Получение разрешения на строительство

Разрешение на строительство – основной документ, позволяющий правообладателю земельного участка осуществлять на таком участке строительство или реконструкцию объектов капитального строительства (ОКС).

Как получить разрешение на строительство (реконструкцию)

По общему правилу, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления (ОМС) по месту нахождения земельного участка. В Москве данным полномочием обладает Мосгосстройнадзор. В Московской области – областное Министерство жилищной политики.

Особый порядок выдачи разрешений на строительство (специально уполномоченными органами) предусмотрен для отдельных объектов: гидротехнических сооружений; объектов космической инфраструктуры; объектов, связанных с атомной энергией; с использованием недр и др., а также в случае расположения участка на территориях сразу двух и более субъектов, муниципальных образований, поселений или на межселенной территории.

Документы для получения разрешения на строительство

Градостроительным кодексом четко определен пакет документов для получения разрешения на строительство, который должен быть представлен владельцем земельного участка наряду с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а именно:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до подачи заявления;
• результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в проектной документации (схема планировочной организации участка, архитектурные и конструктивные решения, проект организации строительства ОКС);
• положительное заключение экспертизы проектной документации (если сведения об объекте не включены в единый государственный реестр таких заключений);
• разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если выдавалось).

В ряде случаев требуется представить также дополнительные документы. Например, копию решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), если в связи с планируемым строительством (реконструкцией) такая зона подлежит установлению или изменению.

Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство – 5 дней с даты его поступления в уполномоченный орган.

Отметим, что получать разрешение на строительство частного дома в настоящее время не нужно – строительство ИЖС осуществляется путем направления в уполномоченный орган специального уведомления о планируемом строительстве объектов. Законом предусмотрен также ряд иных случаев, когда разрешение на строительство не требуется.

Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство

Принимая решение по заявлению о выдаче разрешения на строительство объекта, уполномоченный орган проверяет:

•  соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) или требованиям к назначению, параметрам и размещению ОКС на участке, если градостроительный регламент на него не распространяется;
• соответствие проектной документации проекту планировки территории (ППТ) и проекту межевания территории (ПМТ) (за исключением случаев, когда подготовка документации по планировке территории не требуется);
• допустимость размещения объекта на участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (например, связанными с вхождением участка в ту или иную ЗОУИТ.

В силу прямого указания закона, уполномоченный орган не вправе требовать от заявителя представления каких-либо иных документов, кроме вышеуказанных.

При этом законом также установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство (например, отсутствие необходимых документов или несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции ОКС).

Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Актуальные проблемы при получении разрешения на строительство

Уполномоченные органы нередко толкуют приведенный выше закрытый перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, весьма расширительно. В результате – правообладатели сталкиваются с необоснованными требованиями о представлении не предусмотренных законом документов или претензиями к содержанию представленных документов.

Из практики можно привести примеры, когда от застройщика требовали представить технические условия на перенос сети газопровода, который расположен за границами участка и в охранную зону которого участок не входит. Или – разработать проект установления ЗСО источников питьевого водоснабжения, когда участок в принципе не входит в соответствующую ЗОУИТ. Или – представить свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика. Или – некое разрешение на снос зеленых насаждений.

В подобных случаях суды, как правило, встают на сторону правообладателей земельных участков. В зависимости от ситуации, суд может обязать уполномоченный орган выдать испрашиваемое разрешение на строительство или рассмотреть заявление повторно (например, если представленные заявителем документы не были надлежащим образом проверены уполномоченным органом).

Довольно много случаев вынесения решений об отказе в выдаче разрешений на строительство со ссылкой на несоответствие планируемого к размещению ОКС виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка либо градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится участок. Необходимо отметить, что и такие отказы далеко не всегда имеют под собой законные основания.

В качестве примера – уполномоченный орган отказал застройщику в выдаче разрешения на строительство, поскольку пришел к выводу, что ВРИ участка («туристическое обслуживание») не предусматривает строительство запланированной гостиницы. Однако, в рамках дела об оспаривании данного отказа, представителем застройщика был проведен тщательный анализ ВРИ, исходя из положений действующих ПЗЗ и федерального классификатора ВРИ, который позволил успешно опровергнуть приведенный вывод уполномоченного органа и возложить на него обязанность по выдаче разрешения на строительство.

Иногда доходит и до абсурда – уполномоченный орган буквально цепляется за запятые в проектной документации или отказывает в выдаче разрешения на строительство по причине непредставления документа, который, на самом деле, был представлен заявителем.

Зачастую проблемные ситуации возникают еще на этапе получения ГПЗУ – обязательного для оформления разрешения на строительство документа.

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с реализацией строительных проектов, в том числе представляет интересы правообладателей земельных участков в судебных инстанциях по делам об оспаривании незаконных решений уполномоченных органов власти об отказе в выдаче разрешений на строительство (реконструкцию), а также о взыскании убытков, возникших в связи с такими отказами (в том числе, упущенной выгоды).