+7 495 989-47-25

Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по исключению зданий и помещений из числа облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (Постановление № 700-ПП).

В том числе - оспорим включение в этот перечень объектов, фактически не используемых под торгово-офисные цели включённых в перечень по разрешённому использованию участка (на основании Постановления Конституционного Суда от 12 ноября 2020 г. N 46-П).

А также – поможем обосновать, что фактическое использование помещений не соответствует критериям налогообложения. Найдём варианты избежать уплаты налога в иных спорных ситуациях.

Наши услуги включают:

Консультация по телефону:

+7 (495) 989-47-25

Исключение объектов из перечня облагаемых по кадастровой стоимости на основании Постановления Конституционного Суда от 12 ноября 2020 г. N 46-П

До недавнего времени здания, находящиеся на участках с разрешённым использованием, предполагающим размещение офисов или торговых объектов, общепита, бытового обслуживания (в т.ч. – наряду производственными и иными видами) подлежали включению в перечень облагаемых по кадастровой стоимости независимо от того, используются ли они (и могут ли вообще физически использоваться) под эти цели.

Однако в настоящее время в соответствии с Постановлением Конституционного Суда от 12 ноября 2020 г. N 46-П не может облагаться кадастровым налогом объект, который фактически не используется под соответствующие цели (используется менее 20%)

В том числе по данному основанию можно требовать возврата налога за предыдущие периоды (до трёх лет не считая года обращения в суд).

Таким образом, собственники многих зданий и помещений могут как освободиться от уплаты налога за 2020 и последующие годы, так и вернуть уплаченные за предшествующие периоды суммы.

В первую очередь это актуально для зданий в промзонах и иных «старых» имущественных комплексах, для которых ДГИ Москвы при предоставлении участков в аренду устанавливал разрешённое использование, сочетающее «производственные» и «коммерческие» виды.

В случае если ранее уже были вынесены судебные акты не в пользу собственника объектов – в ряде случаев их можно будет пересмотреть по новым обстоятельствам

При этом для определения того, используется ли здание фактически под соответствующие цели. применяется тот же критерий, что и для объектов, облагаемых данным налогом «по фактическому использованию» – здание считается используемым под соответствующие цели только если под них задействовано в сумме более 20% полезной площади помещений.

Проще всего это будет обосновать при наличии ранее составленных актов госинспекции по недвижимости о фактическом использовании (например если применялась льгота для производственных объектов). Но и в иных случаях можно использовать различные доказательства соответствующего фактического использования.

Выводы в указанном постановлении Конституционного суда сделаны отношении здания находится на арендованном участке. Логика Конституционного суда состояла в том, что арендатор участка, в отличие от собственника, имеет ограниченную возможность выбирать разрешённое использование участка. Соответственно, он не должен платить налог в повышенном размере за то, что соответствующее разрешённое использование ему «навязали» уполномоченные органы г. Москвы, в пользу которого как раз и исчисляется данный налог.

В то же время, хотя данный вопрос Конституционным судом и не рассматривался, аналогичный подход представляется возможным применить и к собственникам участков в тех случаях, когда ограничена их возможность изменить разрешённое использование (например, в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы).

Применение «кадастрового налога» исходя из фактического использования зданий

В Перечень облагаемых по кадастровой стоимости включаются нежилые здания и помещения в них если «коммерческие» виды использования (офисы, торговли, кафе, бытовые услуги) занимают в нем не менее 20% площади.

Фактическое использование здания и процент помещений, определяются при проведении проверки Госинспекции по недвижимости.

Если есть возможность обосновать, что объект под данные виды деятельности не используется (используется менее чем на 20%) – можно исключить его из Перечня в судебном порядке. В том числе – за предшествующие обращению в суд периоды (до трёх лет не считая года обращения) с возвратом излишне уплаченных сумм налога.

Объект может быть исключен из Перечня:

1. При некорректном определении назначения помещений;

Например, чиновники упорно относят административные корпуса, являющиеся неотъемлемой частью любого производственного комплекса, к деловым объектам, облагаемым налогом по кадастровой стоимости.

Тогда как суды занимают гораздо более здравую позицию – административные помещения, используемые для собственных нужд предприятия, а не для сдачи в аренду, «кадастровым» налогом облагаться не должны.

Кроме того – имеет значение методика обследования и расчёта площадей: правильное отнесение к тому или иному виду деятельности вспомогательных помещений, мест общего пользования, складов и т.д.

2. если мероприятия по определению фактического использования Госинспекцией не проводились или проводились без непосредственного доступа в помещения здания.

В случае, если акт Госинспекции по недвижимости о фактическом использовании составлен без непосредственного обследования здания (сотрудники инспекции не были допущены внутрь) или в таком акте содержатся ошибки в части площадей помещений или их отнесения к торговым либо офисным – может быть целесообразно инициировать повторное обследование здания Госинспекции. Тогда как во многих случаях обращаться в суд целесообразно не дожидаясь акта повторного обследования.

Вопрос о фактическом использовании здания разрешается судом исходя как из актов обследования Госинспекции по недвижимости, так и иных доказательств - документов БТИ и кадастрового учёта, договоров аренды и иных сведений об арендаторах помещений (штатные расписания организаций, договоры с контрагентами и т.д.), заключений независимой экспертизы и т.д. подтверждающих производственно-складское или иное не связанное с торговлей или размещением офисов использование. Соответственно, на этапе обращения в суд и при рассмотрении судебного спора необходимо обеспечить сбор максимального объёма таких доказательств.

Налог на имущество по кадастровой стоимости

При этом оспаривание начисления налога возможно, в том числе, за прошедшие периоды (в пределах срока на возврат или зачёт переплаты по налогу). Причём обжалование в отношении прошедших периодов может быть весьма перспективным если в эти годы акт обследования Госинспекции не составлялся (в т.ч. применялись результаты обследований предыдущих лет). Либо если в таком имеются явные ошибки или противоречия.

В том случае, если оспаривание включения объектов в перечень облагаемых «кадастровым» налогом не перспективно, для частичного снижения налогового бремени необходимо судебное снижение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в таком случае устанавливается равной рыночной стоимости задания, определяемой оценщиком (или в рамках судебной экспертизы). Во многих случаях данный вариант позволяет снизить кадастровую стоимость,

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. Налоговые льготы

Ставка налога на отдельно стоящее здание в Москве повышается на 0,1 % в каждом году.

Так, в 2018 г. налоговая ставка составляла 1,5%, в 2019 г. – 1,6%, в 2020 г. – 1,7% и будет повышаться до 2,0% в 2023 г., после чего останется неизменной.

При этом для многих категорий объектов установлены льготы.

Так для объектов, включённых в перечень облагаемых по кадастровой стоимости только из-за разрешённого использования участка, но не используемых фактически под соответствующие цели (Госинспекции по недвижимости подтверждено использование под них не боле 20% полезной площади) налог уменьшается в четыре раза (до 25% от установленной ставки).

Обращаем внимание, что по арендованным участкам, а в ряде случаев и по находящимся в собственности, для которых размещение офисов, объектов торговли и т.д. установлено наряду с иными видами, в настоящее время возможно полное освобождение от кадастрового налога и его возврат за предшествующие периоды.

Для объектов общественного питания, розничной торговли, бытового обслуживания, туристской деятельности и др., расположенных на цокольном, первом и втором этажах зданий пешеходных зон общегородского значения или улиц с интенсивным пешеходным движением, дополнительно к указанной ставке устанавливается коэффициент 0,1.

Налоговые льготы установлены для организаций, использующих труд инвалидов, субъектов инвестиционной деятельности, а также в отношении объектов ЖКХ, газоснабжения, подземных коллекторов, коммунального комплекса. Также установлены льготы для спортивных сооружений, океанариумов, медицинских центров, агропродовольственных кластеров.

Налог на имущество считается по кадастровой стоимости в соответствии с ЕГРН, подлежащей применению с 1 января года налогового периода. Изменение кадастровой стоимости учитывается в целях налогообложения только в случаях, если оно произошло из-за изменения качественных или количественных характеристик, пересмотра кадастровой стоимости в установленном порядке, либо из-за исправления технической ошибки.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут уменьшить налог на имущество организаций в городе Москве. Мы имеем большой опыт как непосредственно в оспаривании включения объектов в перечень облагаемых по кадастровой стоимости, так и в оспаривании кадастровой стоимости (в судебном и внесудебном порядках), так и в изменении ВРИ земельного участка с целью исключения имущества из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 и e-mail: margolin@2m.ru 
или через форму обратной связи: 

Юридические услуги