Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Оптимизация платежей за землю и недвижимость

Возможность снижения различных видов платежей в бюджет всегда является значимым вопросом для собственников и арендаторов земли, застройщиков. собственников коммерческой недвижимости.

В связи с этим одним из основных направлений деятельности Правового центра уже многие годы является поиск вариантов законной оптимизации данных платежей для организаций и предпринимателей Москвы и Московской области. В том числе судебные споры с государственными и муниципальными органами в земельной сфере.

А именно, мы готовы предложить варианты снижения:

В том числе готовим комплексные юридические заключения (градостроительный и земельный аудит) по вопросам снижения земельно-правовых платежей, равно как и вопросам застройки и иного использования участков.

Примеры наших работ по градостроительно-земельному аудиту можно увидеть здесь.

Также готовы представлять интересы по вопросам снижения и отсрочки арендной платы и налогов в связи с корнавирусной пандемией.

К вопросам снижения платы за землю мы всегда подходим комплексно — рассматриваем все возможные варианты с учётом специфики конкретного объекта и задач клиента. В этом отличие нашей работы, от большинства аналогичных предложений, касающихся лишь снижения кадастровой стоимости «поточным» методом без учёта конкретных обстоятельств. При этом мы работаем только с производственной и коммерческой недвижимостью, девелоперскими проектами, не стремимся к росту «количеством», что позволяет уделить достаточно внимания наших специалистов каждому проекту.

Оптимизация платежей за землю и недвижимость

Хотя разными законами установлено достаточно много различных платежей в бюджет за землю и недвижимость, они производны от основных характеристик объекта - разрешённого использования и кадастровой стоимости. Которая в свою очередь, также определяется исходя из разрешённого использования участка.

В ряде случаев значимыми являются также иные характеристики конкретного участка (вхождение в зоны с особыми условиями использования и т. д.) и, реже, специфика субъекта, являющегося правообладателем недвижимости (льготы для отдельных категорий организаций).

Так если разрешённое использование участка определено некорректно, это может привести к завышению его кадастровой стоимости и, соответственно, разных видов платежей для собственника.

Минимизация кадастровой стоимости земли и зданий на основании отчёта о рыночной оценке

Снижать кадастровую стоимость через суд на основании отчёта оценщика, (наиболее распространённое предложение на юридическом рынке) мы рекомендуем лишь тогда, когда есть чёткое понимание, что разрешённое использование участка и иные значимые характеристики определены корректно, кадастровая стоимость рассчитана без методических ошибок, нет перспектив добиться оптимизации путём изменения ВРИ, раздела участка и т. д. Но и в этом случае снижение кадастровой стоимости на основании рыночной будет наиболее эффективным если проводится с постоянным рабочим взаимодействием оценщика и земельного юриста на этапе подготовки отчёта, с учётом результатов юридического аудита участка. Функция юриста не должна сводиться к тому, чтобы «отнести» готовый отчёт в суд. В таком случае у оценщика будет возможность отразить в отчёте специфику правового статуса участка или здания, влияющую на расчёт его стоимости. Что будет полезно даже в том случае, если в дальнейшем суд назначит экспертизу в другой организации.

Оспаривание методических ошибок кадастровой оценки

Завышение кадастровой стоимости участка или здания (в разы) часто происходит из-за их отнесения при кадастровой оценке к неверной оценочной группе (в группу объединяются объекты со схожим разрешённым использованием). Реже встречается неверный учёт иных значимых характеристик участка.

В зависимости от того, на каком этапе правообладатель выявил такую ошибку, возможны:

  • оспаривание кадастровой стоимости в суде в связи с методологический ошибкой (с одновременной подготовкой отчёта о рыночной стоимости или без);
  • оспаривание действий бюджетного учреждения, осуществляющего кадастровую оценку (в суд или в досудебном порядке).
  • направление замечаний на отчет о новой кадастровой оценке до его утверждения.

