Земельный участок в нескольких территориальных зонах

В состав правил землепользования и застройки (ПЗЗ) входят карты градостроительного зонирования с территориальными зонами, то есть зонами, для которых ПЗЗ определяются границы и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешенного использования и предельные параметры строительства).

Нередко при принятии (изменении) ПЗЗ публичными органами власти не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно. Отнесение земельных участков к двум или более территориальным зонам является одним из распространенных нарушений при издании ПЗЗ.

Подобная ситуация напрямую противоречит закону, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, то есть каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне. Прямой запрет нахождения участка в нескольких территориальных зонах должен соблюдаться, даже если в Генеральном плане он отнесен к разным функциональным зонам (что прямо не запрещено).

Основной проблемой нахождения участка в нескольких территориальных зонах для землепользователей является невозможность получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а, следовательно – осуществления строительства на участке запланированных объектов в соответствии с его разрешенным использованием.

В случае, если земельный участок был сформирован в текущих границах до внесения изменений в ПЗЗ, в соответствии с которыми этот участок оказался в нескольких территориальных зонах, его правообладатель имеет право оспорить ПЗЗ в данной части. На практике, в таких случаях суды признают ПЗЗ в части отнесения участка к нескольким территориальным зонам недействующими и обязывают внести соответствующие корректировки границ территориальных зон.

Вместе с тем, в ситуации, когда участок был сформирован после введения в действие текущей редакции ПЗЗ, предусматривающей две и более территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В таком случае необходимо производить раздел участка по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к Росреестру.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, в связи с чем их оспаривание осуществляется путем обращения в суд общей юрисдикции.

В случае, если новая редакция ПЗЗ, затрагивающая интересы землепользователя, находится только в процессе принятия, землепользователю целесообразно активно участвовать в публичных слушаниях, в частности, письменно заявлять о своих возражениях (с представлением соответствующего обоснования). Формально, в соответствии с законом, публичные органы власти имеют право, но не обязаны учитывать высказанные на публичных слушаниях пожелания граждан. Однако, необходимо отметить, что очевидные нарушения закона, как, например, нахождение участка в нескольких территориальных зонах, безусловно исправляются. В таком случае исчезает необходимость разрешения спорной ситуации в судебном порядке, что экономит и время, и средства.

В случае, когда градостроительный регламент препятствует использованию земельного участка по назначению, правообладатель участка вправе обратиться за внесением изменений в ПЗЗ и другую градостроительную документацию, направленных на возврат для его участка ранее существовавших ВРИ и параметров строительства или установлением новых либо потребовать возмещения причиненных убытков.