Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки

Генеральный план и правила землепользования и застройкиПравовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах
Представление интересов в суде
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключений Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Термином «градостроительный регламент» обозначаются требования к застройке и использованию земельного участка. Соответствие данным требованиям является обязательным условиям для законного осуществления строительства или реконструкции недвижимости.

Таким образом, именно градостроительный регламент и перспективы его изменения определяют экономическую ценность участка. Земля даже в самом выгодном месте, но без возможности строительства становится неликвидным активом. Несмотря на это, многие инвесторы уже после приобретения участка обнаруживают, что строительство на нём невозможно или существенно затруднено. Чтобы этого не произошло, необходим анализ существующего градостроительного регламента (а также вхождения в границы зон с особыми условиями использования и т.д.) до начала вложений в приобретение земли или реализацию строительного проекта. Также во многих случаях целесообразен и анализ возможности изменения градостроительного регламента (градостроительный аудит) – оценка тех пределов в которых, с учетом объективных факторов, есть возможность обеспечить его пересмотр.

В состав сведений градостроительного регламента обязательно должны входить:

  • виды разрешенного использования участка и объектов недвижимости (делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные).
  • максимальный процент застройки участка.
  • максимальная высотность застройки.
  • предельные отступы от границ земельного участка до объектов недвижимости.

Также могут устанавливаться дополнительные требования, такие как предельные размеры земельных участков, специфические требования к определенным видам недвижимости (к примеру – ограничение на площадь торговых объектов в жилых зонах) и т.д.

Градостроительный регламент определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки территории – данным проектом.

Соответственно, если существующий градостроительный регламент не устанавливает владельца земли - необходимо в первую очередь ставить вопрос об изменении правил землепользования и застройки.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области. Мы осуществляем предварительную оценку перспектив изменений, берем на себя сопровождение процедуры, включая как подготовку пакета документов, так и сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, подготовки изменений проектной организаций.

При невозможности или нецелесообразности изменения правил землепользования и застройки необходимо оценить все возможности строительства с учётом их существующей редакции. В том числе в рамках условно разрешённых или вспомогательных видов разрешенного использования, получения разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства.

Также в этой ситуации альтернативой капитальному строительства может стать размещение некапитальных объектов, которые при современных строительных технологиях способны функционально заметить большинство видов нежилых зданий и при этом размещаются в принципиально ином, упрощённом, порядке.

Для целей проектирования и получения разрешения на строительство данные указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Именно исходя из градостроительного плана при выдаче разрешения на строительство определяется, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.

В норме ГПЗУ является выпиской из правил землепользования и застройки и иных документов, а его получение носит технический характер. Самостоятельной проблемой получение ГПЗУ становится при отсутствии утверждённых правил землепользования и застройки, их некорректности или неполноте. Например, если не указана плотность или высотность застройки соответствующей территориальной зоны, графическая часть ПЗЗ не соответствует текстовой и т.д.

В таком случае получение ГПЗУ с новыми параметрами требует либо представления дополнительных документов и взаимодействия с уполномоченными органами, либо разрешения вопроса о его содержании в судебном порядке.

Генеральный план

Генплан

Генеральный план – это исходный документ для разработки правил землепользования и застройки.

Генеральный план принимается на уровне поселения или городского округа (в Москве – единый на всю территорию города) и устанавливает основанные положения развития территории на ближайшую перспективу.

В том числе:

  • границы населённых пунктов.
  • функциональные зоны (жилые, промышленные и т.д.). В том числе территории обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройки.
  • транспортные магистрали, метрополитен и железнодорожный транспорт.
Генплан (или Генеральный план) — это основной чертеж объекта, который содержит...

Также генплан может содержать границы зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, водоохранные, санитарной охраны источников водоснабжения, зоны объектов культурного наследия и т.д.), в которых запрещено или ограничено строительство. Но в этой части сведения генерального плана являются справочными, поскольку данные зоны устанавливаются иными документами.

Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки (что на практике не исключает противоречия данных документов генеральному плану). При этом сам генеральный план не устанавливает предельные параметры строительства, такие как высотность или плотность застройки.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются, с практической точки зрения основным документом, который отвечает на главные вопросы владельца земли – объекты какого назначения, какой площади и высотности можно построить на земельном участке.

Данные правила разрабатываются в отношении поселения (городского округа) либо (редко) в отношении их отдельных частей.

В Москве утверждены правила землепользования и застройки применительно как к старой, так и к новой территориям города.

В Московской области в большинстве муниципалитетов правила землепользования и застройки утверждены в 2015-2018 г. (после передачи полномочий по их разработке на областной уровень с муниципального). Поэтому основная часть действующих в муниципалитетах Московской области ПЗЗ имеют типовой характер, схожие достоинства и недостатки.

При этом ПЗЗ Москвы и типовые ПЗЗ Московской области существенно отличаются по своей структуре и порядку регулирования режима застройки, набору территориальных зон и т.д. Также существенно отличается порядок внесения изменений в ПЗЗ, действующий в Москве и Московской области.

Наиболее значимая часть ПЗЗ - это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а также карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны устанавливаются в ПЗЗ более детально, чем функциональные зоны в генеральном плане. Как правило, в пределах города или поселения выделяются следующие зоны, допускающие застройку:

  • жилые различных видов (индивидуальной, мало- средне и многоэтажной застройки). В жилых зонах с теми или иными ограничениями допускается размещение объектов торговли, офисов, образовательных и спортивных объектов.
  • общественно-деловые, для размещения объектов торговли, офисов, государственных учреждений и т.д. в различных сочетаниях.
  • промышленные и коммунально-складские различных видов, включая смешанные с общественно-деловыми.
  • специальные для учреждений образования, спорта и т.д., различных объектов инфраструктуры.
  • для садоводства и дачного строительства.

Также выделяются различные территориальные зоны, в которых строительство не допускается: сельскохозяйственные, леса и парки и т.д.

Для каждой территориальной зоны должны устанавливаться перечни видов разрешённого использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные) показатели предельного процента застройки и ее высотности (этажности)). Могут устанавливаться отдельные требования к некоторым категориям объектов (например, предельные площади магазинов в жилых зонах).

В то же время в Москве большая часть застроенной территории города отнесена к зоне сохраняемого землепользования использования (индекс Ф), для которой градостроительный регламент устанавливается по существующему положению.

Правовой центр Два М оказывает услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области, судебному оспариванию положении ПЗЗ, анализу градостроительного потенциала участка, юридическому сопровождению подготовки проектов планировки и межевания, получению ГПЗУ.

Также ПЗЗ устанавливает границы зон, в которых осуществляются мероприятия по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ)  и параметры разрешенного строительства в таких зонах.

Сведения о зонах с особыми условиями использования территории в ПЗЗ, как и в генеральном плане, отображают обобщённое содержание различных документов, которыми такие зоны устанавливаются. В ПЗЗ данные сведения носят справочный характер. Аналогично, правила землепользования и застройки воспроизводят положения документов более высокого уровня о расположении планируемых транспортных магистралей, других линейных и иных объектов федерального, регионального и районного значения.

Таким образом, при наличии в муниципальном образовании корректно составленных правил землепользования и застройки они содержат исчерпывающие сведения для заполнения ГПЗУ.

В то же время, далеко не всегда данные правила составлены надлежащим образом.

В частности, может иметь место:

  • неполнота сведений ПЗЗ (отсутствуют часть или все обязательные параметры разрешённого строительства для всей или части территории, графическая часть противоречит текстовой и т.д.).
  • необоснованное ущемление прав владельцев земли при том, что ПЗЗ соответствуют формальным требованиям. Например, могут быть установлены нулевые или минимальные параметры по площади и/или высотности объектов, узкий перечень видов разрешенного использования т.д. для участков, градостроительная ситуация вокруг которых объективно не требует таких ограничений. Либо виды разрешенного использования в ПЗЗ могут не соответствовать фактически сложившемуся использованию территории.

Для Москвы отдельной проблемой является отражение в ПЗЗ сведений выданных до их принятия ГПЗУ.

В связи с чем актуальны задачи:

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги