Оспаривание результатов кадастровой оценки

Снижение кадастровой стоимости дома, земельного участка или иного недвижимого имущества может помочь правообладателю сэкономить на налогах, размере арендных платежей или вовсе снизить цену при выкупе имущества. 

В связи с чем, каждый правообладатель должен знать способы, которыми кадастровую стоимость можно изменить, чаще это необходимо сделать для ее уменьшения, но, иногда, например, при изъятии имущества, правообладателю выгодно напротив увеличить размер кадастровой стоимости. 

Самый очевидный вариант при этом, это ее оспорить во внесудебном (административном) или судебном порядке. 

Правовой центр «Два М» осуществляет комплексное ведение дел об оспаривании кадастровой стоимости, включая выбор оптимального способа снижения кадастровой стоимости для конкретного случая, формирование правовой позиции, взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях комиссии и судов всех инстанций, а также возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.

Также стоит отметить, что с1 января 2026 года государство планирует ввести новый порядок оспаривания кадастровой стоимости, который заключается в том, что досудебный этап оспаривания станет обязательным для всех. До этого регионы могут работать по-старому или уже сейчас перейти на новый порядок. 

Внесудебное оспаривание размера кадастровой стоимости 

Право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости имеют собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей. Также правом оспаривания наделены иные лица, чьи права могут быть затронуты проведенной оценкой.

Споры о результатах кадастровой оценки рассматриваются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемых при Управлениях Росреестра по субъекту РФ (ГБУ после окончания «переходного» периода либо по специальному решению субъекта. Например, в Москве, это - ГБУ «Центр имущественных платежей»).

Основаниями для пересмотра результатов кадастровой оценки являются:

1. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
2. исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (практический опыт юристов Правового центра «Два М» показывает, что именно данный способ является наиболее эффективным, но, к сожалению, правообладатели редко обращают на него внимания, что приводит к их экономическим потерям).

Ошибкам при определении кадастровой стоимости являются:

• описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (единичная или системная ошибка);
• несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний, которыми определены правила расчета бюджетными учреждениями кадастровой стоимости объектов недвижимости;
• искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 

1. неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, разрешенное использование участка, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);
2. использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (например, о площади, этажности или материале наружных стен здания, о виде фактического использования).

Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки

Сведения о том, какие показатели были учтены при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru (если объект находится в г. Москве) или на сайте государственных бюджетных учреждений субъекта, которые отвечают за государственную оценку земли. 

Порядок выстраивания досудебных взаимоотношений с ГБУ 

Стоит отметить, что государственная кадастровая оценка земель проводится с определенной периодичностью (раз в 2 года для городов федерального значения и раз в 4 года — для остальных земель). 

1. В связи с чем, первое с чего может начать правообладатель в вопросе оспаривания кадастровой стоимости – это представление замечаний к проекту отчета об итогах государственной кадастровой оценки (Отчет об оценке) (данный способ формально не является оспариванием кадастровой стоимости, однако фактически может привести к перерасчету кадастровой стоимости);
2. В случае, если кадастровая стоимость уже определена, то правообладатель может обратиться в ГБУ с заявлением об исправлении ошибок, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости.

При этом стоит отметить, что анализ решений бюджетных учреждений (на примере актов московского ГБУ «Центр имущественных платежей») подтверждает, что механизм внесудебного исправления ошибок в кадастровой стоимости работает, однако не столь эффективно, как хотелось бы, поэтому, иногда правообладателю не обойтись без судебного способа защиты. 

Судебное оспаривание размера кадастровой стоимости

Наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости является ее снижение на основании решения суда. 

Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:

• может быть оспорено решение комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки;
• может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
• может быть подано заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости или оспорено решение ГБУ об отказе в исправлении вышеперечисленных ошибок. 

При этом наиболее популярным способом оспаривания кадастровой стоимости является – установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Однако тут стоит отметить, что при рассмотрении такой категории споров судами в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, результаты которой, как правило, используются судом при принятии решения об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований. 

Вместе с тем необходимо понимать, что экспертиза по данной категории споров назначается в государственных экспертных учреждениях, причём суд имеет возможность самостоятельно выбрать эксперта, который будет проводить судебную экспертизу, и как показывает практика результаты такой экспертизы не всегда могут устроить правообладателя. 

В связи с чем, для успешного снижения кадастровой стоимости в суде нужно искать ошибки, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Тут стоит отметить, что встречаются они достаточно часто, поскольку методы массовой оценки, которые используются при определении кадастровой стоимости, не могут в полной мере учитывать всех индивидуальных особенностей объекта оценки. 

Юристы правового центра «Два М» выберут и реализуют оптимальную стратегию снижения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.