московской области от 17.10.2017 г. № 873/38 «Об утверждении Положения о порядке комплексного развития территорий в Московской области».
• соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе Правообладателей (см. п. 2.1. настоящего Заключения).
• описание и эскиз границ территории, внутри которой предполагается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.
• сведения об утвержденной документации по планировке территории.
• график исполнения обязательств по развитию территории (в соответствии с формой, утв. в приложении №6 к Постановлению Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38).
• график благоустройства развиваемой территории (форма по аналогии с приложением №6 к Постановлению Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38).

Перечень документов, необходимых для заключения договора в соответствии с актами муниципальных образований Московской области, аналогичен перечню в Постановлении Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38.

Таким образом, в договоре о комплексном развитии территории должно быть предусмотрено детальное регулирование порядка строительства объектов в границах КУРТ, включая графики исполнения обязательств инициатором развития территории.

В соответствии с ч. 12 Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38, основанием для отказа в заключении договора может служить (помимо формальных оснований):

• несоответствие предлагаемых параметров развития территории параметрам комплексного и устойчивого развития территории, предусмотренным градостроительными регламентами ПЗЗ, документам территориального планирования, документации по планировке территории применительно к рассматриваемой территории;
• несоответствие программам комплексного развития инфраструктуры муниципального образования;
• несоответствие предлагаемых к размещению объектов правовому режиму земельных участков;
• противоречие представленных документов нормам ст. 46.9 ГрК РФ и законодательству РФ.

Аналогичные основания предусмотрены актами органов власти местного самоуправления.

Указанные основания для отказа являются широкими и предполагают возможность широкой трактовки со стороны уполномоченного органа.

Вместе с тем, с учетом согласования с Минстроем МО проекта планировки территории, отказ в заключении договора о развитии застроенной территории на данном этапе представляется маловероятным.

Срок для подготовки проекта договора со стороны публичных органов – 20 рабочих дней.

Договор о развитии застроенной территории подписывается между заявителем, Администрацией г.о. Домодедово и Минстроем МО.

В случае принятия положительного решения о возможности заключения договора Заявителю в Личный кабинет на РПГУ направляется информационное письмо о необходимости явиться в МФЦ для получения копий договора.

Срок для рассмотрения проекта договора со стороны Заявителя – 30 календарных дней (п. 6.5.1.3. Постановления Правительства МО от 31.10.2018 г. № 794/38).

После подписания договора со своей стороны заявитель должен направить 2 экземпляра в Минстрой МО (свой экземпляр заявитель получит в МФЦ в день подписания).

Неподписание проекта договора в установленный для этого срок влечет отказ в заключении договора. В соответствии с п. 6.6. Положения о порядке утверждения проекта ППТ, в случае неподписания направленного в адрес заявителя договора о развитии застроенной территории в течение 30 календарных дней с даты получения информационного письма в личном кабинете портала, Минстрой МО отменяет решение об утверждении подготовленного для зоны КУРТ проекта планировки территории.

Таким образом, договор о развитии застроенной территории подлежит заключению между инициатором развития застроенной территории, Администрацией г.о. Домодедово и Московской областью.

Договор будет содержать детальное регулирование порядка исполнения Заказчиком его обязательств по развитию застроенной территории.

Вместе с тем, с учетом замечаний, указанных в п. 1.3. Заключения, при согласовании с уполномоченными органами в качестве обязательств Заказчика договор может предусматривать только обязанности по застройке территории складскими объектами.

 

3. Возможность изменения ПЗЗ г.о. Домодедово с целью исключения сведений о зоне КУРТ.

Как было указано в п. 1.3. Заключения, факт вхождения Земельного участка в зону КУРТ-nn не влечет невозможности строительства на данном Земельном участке объектов складского назначения.

Между тем, в качестве альтернативы процедурам подготовки проекта планировки территории и заключения договора о комплексном развитии территории с публичными субъектами Заказчик может рассмотреть возможность внесения в ПЗЗ г.о. Домодедово изменений градостроительного регламента Земельного участка.