Изменение разрешённого использования участка

Разрешённое использование участка является одним их основных факторов для кадастровой оценки. Кадастровая стоимость соседних участков с разным разрешённым использованием часто отличается в разы.

В связи с этим для оптимизации кадастровой стоимости нередко бывает целесообразно изменить разрешённое использование участка. В том числе - предварительно разделив участок, занятый объектами разного назначения. Обращаем внимание, что в ряде случаев изменение разрешённого использования участка в Москве возможно в том числе в зоне сохраняемого землепользования (Ф).

Отдельная проблематика связана с участками, разрешённое использование которых не определено в соответствии с действующей классификацией и может трактоваться по-разному. Для таких участков актуально приведение их разрешенного использования к классификатору с указанием корректных видов, не приводящих к завышению стоимости. А также, если неверная трактовка вида разрешенного использования уже привела к завышению кадастровой оценки — оспаривание такой оценки на основании методических нарушений.

Применительно к Москве — в многих случаях целесообразно использовать установленные Правилами землепользования и застройки Москвы вспомогательные виды разрешённого использования участков.

Раздел участка или корректировка его границ

Раздел участка целесообразен, например, если на нём находятся объекты различно назначения. В таком случае это позволит снизить кадастровую стоимость для земли и зданий с «дешёвым» видом разрешённого использования. Также раздел участка может позволить вывести часть объектов из-под налога на имущество, рассчитываемого по кадастровой стоимости.

В ряде случаев необходимо устранить проблему нахождения здания на двух участках с разным правовым режимом путём корректировки границ таких участков.

Оптимизация платежей на основании вхождения участка в зоны с особыми условиями использования

Наиболее актуален данный вопрос для застроенных участков в Московской области, которые не могут быть выкуплены в связи с ограничением в обороте (нахождение в береговой полосе или зоне санитарной охраны водоснабжения, полосах существующих и перспективных транспортных объектов и т. д.). Для таких участков можно требовать снижение арендной платы до размера земельного налога, что часто на порядок ниже чем её обычный размер, рассчитываемый «по формуле».

Также в ряде случаев вхождение участка в зону с особыми условиями использования значимо для кадастровой стоимости участка, может быть аргументом для её оспаривания.

Оптимизация арендной платы по иным основаниям

Порядок расчёта арендной платы за землю в Москве и Московской области существенно различается.

Так в Москве арендная плата, как правило, рассчитываться от кадастровой стоимости участка, что делает актуальным её снижение тем или иным способом. Весьма специфический порядок расчёта платы установлен на период строительства или реконструкции, он радикально различается в зависимости от расположения участка и параметров строительства или реконструкции. Также установлены различные льготы для отельных категорий объектов. В связи с чем оптимизация данной платы часто зависит от правильной квалификации планируемых строительных работ.

В свою очередь спецификой Московской области является то, что арендная плата рассчитывается чаще всего по специальной формуле исходя из ряда коэффициентов, связанных с расположением участка и его использованием (а не в процентах от кадастровой стоимости) При неверном применении таких коэффициентов плата часто завышается в разы.

Особый порядок расчёта арендной платы установлен для участков, ранее переоформленных из постоянного (бессрочного) пользования.

Также отмечаем, что в ряде случаев арендную можно не платить или снизить её размер в связи с невозможностью использования участка по назначению, например - с невозможностью строительства на таком участке предусмотренного договором объекта.

Вопросы платы за снятие запрета на строительство

Запрет на строительство, который ранее устанавливался при выкупе участков в Москве в собственность в льготном порядке, снимается, по общему, правилу, за плату в процентах от кадастровой стоимости участка, исходя из разрешённого использования объекта, который планируется построить, . В связи с чем актуально снижение тем или иным путём кадастровой стоимости такого участка.

При этом реконструкция существующих объектов в ряде случаев возможна без снятия запрета.

Также избежать платы за снятие запрета можно путём отказа от капитального строительства в пользу размещения некапитальных объектов, формально не являющихся недвижимостью.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги