Изъятие зданий и помещений за нецелевое использование и нарушение интересов соседей

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в Telegram: +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Одна из наиболее жёстких для собственника недвижимости норм, связанных с санкциями за нецелевое использование, — это статья 287.7 Гражданского кодекса, которая позволяет принудительно изымать у собственников недвижимость, используемую с нарушениями. Речь идет не только о квартирах или нежилых помещениях в многоквартирных домах, но и о помещениях в нежилых зданиях. А в некоторых случаях контролирующие органы расширительно применяют её и к нежилым зданиям в целом. На практике угроза изъятия возникает в первую очередь для владельцев помещений, переоборудованных под гостиницы (хостелы) и апартаменты. Но есть риск применения данной нормы и к иным категориям объектов, если их деятельность вызывает претензии у государства или соседей.

Какие именно нарушения влекут риск изъятия помещений

Закон предусматривает три самостоятельных основания для применения ст. 287.7 ГК РФ:

• использование объекта не по назначению;
• систематическое нарушение прав и интересов соседей. На практике под ним подразумевается шум, замусоривание территории, нарушение противопожарных или санитарных норм, создание угрозы безопасности;
• бесхозяйственное содержание, ведущее к разрушению здания или помещения.

При этом, исходя из буквального содержания данной нормы, нарушение целевого использования участка, на котором стоит здание, само по себе не должно являться основанием для её применения. Например, в случае организации гостиницы в офисном здании без установления соответствующего вида разрешённого использования для участка, но с соблюдением всех требований к гостиничной деятельности. В то же время контролирующие органы часто настаивают на применении данной нормы именно по мотиву нецелевого использования участка при отсутствии или незначительности иных нарушений.

В свою очередь, пункты о нарушении интересов соседей и бесхозяйственном содержании помещения также трактуются контролирующими органами весьма широко. В том числе под данную норму они пытаются подвести нарушения пожарных и санитарных норм, даже эпизодические и устранимые.

Важно понимать: объектом взыскания по смыслу данной нормы может выступать отдельное помещение в здании (в котором также имеются иные помещения, интересы владельцев которых нарушаются). В то же время на практике иски иногда заявляются и в отношении целых (имеющих только одного собственника) нежилых зданий под предлогом нарушения интересов владельцев смежных объектов.

При этом для подтверждения нарушений со стороны собственника контролирующие органы ссылаются не только на результаты контрольных мероприятий, предшествующее привлечение к административной ответственности и официальные обращения граждан, но и на информацию неофициальных ресурсов, включая негативные отзывы на различных сервисах.

Удовлетворение иска уполномоченного органа (администрации муниципального образования, в Москве - Департамента городского имущества) влечёт продажу объекта с публичных торгов. Собственник получает вырученную сумму за вычетом расходов на исполнение судебного решения, но лишается актива и возможности вести бизнес. При этом сумма, полученная на торгах, на практике может оказаться существенно меньше рыночной стоимости здания или компенсации, которая была бы выплачена при изъятии такого объекта для госнужд.

Что говорят суды: позиции в пользу собственников

Судебная практика по ст. 287.7 ГК РФ только формируется, однако уже сегодня можно говорить о подходах, позволяющих эффективно защищать права собственников. Опираясь на опыт Правового центра «Два М» и анализ первых решений, выделим ключевые выводы.

1. Нецелевое использование земельного участка — не основание для изъятия здания или помещения

Суды указывают, что нарушение вида разрешённого использования земельного участка само по себе влечёт административную ответственность (штраф по ст. 8.8 КоАП РФ), но само по себе не может служить поводом для применения такой крайней меры, как лишение права собственности на расположенные на нём здания или помещения. Понятия «нецелевое использование участка» и «использование здания не по назначению» не тождественны. В связи с чем изъятие помещения это ненадлежащий способ защиты, если нет других доказанных нарушений.

2. Жалобы соседей требуют подтверждения

Обращения граждан сами по себе не являются доказательством систематического нарушения их прав, так как могут носить субъективный характер. Суды не принимают во внимание жалобы, если они не подкреплены объективными данными (актами проверок, протоколами об административных правонарушениях, заключениями экспертов).

3. Не допускается слишком широкое толкование понятия «соседей»

Также суды не поддерживают расширительное толкование понятия «соседей». Под ними рассматриваются собственники или законные пользователи помещений в том же здании. В свою очередь, нарушение интересов собственников соседних зданий, жителей прилегающей территории в контексте применения данной нормы не учитывается.