При этом, поскольку сведения о зоне КУРТ-nn не внесены в Единый государственный реестр недвижимости и документы территориального планирования, исключение данной зоны из ПЗЗ не потребует корректировки указанных документов.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ муниципалитетов Московской области урегулирован Постановлением Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51, Распоряжением Главархитектуры МО от 20.12.2018 г. № 30РВ-493 «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки поселения, городского округа Московской области».

Полномочия по внесению изменений в ПЗЗ муниципальных образований Московской области осуществляют органы власти Московской области (ст. 2 Закона Московской области от 24.07.2014 г. № 106/2014-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области»).

1) Направление предложения о внесении изменений в ПЗЗ г.о. Домодедово в Мособлархитектуру.

Право на внесение предложений предоставлено любым физическим и юридическим лицам (ч. 3 ст. 33 ГрК РФ).

При этом ПЗЗ могут быть изменены как по заявлению правообладателей участков об изменении границ территориальных зон или их градостроительных регламентов, так и в связи с несоответствием ПЗЗ иным источникам информации о градостроительном регламенте участка (например, в связи с несоответствием сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий или режима указанных зон в ПЗЗ сведениям об указанных зонах в ЕГРН).

Порядок прохождения процедуры во всех случаях является формально одинаковым.

К пояснительной записке о сути предложения об изменении ПЗЗ должны быть приложены документы, указанные в п. 10.1. Распоряжения Главархитектуры МО от 20.12.2018 г. № 30РВ-493: градостроительная (функционально-планировочная) концепция развития территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки, архитектурный проект объекта капитального строительства, материалы, подтверждающие соблюдение требований технических регламентов и прав третьих лиц.

2) Составление рекомендаций для Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области.

Мособлархитектура на основании представленных Заявителем документов, а также сведений, полученных от иных государственных органов в результате межведомственного взаимодействия, в течение 16 рабочих дней готовит рекомендации для Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области (далее – «Комиссия по ПЗЗ») относительно принятия или отказа в принятии предложения об изменении правил землепользования и застройки.

Кроме этого, Мособлархитектура направляет запрос о предоставлении рекомендаций по поступившему предложению в Администрацию г.о. Домодедово. Администрация обеспечивает направление рекомендаций Мособлархитектуре в течение 5 календарных дней с даты получения запроса (п. 37 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51, п. 5 ст. 24 Решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 28.12.2017 г. № 1-4/865).

3) Принятие решения об одобрении или об отклонении предложения на заседании Комиссии и подготовка заключения Мособлархитектуры.

Комиссия по ПЗЗ рассматривает вопрос о возможности изменения ПЗЗ в ходе заседания, по результатам которого заявителю направляется выписка из протокола заседания Комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в течение 15 рабочих дней (Приложение № 11 к Распоряжению Главархитектуры МО от 20.12.2018 г. № 30РВ-493).

По результатам рассмотрения вопроса на заседании Комиссии по ПЗЗ Мособлархитектура в течение 5 календарных дней готовит заключение о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении изменений в ПЗЗ и направляет заключение в Градостроительный совет МО (п. 39 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51).

4) Принятие решения об одобрении или об отклонении предложения на заседании Градостроительного совета МО.

Заключение Мособлархитектуры о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении изменений в ПЗЗ подлежит рассмотрению на заседании Градостроительного совета Московской области.

Заседание Градостроительного совета МО проводится в течение 10 календарных дней со дня поступления заключения (п. 40 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51).

5) Разработка проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

На основании протокола заседания Градостроительного совета Мособлархитектура в течение 5 календарных дней готовит решение о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или решение об отклонении предложения о внесении изменения в ПЗЗ с указанием причин отклонения (п. 40 Постановления Правительства МО от 30.12.2014 г. № 1182/51).

В обоих случаях решение Мособлархитектуры подлежит направлению в адрес лица, направившего предложение о внесении изменений.

6) Проведение публичных слушаний.

Порядок проведения публичных слушаний по вопросу внесения изменений в ПЗЗ г.о. Домодедово закреплен в Решениях Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.07.2018 г. № 1-4/904 «Об утверждении Положения об организации и проведении публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности на территории городского округа Домодедово», от 17.07.2018 г. № 1-4/905 «Об утверждении Порядка предоставления предложений и замечаний по вопросу, рассматриваемому на публичных слушаниях в сфере градостроительной деятельности на территории городского округа Домодедово».

