Город изымает недвижимость: что делать собственнику и как добиться справедливой компенсации

Как проходит изъятие земельного участка, здания или другого объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд?

Можно ли получить компенсацию за право аренды?

Что делать, если объект не указан в распоряжении об изъятии или предложенная городом сумма существенно ниже ожидаемой?

В этом видео Михаил Марголин, руководитель юридической фирмы Правовой центр «Два М», подробно рассматривает практическую сторону изъятия недвижимости в Москве, в том числе в рамках комплексного развития территорий — КРТ.

В ролике разбираются следующие вопросы:

1. С чего начинается процедура изъятия

Процедура начинается с принятия уполномоченным органом (в Москве - ДГИ Москвы) ненормативного акта — распоряжения об изъятии. В документе должны быть указаны конкретные здания, земельные участки, и их правообладатели.

2. Что делать, если объект не включён в распоряжение

На практике собственник может обнаружить, что принадлежащий ему объект недвижимости или право аренды земельного участка не отражены в решении об изъятии. Особенно сложными являются ситуации с ранее возникшими правами, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Такие права необходимо своевременно заявить и подтвердить документами.

3. Особенности изъятия недвижимости при КРТ

Для комплексного развития территорий предусмотрен специальный порядок. Отдельного внимания требуют права аренды публичных земельных участков, в том числе случаи, когда:

• договор аренды никогда не заключался;
• срок договора истёк, но арендные отношения фактически продолжились;
• до окончания договора осталось менее пяти лет;
• участок предоставлен по долгосрочному договору для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости.

Каждая из этих ситуаций может иметь разные правовые последствия и требует самостоятельной оценки.

4. Срок обжалования решения об изъятии

Распоряжение об изъятии является ненормативным правовым актом. Для его оспаривания установлен ограниченный процессуальный срок, поэтому важно своевременно изучить документ, установить дату, когда правообладатель узнал или должен был узнать о его принятии, и при наличии оснований обратиться в суд.

5. Взаимодействие с городом и оценщиком

После принятия решения об изъятии начинается процедура определения рыночной стоимости имущества и размера убытков. Игнорировать представителей города и привлечённого оценщика не следует. Напротив, собственнику или арендатору желательно заранее сформировать и документально обосновать свою позицию относительно:

• стоимости объектов недвижимости;
• стоимости прав на земельный участок;
• подходящих объектов-аналогов;
• убытков, связанных с прекращением деятельности (в т.ч. упущенной выгоды);
• расходов на переезд и демонтаж оборудования;
• потерь, возникающих при прекращении арендного бизнеса (об этом подробно в отдельном ролике);
• других последствий изъятия.

6. Что делать при несогласии с размером компенсации

Если предложенная городом сумма не соответствует рыночной стоимости имущества и реальному размеру убытков, необходимо подготовить мотивированный протокол разногласий. Полезным инструментом может стать профессиональная рецензия на отчёт городского оценщика, в которой указываются неподходящие аналоги, ошибки в методике расчёта и неучтённые убытки.

7. Как проходит судебный спор

Если стороны не договорятся, иск об изъятии, как правило, подаёт ДГИ. Правообладатель может изложить свои возражения в отзыве и заявить требования, связанные с определением надлежащего размера возмещения. Для установления рыночной стоимости имущества суд назначает оценочную экспертизу.

8. Когда выплачиваются деньги и переходит право собственности

В ролике рассмотрены вопросы: в какой последовательности выплачивается возмещение, регистрируется переход права собственности к городу или застройщику и освобождается объект. Отдельно рассматривается ситуация, когда спор о дополнительной компенсации продолжается уже после принятия решения об изъятии.

Правовой центр «Два М» представляет интересы собственников и арендаторов на всех этапах процедуры: анализирует законность и полноту распоряжения об изъятии, помогает подтвердить права на незарегистрированное имущество, организует подготовку обосновывающих документов для оценщика, готовит протоколы разногласий, ведёт переговоры с уполномоченными органами и представляет интересы доверителей в суде.

Подпишитесь на наш Телегам-канал, чтобы получать новые юридические разборы, обзоры судебной практики и практические рекомендации.