+7 495 989-47-25

Способы оптимизации платежей за землю и недвижимость

Правовой центр «Два М» оказывает услуги по снижению земельных и налоговых платежей для организаций и предпринимателей.

Существует множество способов оптимизации земельных и налоговых платежей, однако многие коммерческие компании и предприниматели не занимаются вопросами оптимизации платежей либо уделяют им недостаточное внимание, применяя шаблонные и неэффективные методы. Нередко собственники и арендаторы участков годами переплачивают в связи с наличием в реестровых данных или расчетах уполномоченных органов неустраненных ошибок, ведущих к многократному завышению платежей.

Профессиональный комплексный подход к оптимизации платежей за землю и недвижимость позволяет сохранить в компании значительные финансовые средства (в среднем 20-50% от общей суммы земельных и имущественных платежей в бюджет, а иногда и более) и направить их на поддержку и развитие важных бизнес-процессов.

Для получения коммерческого предложения по оптимизации земельных платежей   с указанием кадастрового номера объекта.

Способы оптимизации платежей за землю и недвижимость

Для удобства все возможные способы оптимизации земельных и налоговых платежей можно свести к следующим:

Конкретный способ оптимизации платежей, а чаще – их грамотное сочетание, определяется в рамках земельного и градостроительного аудита в зависимости от различных факторов: прав на землю и недвижимость, месторасположения участка, градостроительного регламента участка и установленных ВРИ, назначения объектов, процента используемой площади участка, а также планируемого использования земли и недвижимости.

Арендная плата за землю

Порядок расчета арендной платы в Москве, Московской области и других регионах кардинально отличается. Так, арендная плата в Москве рассчитывается от кадастровой стоимости, тогда как в Московской области определяется по специальной формуле исходя из ряда ставок и коэффициентов. Соответственно, если в первом случае актуален такой способ оптимизации, как снижение кадастровой стоимости участка, то во втором - следует проверить корректность применения всех составляющих в формуле расчета арендной платы.

Кроме того, снижение арендной платы в ряде случаев целесообразно путем изменения ВРИ участка, в т. ч. приведения его в соответствие с действующим классификатором. Раздел участка актуален, если расположенные на участке объекты подпадают под разные группы для расчета кадастровой стоимости участка или в их отношении применимы различные арендные ставки либо для исключения неиспользуемой площади.

Снижение арендных платежей за землю также возможно, если имеются основания для отнесения участка к одной из льготных категорий, в отношении которых законом установлены пониженные ставки аренды.

Обоснование невозможности использования участка позволяет не платить арендную плату за землю или существенно снизить ее размер.

Земельный налог

Земельный налог рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. В этой связи его оптимизация актуальна путем уменьшения кадастровой стоимости участка.

В зависимости от ситуации, снизить размер земельного налога также возможно путем изменения ВРИ участка, обоснования отнесения участка к перечню исключенных из налогообложения земельным налогом или к льготной категории, а также путем раздела участка либо изменения его границ.

Налог на имущество по кадастровой стоимости

Оптимизация налоговых платежей путем исключения расположенных на участке зданий из перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости актуальна в случаях, когда:

  • здания не используются для размещения торгово-офисных объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания;
  • под указанные коммерческие виды деятельности задействовано менее 20% полезной площади помещений.

В ряде случаев оптимизация налоговых платежей целесообразна путем изменения ВРИ участка. Раздел участка в отдельных ситуациях позволяет вывести часть зданий на участке из-под налога на имущество по кадастровой стоимости.

Кроме того, для ряда объектов установлены налоговые льготы, обоснование применения которых позволяет снизить размер налога.

Плата за снятие запрета на строительство

Оптимизация платежей также может быть связана с планируемой застройкой участка или реконструкцией имеющихся на земельном участке объектов.

Для землепользователей в г. Москве зачастую актуален вопрос снятия установленного при выкупе участка запрета на строительство, в т. ч. поиска законных способов избежать необходимости внесения платы снятие запрета в бюджет города.

Законодательством г. Москвы установлены случаи, когда плата за снятие запрета на строительство не подлежит взиманию (в т. ч. в отношении отдельных объектов). Также в отдельных случаях возможна реконструкция уже построенных на участке объектов без внесения платы за снятие запрета на строительство.

Кроме того, некоторые виды работ не подпадают под законодательное понятие строительства и, соответственно, не требуют для их выполнения снятия запрета на строительство.

Плата за смену вида разрешенного использования

Для многих землепользователей, планирующих осуществление строительства на участках в Москве и Московской области, актуален вопрос оптимизации платы за смену вида разрешенного использования. Местным законодательством установлены особенности в порядке расчета указанной платы.

В ряде случаев (в т. ч. для отдельных видов объектов) изменение разрешенного использования участка возможно без взимания платы либо с применением льготной ставки (коэффициента). Также законом предусмотрена возможность предоставления рассрочки внесения платы за изменение ВРИ участка.

Применительно к г. Москве, если одновременно с изменением ВРИ снимается запрет на строительство, владелец участка может внести только плату за снятие запрета на строительство (смена ВРИ в этом случае осуществляется бесплатно).

Раздел участка актуален для снижения платы за смену ВРИ, когда планируется застройка только части участка либо меняется кадастровая стоимость или ставка под частью объектов.

Повышенная арендная плата при строительстве

На период строительства или реконструкции в г. Москве установлен весьма специфический порядок расчета арендной платы за землю, определяемый в большинстве случаев как сумма базовой ставки аренды и повышенной ее части. При этом он кардинально отличается в зависимости от месторасположения участка, назначения планируемых к строительству объектов, а также параметров строительства (реконструкции).

Для строительства и реконструкции ряда объектов законодательством г. Москвы предусмотрены различные льготы, в т. ч. освобождение от внесения повышенной части аренды, а также рассрочка. В связи с чем в ряде случаев целесообразно изменение ВРИ участка. Раздел участка актуален для снижения повышенной арендной платы при строительстве, если планируется строительство только на части участка либо меняется кадастровая стоимость или ставка под частью объектов.

Грамотный подход к реализации проекта, в т. ч. юридической квалификации возводимых объектов с точки зрения разрешенного использования, позволяет избежать внесения повышенной арендной платы на период строительства (реконструкции) либо значительно снизить ее размер.

Плата за выкуп земельного участка под зданием

Цена выкупа земельного участка под недвижимостью определяется на региональном уровне. Вместе с тем, как в Москве, так и в Московской области выкупная цена рассчитывается от кадастровой стоимости участка, что делает актуальным оптимизацию выкупной цены через предварительное уменьшение кадастровой стоимости участка.

Также в Московской области установлен ряд льготных режимов для отдельных категорий земель и видов использования.

В тех случаях, когда ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка или ставку аренды, целесообразна оптимизация выкупной платы путем изменения ВРИ участка. Раздел участка актуален, если планируется застройка только части участка либо меняется кадастровая стоимость или ставка под частью объектов.

Для получения коммерческого предложения по оптимизации земельных и налоговых платежей оставьте заявку с указанием кадастрового номера объекта.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 и e-mail: margolin@2m.ru 
или через форму обратной связи: 

Юридические услуги