Публичные слушания проводятся на основании постановления главы г.о. Домодедово.

Срок проведения публичных слушаний составляет 65 календарных дней с момента вынесения постановления главы г.о. Домодедово (п. 15.2. Решения Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.07.2018 г. № 1-4/904).

При этом в случае, если внесение изменений в ПЗЗ будет выражаться только в изменении градостроительного регламента зоны КУРТ-nn (например, для внесения ВРИ «6.9. Склады» в число основных видов разрешенного использования), публичные слушания проводятся в течение 1 календарного месяца с участием лишь правообладателей объектов недвижимости в границах данной зоны.

7) Принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г.о. Домодедово.

Изменения в ПЗЗ утверждаются Решением Совета депутатов городского округа Домодедово МО, при этом Совет депутатов вправе как утвердить изменения в ПЗЗ в текущей редакции, так и направить проект изменений в ПЗЗ в адрес главы г.о. Домодедово на доработку в соответствии с заключением о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по указанному проекту.

Срок для рассмотрения изменений в ПЗЗ в Совете депутатов законодательно не установлен.

В случае утверждения изменения ПЗЗ на заседании Совета депутатов городского округа Домодедово Решение Совета подлежит опубликованию, а также размещению в ИСОГД МО (информационная система обеспечения градостроительной деятельности Московской области).

Таким образом, процедура внесения изменений в Правила землепользования и застройки представляет собой сложную бюрократизированную процедуру с участием многочисленных согласующих органов.

Наиболее важными этапами данной процедуры являются получение положительных рекомендаций Москомархитектуры, решение Комиссии по ПЗЗ, решение Градостроительного совета МО, а также публичные слушания.

Вместе с тем, как было отмечено в разд. 2 настоящего Заключения, расположение Земельного участка в границах зоны КУРТ-nn не является препятствием для строительства на участке проектируемого Объекта.

В связи с указанным, в текущей ситуации предпочтительным способом освоения Земельного участка является заключение договора о комплексном развитии территории зоны КУРТ-nn.

Внесение изменений в ПЗЗ может рассматриваться как вспомогательный вариант корректировки градостроительного регламента указанной зоны (например, для внесения ВРИ «6.9. Склады» в число основных).

 

4. Возможность оптимизации платежей в бюджет с учетом применения вышеописанных механизмов корректировки режима Земельного участка.

В настоящее время Земельному участку ___________ площадью ________установлена кадастровая стоимость ___________ руб.

Кадастровая стоимость определена исходя из отнесения Земельного участка к виду разрешенного использования (для целей определения кадастровой стоимости) «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (исходя из сведений кадастровой оценки).

Удельный показатель кадастровой стоимости для Земельного участка составляет ______ руб./кв. м (далее – «УПКС»).

Вместе с тем, в соответствии с данными последней кадастровой оценки, средние показатели кадастровой стоимости земельных участков в разрезе муниципальных районов и кадастровых кварталов превышают УПКС Земельного участка.

Согласно Приложению № 1 к Распоряжению Минмособлимущества от 27.11.2018 г. № 15ВР-1634, средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в разрезе кадастровых кварталов и групп видов использования участков для квартала __________ для объектов, обеспечивающих деятельность сегмента «Производственная деятельность» составляет 2 066,37 руб./кв. м, для производственных объектов сегмента «Производственная деятельность» – 1 490,48 руб./кв. м.

Таким образом, для снижения земельно-правовых платежей Заказчик вправе обратиться в комиссию Московской области по оспариванию результатов кадастровой стоимости или в суд в связи с несоответствием кадастровой оценки его рыночной стоимости и несоответствием сведений, учтенных в ходе кадастровой оценки, его фактическому использованию.

К заявлению об оспаривании, обосновывающему необходимость снижения кадастровой стоимости, должны быть приложены: выписка из ЕГРН о земельном участке, а также отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В случае комиссионного обжалования комиссия в течение 3 рабочих дней направляет заявление в бюджетное учреждение, осуществляющее кадастровую оценку.

Общий срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать 30 календарных дней (ч. 14 ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Негативное решение комиссии может быть впоследствии рассмотрено в суде (ч. 22 ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).