Достройка объекта незавершенного строительства

Для возобновления прерванного строительства необходимо урегулировать ряд правовых вопросов. В ряде случаев задача может оказаться даже боле сложной чем при оформлении разрешительной документации на новое строительство.

Права на землю

Для осуществления достройки объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) необходимо иметь надлежащим образом оформленные права на земельный участок – право собственности или аренды на землю. 

В случае, если земельный участок, на котором расположен ОНС, находится в аренде, то договор аренды должен быть действующим и предусматривающим право возведения капитальных объектов. 

В противном случае, если ОНС расположен на публичном земельном участке, предоставленном в аренду по результатам аукциона, то в случае прекращения договора аренды такой объект может быть изъят у собственника по решению суда (путем продажи с публичных торгов).

Однако, следует иметь в виду, что действующим законодательством предусмотрена возможность продления аренды публичной земли. 

Так, например, публичная земля без проведения торгов может быть предоставлена для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства: 

• если до 1 марта 2015 года было зарегистрировано право собственности на такой объект либо был предоставлен в аренду земельный участок; 
• если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по его продаже, в случае изъятия у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды;
• если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или торги не состоялись.

Продлить аренду без торгов для достройки не получится, если к моменту окончания договора ОНС на участке не появился. 

Обновление / получение разрешительной документации

Следует учитывать, что к моменту начала работ по достройке ОНС срок действия разрешения на строительство, а также, например, срок давности инженерных изысканий (2 года) могут истечь или изменится назначение объекта строительства либо градостроительный регламент земельного участка, измениться подлежащие применению технические нормы. В связи с этим потребуется повторное оформление разрешительной документации на строительство.

А в некоторых случаях предварительно необходимо установить градостроительный регламент, допускающий достройку.

Следовательно, для возобновления строительства незавершенного объекта необходимо, чтобы имелось действующее актуальное разрешение на строительство. 

Если срок ранее выданного разрешения на строительство истекает, следует обратиться в компетентные органы с запросом о продлении действия такого разрешения, если срок истек — получить заново. 

Разрешение на строительство выдается уполномоченным на то органом на основании заявления застройщика с приложением необходимых документов, среди которых в обязательном порядке должны быть представлены: 

• правоустанавливающие документы на земельный участок; 
• градостроительный план земельного участка;
• результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в проектной документации, проект организации строительства объекта;
• положительное заключение экспертизы проектной документации и др. 

При этом, подготовка проектной документации не требуется при строительстве отдельно стоящих домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи, садового дома. 

Также, в соответствии с недавними поправками в законодательное регулирование, касающегося вопроса возобновления строительства недостроенного объекта, застройщик в целях выявления дефектов и определения текущего состояния объекта обязан проводить техническую инвентаризацию. 

Осуществление кадастрового учета недостроенного объекта

Для возобновления работ по строительству ОНС и получения соответствующего разрешения необходимо, чтобы такой объект был поставлен на кадастровый учет. 

Постановка осуществляется на основании заявления с приложением правоустанавливающих документов на землю, проектной документации, технического плана объекта незавершенного строительства, межевого плана и др. 

Правовой центр «Два М» имеет обширный опыт по сопровождению проектов, связанных с достройкой объектов незавершенного строительства. 

Именно знание деталей процедуры легализации планируемых к осуществлению работ по завершению строительства недостроенных объектов сводит к минимуму вероятность получения отказа уполномоченных органов в согласовании дальнейшего строительства. 

Юристы Правого центра «Два М» оказывают на высоком качественном уровне спектр юридических услуг, начиная от подготовки всех необходимых для получения разрешения на строительство документов и заканчивая сопровождением процедуры оформления прав на земельный участок и готовый объект.