Вспомогательные виды использования в зоне «Ф»

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Территориальная зона сохраняемого землепользования в ПЗЗ г. Москвы (индекс «Ф») призвана сохранить существующую застройку Москвы и не допустить хаотичного появления объектов капитального строительства. Так, по общему правилу, в зоне «Ф»:

• не допускается новое строительство, а реконструкция осуществляется в габаритах имеющегося на участке здания;
• допускается использовать участки только в соответствии с видами разрешенного использования (ВРИ), указанным в ЕГРН;
• некоторые участки могут использоваться в соответствии с 24 основными ВРИ, поименованными в ПЗЗ, дополнительно к ВРИ, указанному в ЕГРН, но только после получения положительного заключения Москомархитектуры (кроме участков, для которых установлен ВРИ, предусматривающий использование участка под все виды сельхоз деятельности, жилой застройки, производственной деятельности, а также размещение транспортных объектов и др., а также если в отношении участка по состоянию на 31.10.2024 г. утвержден проект планировки территории).

Таким образом, использование участка в зоне «Ф» в соответствии с ВРИ, не указанным в ЕГРН и не перечисленным в качестве основных в ПЗЗ, как правило, возможно только после прохождения серьезной процедуры по внесению изменений в ПЗЗ. 

Вместе с тем, в некоторых случаях иным способом, позволяющим использовать участок для размещения обширного спектра коммерчески привлекательных объектов без изменения ПЗЗ и получения заключений является реализация вспомогательных ВРИ. 

Какие вспомогательные ВРИ предусмотрены в зоне «Ф» и каковы условия их применения

Так, практически для всех участков в зоне «Ф» предусмотрен широкий перечень вспомогательных ВРИ, состоящий из 35 видов, к числу которых, относятся: 

• бытовое обслуживание (3.3) – ателье, мастерские, химчистки; 
• объекты культурно-досуговой деятельности (3.6.1);
• офисы (4.1);
• рынки (4.3); 
• магазины (4.4); 
• банки (4.5);
• общепит (4.6.); 
• автосервисы (4.9.1.4); 
• склады (6.9);
• иные виды деятельности (например, поликлиники, объекты образования, ветеринарные службы, спортивные и развлекательные объекты). 

Данные объекты могут размещаться на участках в зоне «Ф» при соблюдении нескольких условий:

а) вспомогательный ВРИ должен обязательно использоваться совместно с основным; 

б) площадь объекта, используемого в соответствии с вспомогательным ВРИ, не должна превышать 25% от суммарной площади объектов, расположенных на участке;

в) вспомогательный ВРИ должен быть выбран из числа видов, которые не установлены в зоне «Ф» в качестве основных ВРИ. 

Вместе с тем, 24 основных ВРИ, предусмотренные в зоне Ф практически полностью совпадают со вспомогательными ВРИ, что, учитывая недопустимость использования вспомогательного ВРИ из числа основных, ставит вопрос о возможности использования ВРИ, совпадающих с основным, в качестве вспомогательных. Ответ на данный вопрос ДВА М предлагает прорабатывать в отношении каждого участка в рамках градостроительного аудита. 

При этом, уверенно о возможности реализации вспомогательных видов использования без последствий по нецелевому использованию участка можно говорить в отношении участков в зоне «Ф», в отношении которых в ЕГРН установлены такие ВРИ как все виды сельхоз деятельности, жилой застройки, производственной деятельности, а также размещение транспортных объектов и др., а также если в отношении участка до 31.10.2024 г. утвержден проект планировки территории, так как на указанные участки не распространяются 24 основных ВРИ. То есть для таких участков вопрос о невозможности использования участка в соответствии с вспомогательным ВРИ ввиду несоблюдения условия о недопустимости выбора вспомогательного ВРИ из числа основных, не стоит. 

Преимущества и актуальность применения вспомогательных ВРИ в зоне «Ф»

Применение вспомогательных ВРИ для некоторых участков в зоне «Ф» позволяет без внесения изменений в ПЗЗ и с наименьшими затратами перепрофилировать до 25% общей (поэтажной) площади расположенных на участке объектов капитального строительства под высокодоходные виды деятельности: магазины, офисы, заведения общепита, автосервисы с сопутствующей торговлей, фитнес-центры и др. 

Например, если на участке в Москве размещен производственно-складской комплекс общей площадью 5000 кв. м (учитывается наземная и подземная площадь), под один или несколько вспомогательных ВРИ может быть задействовано до 1250 кв. м его площади. То есть арендатор или собственник участка имеет возможность на законных основаниях использовать под те же магазины или под сдачу помещений в аренду значительную часть недвижимости.

При этом несомненным преимуществом применения вспомогательных ВРИ является то, что их не требуется вносить в ЕГРН и они не оказывают влияния на кадастровую стоимость участка и, соответственно, не приводят к увеличению размера платежей в бюджет за землю и недвижимость. В том числе, вспомогательные ВРИ не могут служить основанием для включения расположенных на участке зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (Перечень 700-ПП).

Собственнику земельного участка в зоне «Ф» для применения вспомогательных ВРИ, в сущности, не нужно совершать никаких юридических действий. Вместе с тем, во избежание возникновения спорных ситуаций с ДГИ или контрольно-надзорными органами, арендатору публичного участка целесообразно включить в договор аренды условие о возможности применять вспомогательные ВРИ. Отметим, что отказ ДГИ в дополнении основного ВРИ участка в зоне «Ф» выбранными арендатором вспомогательными видами использования, предусмотренными для данного участка ПЗЗ, недопустим.

Почему стоит доверить Правовому центру «Два М» решение этого вопроса

Правовой центр «Два М» специализируется на вопросах, связанных с изменением разрешенного использования земельных участков в Москве, в том числе с применением вспомогательных ВРИ для участков в зоне «Ф». 

Все вопросы, связанные с использованием земельных участков, наиболее эффективно решаются в рамках градостроительного аудита, который могут провести специалисты Правового центра «Два М». Это позволяет заранее определить возможные ограничения, перспективы изменений и выбрать оптимальный путь реализации проекта.

Кроме того, компания имеет богатый опыт в сопровождении судебных споров, связанных с вопросами использования участков в соответствии со вспомогательными ВРИ в зоне «Ф». Так, Правовой центр «Два М» защитил права клиентов, отменив в судебном порядке постановления Госинспекции по недвижимости о привлечении к административной ответственности за нецелевое использование участков. Контрольный орган посчитал, что использование участка по вспомогательному ВРИ, не указанному в ЕГРН, нарушает целевое использование участка. В другом деле, изменили ВРИ участка в зоне «Ф» путем исключения «дорогого» и ненужного вида использования без внесения изменений в ПЗЗ, тем самым в несколько раз снизив финансовую нагрузку клиента. 

Юристы Правового центра «Два М» помогут определить актуальность установления для участка одного или нескольких вспомогательных ВРИ, исходя из планируемой владельцем (инвестором) хозяйственной деятельности, а также осуществят комплексное сопровождение легализации их применения, включая взаимодействие с уполномоченными органами, а также (при необходимости) представление интересов в судебных инстанциях.

Для участков, в отношении которых реализация вспомогательных ВРИ неактуальна, Правовой центр «Два М» поможет максимально эффективно реализовать основные ВРИ, включая комплексное сопровождение процедур внесения изменений в ПЗЗ.

В интерактивной форме ниже Вы можете указать кадастровый номер участка для получения бесплатной консультации.