Позиция Конституционного суда по налогу на имущество

До недавнего времени здания, находящиеся на участках с разрешенным использованием, предполагающим размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания (в т. ч. наряду с производственными и иными видами) подлежали включению в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости («Перечень») независимо от того, используются ли они (и могут ли вообще физически использоваться) под эти цели.

В этом случае включение в Перечень расположенных на участке объектов происходило автоматически — по критерию вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Ситуация в корне изменилась после принятия Постановления Конституционного Суда РФ № 46-П от 12 ноября 2020 г.

В настоящее время на основании Постановления Конституционного Суда № 46-П возможно полное освобождение многих зданий и помещений от налога на имущество по кадастровой стоимости, а также его возврат (зачет) за предшествующие периоды (до трех лет, не считая года обращения в суд).

Позиция и логика Конституционного суда

Позиция Конституционного Суда, сформированная в указанном Постановлении, заключается в следующем:

Объект не должен облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости, если размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания установлено для земельного участка наряду с иными ВРИ, при этом фактически участок для указанных коммерческих видов деятельности не используется либо под эти цели задействовано менее 20% общей площади зданий.

Выводы в указанном постановлении Конституционного суда сделаны в отношении здания, находящегося на арендованном участке.

Логика Конституционного Суда состоит в том, что арендатор участка (в отличие от собственника) имеет ограниченную возможность выбирать разрешенное использование участка. Соответственно, он не должен платить налог на имущество в повышенном размере за то, что соответствующее разрешенное использование ему «навязали» уполномоченные органы города Москвы, в бюджет которого как раз и исчисляется данный налог.

Представляется, что аналогичный подход возможно применить и к собственникам участков в тех случаях, когда ограничена их возможность изменить разрешенное использование (например, в зоне сохраняемого землепользования по Правилам землепользования и застройки Москвы).

Исключение объекта из Перечня на основании Постановления Конституционного Суда № 46-П от 12 ноября 2020 г.

Объект можно исключить из Перечня на основании Постановления Конституционного Суда № 46-П при одновременном наличии следующих обстоятельств:

• один из ВРИ участка предполагает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) бытового обслуживания;
• фактически участок не используется для указанных видов деятельности или под указанные цели задействовано менее 20% общей площади зданий.

С 2021 года начала активно формироваться судебная практика в пользу собственников недвижимости по исключению из Перечня объектов, в которой суды исходят из правовой позиции Конституционного Суда.

В настоящее время собственники многих зданий и помещений могут как освободиться от уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости за текущий и последующие годы, так и вернуть уплаченные за предшествующие периоды суммы.

В первую очередь, это актуально для зданий в промзонах и иных «старых» имущественных комплексах, для которых ДГИ Москвы при предоставлении земельных участков в аренду устанавливал ВРИ, сочетающий «производственные» и «коммерческие» виды. Также особое внимание на позицию Конституционного Суда следует обратить арендаторам участков с множественными (смешанными) ВРИ, не все из которых фактически реализуются.

При этом для определения того, используется ли здание фактически под соответствующие цели применяется тот же критерий, что и для объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости по критерию фактического использования. Здание считается используемым под соответствующие цели только если под них задействовано в сумме более 20% полезной площади помещений.

Проще всего это будет обосновать при наличии ранее составленных актов Госинспекции по недвижимости о фактическом использовании (например, если применялась льгота для производственных объектов). Но и в иных случаях можно использовать различные доказательства соответствующего фактического использования (документы БТИ и кадастрового учета, договоры аренды и иные сведения об арендаторах помещений, внесудебное заключение, подтверждающее производственно-складское или иное не связанное с торговлей или размещением офисов использование и т. д.).

Сопровождение юристами Правового центра «Два М» одного из знаковых дел в сфере оптимизации имущественных платежей (№ 3а-6329/2019), отчасти связанного с позицией Конституционного Суда № 46-П по налогу на имущество, позволило в 2021 году исключить из Перечня здание площадью более 31 тыс. кв. м, учитывая осложнение ситуации его нахождением (из-за исторических особенностей межевания) на двух участках, ВРИ одного из которых прямо предусматривает размещение объектов торговли.

Если ранее уже были вынесены судебные акты не в пользу собственника объектов – в ряде случаев можно требовать их пересмотра по новым обстоятельствам, учитывая изменение практики рассмотрения административных дел указанной категории в связи с высказанной Конституционным Судом позицией.

Для получения коммерческого предложения по оптимизации платежей за землю и недвижимость оставьте заявку с указанием кадастрового номера объекта.