Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве

Налог на имущество

Налог на имущество по кадастровой стоимостиПравовой центр ДВА М предлагает комплексный подход к снижению налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости, расположенных в городе Москве. Знания и богатый опыт наших юристов позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Правовой центр ДВА М готов оказать широкий спектр юридических услуг по вопросам оптимизации налоговых рисков собственников объектов недвижимости, расположенных в г. Москве, включая:

Кадастровый налог

Налог на имущество по кадастровой стоимости в г. Москве (т.н. «кадастровый налог») может стать тяжким обременением для бизнеса, поскольку кадастровая стоимость земли в г. Москве – одна из самых высоких в стране.

В связи с этим для собственников зданий, облагаемых по кадастровой стоимости в Москве, особенно зданий большой площади, актуальна задача минимизации налоговых издержек по налогу на имущество, и Правовой центр ДВА М готов предложить несколько способов.

Так, кадастровым налогом в Москве облагаются 2 категории объектов:

  • те, что расположены на земельных участках, вид разрешенного использования которых допускает размещение офисов или торговых объектов, а также объектов общественного питания или бытового обслуживания;
  • отдельно стоящие нежилые здания площадью свыше 1000 кв. м, которые фактически используются для офисов, торговли, питания, обслуживания: бизнес-центры, торговые центры, рестораны, «дома быта» и пр.

Кроме того, «кадастровый налог» может быть установлен в некоторых других, более редких, случаях (например, для нежилых зданий и помещений, для которых в кадастре или документах БТИ напрямую прописано их назначение под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание, или для офисов в многоквартирных домах с площадью выше 3 000 кв.м).

Здания, облагаемые налогом на имущество по кадастровой стоимости в Москве, включены в соответствующий Перечень объектов, утвержденный Правительством Москвы в Постановлении № 700-ПП.

Проверить, включен ли Ваш объект в Перечень зданий и помещений, облагаемых по кадастровой стоимости в г. Москве, можно на сайте ДЭПР г. Москвы.

Т.е. в случае, если Ваше здание расположено на участке, ВРИ которого допускает ведение торговли или офисной деятельности, размещения объекта общественного питания или бытового обслуживания, такое здание может попасть в Перечень независимо от его фактического использования.

В случае, если у Вас имеется в собственности бизнес-центр или торговая точка площадью выше 1000 кв. м, налог на имущество также будет исчисляться по кадастровой стоимости.

Способы снизить налоговую нагрузку в каждой из двух указанных ситуаций будут различными.

Здание включено в перечень облагаемых по кадастровой стоимости

       
 

Исходя из разрешенного использования участка

 

Исходя из назначения или фактического использования помещения

       

Изменение разрешенного использования участка

Приведение разрешённого использования в соответствие с классификатором

Раздел участка с последующим изменением ВРИ (при наличии объектов разного назначения)

Оспаривание результатов обследования

 

Снижение кадастровой стоимости здания в судебном порядке

Применение «кадастрового налога» исходя из вида разрешенного использования земельного участка

Как было сказано выше, если здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования под офисы, торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание, «кадастровый налог» применяется к таким зданиям независимо от его фактического использования.

То есть даже в случае, если здание на деле не используется под бизнес-центр, магазин, кафе или объект предоставления бытовых услуг, оно может быть включено в Перечень только из-за вида разрешенного использования земельного участка.

В таких случаях можно в судебном порядке исключить здание из Перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости, если доказать:

1. что вид разрешенного использования участка на деле не предусматривает размещение офисов или общепита, ведение торговли и оказание бытовых услуг

Основная масса споров связана именно с промышленными предприятиями, на территории которых в настоящее время вместо производственной деятельности или в дополнение к ней размещены офисные и торговые объекты.

В случае, если разрешённое использование участка предполагает только производственную и складскую деятельность (вид 6.* по действующей классификации, 1.2.9. по старой), то включение зданий на нём в перечень облагаемых «кадастровым налогом» возможно только по их фактическому использованию.

2. что здание не располагается на участке, который допускает размещение офисов или общепита, ведение торговли и оказание бытовых услуг

Сведения о том, на каком земельном участке расположено то или иное здание, госорганы должны получать из ЕГРН. Если сведения о том, что здание расположено именно на участке, допускающем размещение офисов, общепита и торговли, в ЕГРН отсутствует, собственник здания вправе просить суд об исключении здания из Перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.

Кроме того, в ряде ситуаций госорганы включают здания в Перечень потому, что на публичной кадастровой карте такие здания визуально накладываются на соседние участки с «коммерческими» видами разрешенного использования. В этих случаях здания также нужно исключать из Перечня.

