Регистрация ранее возникших прав на недвижимость

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Сообщение в MAX
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы

Ранее возникшие права — это права на недвижимое имущество, возникшие до 31.01.1998 г. — даты, с которой система государственной регистрации прав на недвижимость существует в близком к современному виду.

До 31 января 1998 г. вопрос регистрации права на недвижимость относился к региональной компетенции и регулировался в различное время в различных регионах по-разному.

В настоящее время регистрация ранее возникших прав в ЕГРН формально не обязательна до тех пор, пока не потребуется совершить сделку с объектом.

В то же время, даже если продавать землю или здание не планируется, право в ЕГРН всё же лучше зарегистрировать. В противном случае существуют риски:

• отказа в выплате компенсации за объект в случае изъятия территории, на которой он расположен, для государственных нужд;
• признания права государственной или муниципальной собственности на объект как на бесхозяйное имущество (на практике опасность в том, что реальные владельцы объектов часто надлежаще не извещаются о таком споре);
• предъявления требований о сносе самовольной постройки в отношении объекта либо даже демонтажа объекта во внесудебном порядке (последнее актуально для объектов, капитальность которых не очевидна, — ангаров, павильонов, навесов и т.д.).

Для земельных участков, не поставленных на кадастровый учёт с указанием границ, также существует риск образования на том же месте другого участка в интересах третьих лиц.

Доказывать наличие права на объект, конечно, можно и непосредственно в рамках вышеперечисленных и иных возможных споров. Но ситуацию для собственника это не упростит, особенно когда документы на ранее возникшее право не бесспорны.

В норме регистрация ранее возникших прав предполагалась как достаточно простая процедура  достаточно лишь направить в Росреестр правоустанавливающие документы  договоры купли-продажи, пакет приватизационных документов, распоряжение о предоставлении участка и т.д., а также выданное до 31.01.1998 г. свидетельство о регистрации права, если оно имеется. А также заказать у кадастрового инженера межевой план участка или технический план здания, если сведения об их координатах в ЕГРН отсутствуют или являются неполными.

В то же время на практике регистрация ранее возникших прав является далеко не самой простой процедурой и порождает множество судебных споров.

Так, у Росреестра нередко возникают вопросы, связанные с:

• правомерностью возникновения прав на объект (действительностью договоров или актов уполномоченных органов)

В том числе нередко Росреестр ставит под сомнение решения органов власти и договоры, которые никем не оспорены и сроки их оспаривания давно истекли;

• соответствием документов и имеющегося объекта недвижимости

Часто это связано с тем, что в оформлявшихся в 90-е годы приватизационных и иных документах недвижимость нередко надлежаще не идентифицировалась. В том числе не указывались или указывались неточно площади и адреса, а указание координат или расположения на плане местности отсутствовало практически всегда. При этом документы БТИ на неё за тот период могут отсутствовать или также вызывать сложности с идентификацией (ввиду расхождений в адресе или площадях);

• расхождением в площади и иных характеристиках между правоустанавливающими документами и фактическим состоянием недвижимости

Такое расхождение, в свою очередь, может иметь множество причин — ошибки в исходных документах, изменение правил подсчёта площадей (в части включения в общую площадь подвалов, чердаков, холодных помещений и т.д.), проведённые после возникновения права строительные работы.

При этом даже если площадь объекта после его приобретения в собственность действительно изменилась, это далеко не всегда является законным основанием отказа. Пример успешного дела юристов Правового центра, в котором Росреестр обязали зарегистрировать право на такой изменённый объект, смотрите здесь;

• комплектностью документов, наличием в них необходимых реквизитов и иными формальными вопросами

В большинстве случаев отказы Росреестра по этим и другим подобным основаниям могут быть эффективно оспорены в судебном порядке.

А часто можно и обойтись без судебного спора, если направить в регистрирующий орган расширенный пакет документов, обосновывающий выявленные несоответствия.

Но в ряде случаев, хотя отказ Росреестра и является правомерным, право на объект недвижимости можно зарегистрировать иными способами:

• в порядке приобретательной давности — для объектов, построенных до 1995 г. и не имеющих правоустанавливающих документов. В том числе данный вариант возможен для построек на территории приватизированных предприятий, не вошедших в приватизационные документы, инженерных сетей и иных подобных объектов;
• путём признания права на самовольную постройку — для объектов, построенных до 1995 г. без получения разрешительной документации или с иными нарушениями формального характера.

Юристы Правового центра «Два М» помогут:

- предварительно оценить перспективы регистрации права на объект тем или иным способом исходя из имеющегося пакета документов и истории вопроса;

- привлечь компетентного кадастрового инженера для подготовки межевого или технического плана;

- подготовить и направить документы для регистрации ранее возникшего права в Росреестр. В том числе запросить недостающие архивные документы;

- оспаривать приостановки и отказы Росреестра при регистрации ранее возникших прав в досудебном и судебном порядке.

Правовой центр «Два М» уже длительное время специализируется именно на спорах в сфере земли и недвижимости в Москве, Московской области и иных регионах. Наш опыт позволит выбрать оптимальный вариант регистрации права на объект, избежать непродуманных действий, грозящих потерей времени и денег.