4. Необходимо определение рыночной стоимости объекта

Истец обязан указать в иске начальную рыночную стоимость изымаемого здания или помещения, определённую на основании оценки. Отсутствие этих данных делает требование ненадлежащим, что подтверждается практикой по аналогичным спорам об изъятии имущества.

5. Изъятие — исключительная мера ответственности

Суды подчёркивают, что продажа с торгов является исключительной мерой, которая должна применяться, когда собственник злостно уклоняется от надлежащей эксплуатации объекта, а применение к нему иных мер (административной, гражданско-правовой ответственности) оказалось неэффективным. Требуется совокупность серьёзных нарушений: использование не по назначению или бесхозяйственное содержание, а также реальное нарушение прав соседей, не устранённое после предупреждения.

Способы защиты от требований об изъятии здания или помещения

Успешная защита от иска по ст. 287.7 ГК РФ требует доказывания отсутствия законных оснований для изъятия и процессуальных нарушений со стороны контролирующих органов. Ключевые доводы, которые помогают отстоять объект:

• Отсутствие официального предупреждения. Изъятие возможно только при условии, что собственнику было заблаговременно вынесено предупреждение о необходимости устранить нарушения, и он проигнорировал его без уважительных причин. Если предупреждения не было — процедура нарушена. Этот принцип подтверждён Конституционным судом РФ.
• Незаконность самого предупреждения. Предупреждение может быть признано недействительным, если проверка проводилась с грубыми нарушениями: с подменой вида проверки, с нарушением компетенции органа или в период действия моратория на контрольные мероприятия.
• Отсутствие системности в нарушениях. Необходимо доказывать, что деятельность в здании или помещении не создаёт реальных и систематических неудобств для соседей, либо опровергать субъективные жалобы конкретными доказательствами (опросы соседей, договоры на охрану и уборку, акты осмотров, заключения специалистов).
• Надлежащее техническое состояние объекта. Если претензия связана с бесхозяйственным содержанием, важно представить акты осмотра, заключения технических экспертов, подтверждающие, что объект не разрушается и не представляет угрозы, в нём соблюдаются противопожарные и санитарные нормы.
• Назначение помещения не определено законом. В отличие от жилых помещений, для нежилых закон не устанавливает закрытого перечня способов использования. Нежилое помещение можно использовать в любых законных коммерческих целях, не связанных с проживанием, если это не нарушает прав других лиц и обязательных норм (санитарных, противопожарных и т.д.). Например, запрещено размещать в жилых домах сауны, бани, микробиологические лаборатории, промышленные производства, но для нежилых зданий таких запретов меньше.

Пример: хостелы в многоквартирных домах и не только

Ярким примером применения ст. 287.7 ГК РФ является борьба с гостиницами и хостелами. Городские власти Москвы рассматривают размещение мини-гостиниц и хостелов в нежилых помещениях МКД как нецелевое использование, основываясь на несоответствии вида разрешённого использования земельного участка. Однако, как показывает практика, даже в таких резонансных случаях суды встают на сторону собственников, если отсутствуют веские доказательства нарушений прав соседей, а претензии основаны лишь на формальном несоответствии. При этом, если хостел расположен в отдельно стоящем нежилом здании, претензии по ст. 287.7 ГК РФ возможны только при доказанности бесхозяйственного содержания либо систематических нарушений прав соседей.

Юристы Правового центра «Два М» готовы:

• проводить аудит рисков использования зданий и помещений и разрабатывать и реализовывать превентивные меры по их снижению. В том числе собирать пакет документов, подтверждающих соблюдение при эксплуатации объекта обязательных требований;
• представлять интересы при проведении проверок и иных контрольных мероприятий;
• оспаривать результаты проверок и вынесенные предупреждения;
• защищать интересы по спорам о привлечении к административной ответственности, результаты которых могут создать риски для последующего изъятия;
• представлять интересы собственников в судах по искам о принудительной продаже объектов по ст. 287.7 ГК РФ, выстраивая линию защиты на актуальной судебной практике;
• доказывать отсутствие оснований для изъятия, включая несостоятельность доводов о нецелевом использовании и нарушениях прав соседей.

Преимущество работы юристов «Два М» заключается в комплексном анализе ситуации. Мы учитываем как земельно-правовые и градостроительные аспекты, так и допущенные контролирующим органом процессуальные нарушения.

Для предварительной бесплатной оценки ситуации укажите в форме ниже адрес или кадастровый номер здания/помещения и краткие сведения о характере претензий со стороны контролирующих органов.