Регистрация прав на объекты незавершенного строительства

Для того чтобы зарегистрировать права на объект незавершенного строительства (далее — ОНС) в едином государственном реестре недвижимости, объект должен обладать признаками, идентифицирующими его как самостоятельную недвижимую вещь с капитальными характеристиками.

Первостепенными и достаточными признаками являются:

• прочная неразрывная связь с землей и наличие заглубленного фундамента;
• невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба объекту.

Именно с наличием данных минимальных признаков действующее законодательство и актуальная судебная практика связывают момент, с которого права на ОНС могут быть зарегистрированы.

Иные факультативные признаки капитальности недвижимой вещи, позволяющей признать ее ОНС, были рассмотрены здесь.

Для чего нужна государственная регистрация права собственности на ОНС?

ОНС является недвижимой вещью. Для того чтобы иметь право ей распоряжаться, необходимо оформить право собственности на нее.

По общему правилу, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимого имущества.

Потребность в регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством, возникает при намерении застройщика продать, сдать в аренду, оформить право залога или каким-либо иным способом распорядиться принадлежащей ему вещью.

Как осуществляется регистрация права собственности на ОНС?

Чтобы зарегистрировать право собственности на ОНС, его, в первую очередь, нужно поставить на кадастровый учет (если он не еще стоит на кадастровом учете).

Государственный кадастровый учет и регистрация права осуществляются одновременно в связи с созданием ОНС.

Важно учитывать, что при регистрации права собственности на ОНС должны быть соблюдены условия законности возведения объекта, среди которых – наличие разрешительной документации на строительство, предоставление земельного участка для целей строительства таких объектов.

Так, проверке также подлежат права на земельный участок, в частности, это могут быть право собственности на земельный участок, либо право аренды земельного участка. При этом, истечение срока аренды не является основанием для отказа в регистрации, если строительство осуществлялось в период ее действия.

Какие документы необходимы для осуществления регистрации ОНС?

Состав предоставляемых для осуществления регистрации документов будет различаться в зависимости от того, необходимо ли получать разрешение на строительство возводимого объекта или нет.

Следует иметь в виду, что разрешение на строительство требуется не во всех случаях возведения капитальных объектов. Такие исключения предусмотрены, например, при строительстве жилого дома на садовом земельном участке.

Так, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на ОНС осуществляются на основании:

1) правоустанавливающих документов, к которым могут быть отнесены:

• разрешение на строительство такого объекта (если требуется его получение);
• правоустанавливающий документ на земельный участок или документ, подтверждающий возможность размещения соответствующего ОНС без предоставления земельного участка или установления сервитута;

Здесь необходимо обратить внимание на то, что, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит застройщику на ином праве, чем право собственности, право собственности на ОНС регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Таким документом может являться, например, договор аренды земельного участка с условием о праве арендатора земельного участка возводить на нем объект недвижимого имущества.

Причем, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды ОНС.

2) технический план ОНС;

3) межевой план земельного участка, если регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется одновременно с регистрацией прав на земельный участок.