Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ

Оспаривание ПЗЗПравовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка, изменением или оспариванием правил землепользования и застройки.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах
Представление интересов в суде
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключений Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка т.е. видах разрешённого использования и предельных параметрах застройки земельного участка.

ПЗЗ принимаются (во всяком случае, такая цель декларируется) с учётом перспектив развития населенного пункта, исключения градостроительных ошибок. В связи с этим изначально не ставится задача угодить всем интересам конкретных землепользователей. Поэтому, согласно закону и судебной практике, само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных собственников не является нарушением. Например, в Москве для исключения неконтролируемой точечной застройки большая часть застроенной территории отнесена к зоне «Ф», в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов.

При этом принятие (изменение) ПЗЗ затрагивает в первую очередь землепользователей, планирующих застройку участка, поскольку существующие объекты, (как и строящиеся, если разрешение на строительство выдано до вступления в силу ПЗЗ) могут эксплуатироваться по существующему назначению без ограничения срока, если только не угрожают жизни и здоровью граждан либо окружающей среде.

Некоторой защитой для потенциального застройщика является трехлетний срок действия ГПЗУ. В случае с арендованным участком, если положения ПЗЗ не позволяют исполнить ранее заключённый договор аренды под строительство, также может ставиться вопрос о расторжении договора и возмещении убытков.

Соответственно о нарушениях при принятии ПЗЗ, при которых целесообразно их судебное оспаривание можно говорить, если:

  • ПЗЗ явно ограничивают права собственников без какого-либо разумного обоснования;
  • В ПЗЗ допущены ошибки технического характера.

В свою очередь в случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ. Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы. В рамках данной процедуры представляется возможным доказать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населённого пункта, привлечению инвестиций и т.д.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание крайне неэффективным.

Можно выделить нижеследующие наиболее характерные нарушения при принятии ПЗЗ:

  1. несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
  2. установление в отношении земельного участка территориальной зоны, виды разрешённого использования которой противоречат цели предоставления участка;
  3. отнесение земельного участка к двум и более территориальным зонам;
  4. установление иных ограничений использования земельного участка (зоны с особыми условиями использования территории и др.);
  5. установление в отношении земельного участка параметров разрешённого строительства, в соответствии с которыми застройка участка становится невозможной или экономически нецелесообразной;
  6. Нарушение порядка принятия ПЗЗ.

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройкиво время процедуры публичных слушаний либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

Территориальное зонирование ПЗЗ не соответствует сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории

В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию Генерального плана. Суды толкуют данную норму закона так, что, если территориальное зонирование ПЗЗ не совпадает с функциональным зонированием Генерального плана, содержание ПЗЗ должно быть принудительно откорректировано.

ПЗЗ установили в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой не соответствуют целям предоставления участка.

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства. При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать убытки). В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон. По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к Росреестру.

ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения того или иного акта, установившего указанную границу.

ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена. Именно такой режим установлен для большей части застроенной территории в ПЗЗ Москвы (зона сохраняемого землепользования «Ф»).

В таком случае целесообразно ставить вопрос не о судебном оспаривании ПЗЗ, а об их изменении по заявлению землепользователя.

Однако в иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки. Тогда при получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе взамен параметров разрешённого строительства либо ноль, либо фразу «определяется проектом планировки территории». Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории - длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ может быть оспорено в судебном порядке.

Допущено грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ

ПЗЗ могут также быть успешно оспорены в том случае, если будет доказано, что при их принятии была существенно нарушена соответствующая процедура: например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.

Наши услуги: территориальная зона не соответствует цели, вопрос о соответствии генплана и разрешенного использования земли,вопрос о правильности использования земельного участка, обратная сила пзз, какой раздел пзз нужно заказывать для смены вида разрешенного использования.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги