Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве

Налог на имущество

Налог на имущество по кадастровой стоимостиПравовой центр ДВА М предлагает комплексный подход к снижению налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости, расположенных в городе Москве. Знания и богатый опыт наших юристов позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Правовой центр ДВА М готов оказать широкий спектр юридических услуг по вопросам оптимизации налоговых рисков собственников объектов недвижимости, расположенных в г. Москве, включая:

Кадастровый налог

В отношении отдельных объектов налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (т.н. «Кадастровый налог»). Для таких объектов, в отличие от остальной недвижимости, размер налога на имущество становится достаточно значительным. По смыслу закона под повышенный «Кадастровый налог» должны попадать наиболее прибыльные категории коммерческой недвижимости. Однако, практика, как всегда, вносит некоторые коррективы.

Так в соответствии с законом о налоге на имущество организаций в г. Москве к объектам, облагаемым налогом по кадастровой стоимости, относятся деловые и торговые центры и иные здания и помещения, связанные с размещением:

  • офисов;
  • торговых объектов;
  • объектов общепита;
  • объектов оказания бытовых услуг.

Также «кадастровый» налог применяется для объектов недвижимости иностранных организаций и в отдельных случаях - для жилых помещений, принадлежащих юридическим лицам.

Основная масса споров связана с квалификацией объектов как деловых или торговых центров или помещений, используемых для соответствующих нужд. Изначальная цель законодателя охватить налогом наиболее прибыльные для собственников объекты вполне обоснована. Однако размытость критериев отнесения недвижимости к соответствующим категориям и естественное желание чиновников не обидеть казну приводят к включению в перечень объектов, не совсем соответствующих (или совсем не соответствующих) установленным законом критериям.

Так включение имущества в перечень облагаемого по кадастровой стоимости, осуществляется по двум самостоятельным критериям:

  1. когда один из видов разрешенного использования участка предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
  2. когда недвижимое имущество фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Здание включено в перечень облагаемых по кадастровой стоимости

       
 

Исходя из разрешенного использования участка

 

Исходя из назначения или фактического использования помещения

       

Изменение разрешенного использования участка

Приведение разрешённого использования в соответствие с классификатором

Раздел участка с последующим изменением ВРИ (при наличии объектов разного назначения)

Оспаривание результатов обследования

 

Снижение кадастровой стоимости здания в судебном порядке

Применение кадастрового налога, исходя из разрешённого использования участка

В случае когда один из видов разрешенного использования участка предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, все здания и сооружения на этом участке независимо от их назначения и фактического использования автоматически включаются в перечень облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

Под данное основание не подпадают здания делового, административного назначения, расположенные на земельных участках, ВРИ которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов. То есть на административные корпуса предприятий, находящиеся на участках с «производственными» видами разрешенного использования.

Основанная масса споров связана именно с промышленными предприятиями, на территории которых в настоящее время вместо производственной деятельности или в дополнение к ней размещены офисные и торговые объекты.

В случае, если разрешённое использование участка предполагает только производственную и складскую деятельность (вид 6.* по действующей классификации, 1.2.9. по старой), то включение зданий на нём в перечень облагаемых «кадастровым налогом» возможно только по их фактическому использованию.

Однако для многих промышленных предприятий установлено разрешённое использование, предусматривающее в качестве самостоятельных видов размещение офисов, объектов торговли или общественного питания (виды 4.* и 3.* по действующей классификации, 1.2.7. и 1.2.5. по старой). В таком случае все объекты на таком участке подпадают под «кадастровый налог». Так не редки случаи, когда под повышенное налогообложение подпадали действующие заводы, для участков которых «торговое» или «офисное» разрешенное использование было установлено ради перепрофилирования малой части зданий или вообще на перспективу. Либо вообще произвольно установлено ДГИ Москвы без согласия собственника зданий.

В этом случае может потребоваться:

  • раздел участка для разделения производственно-складских и торгово-офисных объектов;
  • изменение разрешённого использования участка.

При этом нахождение участка в зоне сохраняемого землепользования (Ф) не препятствует исключению части видов разрешённого использования.

Кроме того, в ряде случаев вопрос решается после приведения разрешённого использования участка в соответствие с действующим классификатором. Так для многих давно сформированных участков разрешённое использование было установлено в произвольной форме, не привязанной ни к одному пункту какого-либо классификатора и допускающей двоякое толкование. Должностные лица трактуют все сомнения в формулировках довольно предсказуемо. Однако после присвоения объекту конкретных кодов ВРИ по действующему классификатору такая возможность у них отпадёт.

При этом во многих случаях приведение разрешенного использования в соответствие с классификатором представляет собой отнюдь не техническую задачу – нужно будет доказать необходимость присвоения соответствующего кода, в том числе, со ссылкой на историю создания объекта, техническую документацию и т.д.

Применение кадастрового налога, исходя из фактического использования зданий

Налог на имущество по кадастровой стоимости

Применение данного порядка актуально для объектов, находящихся на участках с разрешенным использованием, не предусматривающим размещение торговых или офисных объектов.

В этом случае Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы («Госинспекция по недвижимости Москвы») проводятся мероприятия по определению вида фактического использования недвижимого имущества для целей налогообложения в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений, который утвержден постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 года № 257-ПП.

По результатам проведения вышеуказанных мероприятий составляется акт госинспекции о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и нежилого помещения для целей налогообложения, на основании которого недвижимое имущество включается в перечень.

В таком случае для собственников недвижимости будет актуально:

  • оспаривание актов обследования недвижимости;
  • оспаривание перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, в части принадлежащих им объектов.

В данном случае основная масса споров также связана с бывшими или действующими промышленными и складскими предприятиями. Так чиновники упорно относят административные корпуса, являющиеся неотъемлемой частью любого производственного комплекса, к деловым объектам, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

Тогда как суды занимают гораздо более здравую позицию – административные помещения, используемые для собственных нужд предприятия, а не для сдачи в аренду, «кадастровым» налогом облагаться не должны.

В данных спорах принципиально важно доказать фактическое использование объекта именно для нужд производственного комплекса.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут уменьшить налог на имущество организаций в городе Москве. Мы имеем большой опыт как непосредственно в оспаривании включения объектов в перечень облагаемых по кадастровой стоимости, так и в оспаривании кадастровой стоимости (в судебном и внесудебном порядках), так и в изменении ВРИ земельного участка с целью исключения имущества из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Снижение кадастровой стоимости для минимизации налога на имущество

В ряде случав, когда оспаривание включения объектов в перечь облагаемых «кадастровым» налогом не перспективно, для частичного снижения налогового бремени целесообразно судебное снижение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в таком случае устанавливается равной рыночной стоимости задания, определяемой оценщиком (или в рамках судебной экспертизы). Во многих случаях данный вариант позволяет снизить кадастровую стоимость, а соответственно и размер налога, в разы.

Относительно понятий делового и торгового центра

Нежилое здание признается административно-деловым центром, если оно отвечает хотя бы одному из перечисленных ниже условий:

  • расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ), которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
  • не менее 20% его общей площади здания используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Нежилое здание признается торговым центром если оно отвечает хотя бы одному из перечисленных ниже условий:

  • расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
  • назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  • не менее 20% общей площади здания используется для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги