Исключили неиспользуемые виды разрешенного использования земельных участков и добились снижения арендной платы в Москве

ПРОБЛЕМА КЛИЕНТА: 

Акционерному обществу принадлежит складской имущественный комплекс, расположенный на двух земельных участках, арендуемых у города Москвы. В соответствии с ЕГРН участкам были присвоены виды разрешенного использования (ВРИ), которые помимо ВРИ под склады, включали коммерческие виды (торговля, офисы и т.д.). Эти «лишние» ВРИ не использовались Обществом, но существенно завышали расчетную кадастровую стоимость участков, следовательно, и размер арендной платы. Кроме того, «коммерческие» виды разрешённого использования влекли необоснованное включение расположенного на участке здания в число облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Управление Росреестра по Москве неоднократно отказывалось вносить изменения в ЕГРН и исключать ненужные коммерческие виды использования, ссылаясь на несоответствие градостроительному регламенту и технические ошибки в реестре. 

РЕЗУЛЬТАТ:

Суды признали отказ Росреестра незаконным и обязали управление внести в ЕГРН правильные сведения об участках — только с одним видом разрешенного использования «склады (6.9)». Устранение из ЕГРН коммерческих ВРИ, не соответствующих фактическому использованию, позволило клиенту добиться пересчета кадастровой стоимости и существенного снижения арендной платы, сэкономить значительные финансовые средства.

СУДЕБНОЕ ДЕЛО:

А40-242077/22

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА:

Акционерное Общество, являясь собственником комплекса складских зданий и арендатором земельных участков под ними, обратилось в Департамент городского имущества Москвы с заявлением об установлении ВРИ «склады (6.9)», с целью исключения не применяемых, но удорожающих аренду видов использования.

ДГИ Москвы удовлетворил просьбу Общества и издал соответствующие распоряжения. Однако Управление Росреестра по Москве отказалось вносить эти изменения в ЕГРН, приведя ряд формальных и неправомерных, оснований: выбранный ВРИ не предусмотрен градостроительным регламентом, арендатор не вправе менять ВРИ, минуя процедуру изменения договора аренды.

Юристы Правового центра «Два М» провели детальный анализ ситуации и подали заявление о признании незаконным отказа Росресстра и обязании внести в ЕГРН сведения о виде разрешённого использования участков, установив ВРИ «6.9 Склады», в котором последовательно и аргументированно были опровергнуты все доводы Росреестра, а именно: 

• Росреестр является регистрирующим, а не контролирующим органом в данном вопросе. Его задача — отразить в ЕГРН законное решение уполномоченного органа (ДГИ Москвы), а не оценивать его правильность.
• Правообладатель вправе сохранять ранее возникшее использование, даже если оно не соответствует в действующие правила землепользования и застройки. Ключевым аргументом стало то, что складские здания были построены и использовались по назначению задолго до принятия современных ПЗЗ (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ).

ИТОГ СПОРА:

Суд полностью согласился с доводами, представленными юристами Правового центра  «Два М». В решении суд указал:

1. Фактическое складское использование участков и расположенных на них зданий подтверждено документально и является правомерным. Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.
2. Росреестр превысил свои полномочия, пытаясь пересмотреть решение ДГИ Москвы, на что не имел права.
3. Изменение ВРИ в целях его приведения в соответствие с фактическим использованием, а также с учетом согласия арендодателя, не требует предварительного изменения договора аренды.

Указанное решение было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций и позволило клиенту значительно снизить расходы на аренду земли.

Юристы Правового центра «Два М» готовы защищать интересы в рамках споров с Росреестром, ДГИ Москвы и иными органами в земельной и смежных сферах.