3. что здание никаким образом не может использоваться для размещения офисов или общепита, ведение торговли и оказание бытовых услуг

Данное основание для исключения из Перечня используется судами неохотно, и в большинстве случаев применительно к объектам, в которых ведение какой-либо иной деятельности, кроме «титульной», запрещено (например, ЦТП). Вместе с тем, исключить здание из Перечня через суд по данному основанию также возможно.

Что делать, если исключить здание из Перечня по указанным выше основаниям невозможно/не удалось?

В этом случае можно:

  • привести вид разрешенного использования в соответствие с классификатором.
    Так, для многих давно сформированных участков разрешённое использование было установлено в произвольной форме, не привязанной ни к одному пункту какого-либо классификатора и допускающей двоякое толкование. Должностные лица трактуют все сомнения в формулировках довольно предсказуемо в свою пользу. После присвоения объекту конкретных кодов ВРИ по действующему классификатору такая возможность у них отпадает.
  • изменить вид разрешенного использования участка (при этом исключить «коммерческий» вид разрешенного использования из числа видов, установленных участку, можно даже в случае, если участок входит в зону «Ф» согласно ПЗЗ г. Москвы)
  • разделить участок, установив «коммерческий» ВРИ только тем частям участка, которые действительно используются для размещения бизнес-центра, торгового центра, кафе или ресторана либо бытовых услуг.

Налог на имущество по кадастровой стоимости

Применение «кадастрового налога» исходя из фактического использования зданий

Органы государственной власти также могут включить отдельно стоящее здание площадью более 1000 кв. м в Перечень облагаемых по кадастровой стоимости, если «коммерческие» виды использования (офисы, торговли, кафе, бытовые услуги) занимают в нем не менее 20% площади.

Фактическое использование здания и процент помещений, занимаемых в нем тем или иным использованием, могут быть выявлены при проведении проверки Госинспеции по недвижимости.

Объект может быть исключен из Перечня:

1. при оспаривании акта о фактическом использовании здания;

Так, чиновники упорно относят административные корпуса, являющиеся неотъемлемой частью любого производственного комплекса, к деловым объектам, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

Тогда как суды занимают гораздо более здравую позицию – административные помещения, используемые для собственных нужд предприятия, а не для сдачи в аренду, «кадастровым» налогом облагаться не должны.

2. если выявлено, что в соответствии с актом о фактическом использовании «коммерческие» помещения занимают менее 20% от общей площади здания;

3. если мероприятия по определению фактического использования Госинспекцией не проводились или проводились без непосредственного доступа в помещения здания.

В том случае, если оспаривание включения объектов в перечь облагаемых «кадастровым» налогом не перспективно, для частичного снижения налогового бремени необходимо судебное снижение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в таком случае устанавливается равной рыночной стоимости задания, определяемой оценщиком (или в рамках судебной экспертизы). Во многих случаях данный вариант позволяет снизить кадастровую стоимость, а соответственно и размер налога, в разы.

Таким образом, для того, чтобы платить налог на имущество в Москве в справедливом размере, в отдельных случаях нужно прибегать к активным мерам по защите своих прав, в том числе, оспаривать неправомерные действия государственных органов в судебном порядке.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости («кадастрового налога»)

Ставка налога на отдельно стоящее здание в Москве повышается на 0,1 % в каждом году.

Так, в 2018 г. налоговая ставка составляла 1,5%, в 2019 г. – 1,6%, в 2020 г. – 1,7% и будет повышаться до 2,0% в 2023 г., после чего останется неизменной.

Для объектов общественного питания, розничной торговли, бытового обслуживания, туристской деятельности и др., расположенных на цокольном, первом и втором этажах зданий пешеходных зон общегородского значения или улиц с интенсивным пешеходным движением, дополнительно к указанной ставке устанавливается коэффициент 0,1.

Налоговые льготы установлены для организаций, использующих труд инвалидов, субъектов инвестиционной деятельности, а также в отношении объектов ЖКХ, газоснабжения, подземных коллекторов, коммунального комплекса. Также установлены льготы для спортивных сооружений, океанариумов, медицинских центров, агропродовольственных кластеров.

Налог на имущество считается по кадастровой стоимости в соответствии с ЕГРН, подлежащей применению с 1 января года налогового периода. Изменение кадастровой стоимости учитывается в целях налогообложения только в случаях, если оно произошло из-за изменения качественных или количественных характеристик, пересмотра кадастровой стоимости в установленном порядке, либо из-за исправления технической ошибки.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут уменьшить налог на имущество организаций в городе Москве. Мы имеем большой опыт как непосредственно в оспаривании включения объектов в перечень облагаемых по кадастровой стоимости, так и в оспаривании кадастровой стоимости (в судебном и внесудебном порядках), так и в изменении ВРИ земельного участка с целью исключения имущества из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги